CSM|SP: Registro de Imóveis – O art. 108 do CC refere-se ao valor do imóvel, não ao preço do negócio. Havendo disparidade entre ambos, é aquele que deve ser levado em conta para considerar a escritura pública como essencial à validade do negócio jurídico. À míngua de avaliação específica, prevalece, para tais fins, o valor venal do imóvel, quando superior ao preço pactuado entre os contratantes – Dúvida Procedente – Recurso Desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 0002869-23.2015.8.26.0482, da Comarca de Presidente Prudente, em que são partes é apelante EDVANIA GARRIDO TATEISI, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PRESIDENTE PRUDENTE.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 10 de fevereiro de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 0002869-23.2015.8.26.0482

Apelante: Edvania Garrido Tateisi

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Presidente Prudente

VOTO Nº 29.610

Registro de Imóveis – O art. 108 do CC refere-se ao valor do imóvel, não ao preço do negócio. Havendo disparidade entre ambos, é aquele que deve ser levado em conta para considerar a escritura pública como essencial à validade do negócio jurídico. À míngua de avaliação específica, prevalece, para tais fins, o valor venal do imóvel, quando superior ao preço pactuado entre os contratantes – Dúvida Procedente – Recurso Desprovido.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Presidente Prudente, que julgou procedente dúvida suscitada, para o fim de manter a recusa a registro de contrato particular de compra e venda de imóvel, com preço pactuado inferior a trinta salários mínimos, embora seja o valor venal do bem superior a tal patamar.

A apelante afirma, em síntese, ser o preço convencionado entre os contratantes que há de reger a necessidade de forma pública para validade do negócio jurídico, nos termos do art. 108 do Código Civil, pouco importando o valor venal do imóvel, de fins exclusivamente tributários.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

À luz do art. 108 do Código Civil:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

A norma em comento traça regra geral, impondo forma pública como essencial à validade dos negócios jurídicos que impliquem compra e venda de imóvel. Note-se que o valor “superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País” é referente, na dicção legal, ao próprio imóvel. Não ao preço entabulado, coisa bem diversa.

Cumpre analisar, pois, o valor de mercado do bem, ou, à falta, quando menos, seu valor venal. Superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, ainda que o preço pactuado seja-lhe inferior, a escritura pública será de rigor. Do contrário, entendendo-se obstada qualquer verificação acerca do efetivo valor do imóvel e tomando-se como parâmetro, de modo absoluto, o preço contratado, estaria ao alvedrio dos contratantes esvaziar de todo o comando do aludido art. 108.

Neste passo, frise-se que o preço pactuado entre as partes é de menos de um terço do valor do imóvel, considerada a avaliação da municipalidade (fls. 21).

Na esteira dos magistérios de Valestan Milhomem da Costa:

O ponto escorregadio diz respeito à admissibilidade do instrumento particular para negociar direitos reais sobre imóveis com fundamento na parte final do art. 108 do CC, cujo requisito é o valor do imóvel transacionado, o que não pode ser confundido com o preço do negócio. À toda evidência, valor do imóvel e preço do negócio são coisas distintas. Todo imóvel tem um valor, mas nem todo negócio tem um preço, como ocorre com a doação pura (sem ônus ou encargo). A questão é: quando o registrador pode considerar preenchido o requisito do art. 108 do CC, referente ao valor do imóvel, para autorizar a instrumentação do negócio por documento particular? Nos negócios de doação, venda, permuta e dação em pagamento, pode-se considerar como valor do imóvel a avaliação da coletoria estadual (doação) ou municipal (venda, permuta, dação em pagamento) para fins de cobrança do imposto devido, e não, necessariamente, o valor atribuído ao imóvel nos contratos gratuitos ou o valor da transação (preço) declarado nos contratos onerosos, por razões óbvias: nem sempre o valor declarado é real. Assim, num escrito particular em que a compra e venda é realizada por valor inferior a 30vezes o maior salário mínimo vigente no País e a guia do imposto de transmissão apresenta avaliação do imóvel com valor superior, está patente que o escrito particular não atende o disposto no art. 108 do CC, devendo ser exigida a escritura pública. (COSTA, Valestan Milhomem da. “Indispensabilidade da escritura pública na essência do art. 108 do CC”. Revista de Direito Imobiliário , nº 60, janeiro-junho de 2006, p. 162)

Para o mesmo Norte aponta a jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça:

“Hipótese em que o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis suscitou dúvida ao Poder Judiciário, referente à interpretação do art. 108 do CC. O oficial cartorário e a empresa requerente do registro divergem quanto ao valor a ser considerado para fins de incidência da regra legal em questão: para aquele, a escritura de compra e venda deve ser feita por instrumento público, já que o fisco municipal avaliou o imóvel em valor superior a 30 (trinta) salários mínimos; para esta, a escritura de compra e venda pode ser feita por instrumento particular, pois o valor do negócio declarado pelas partes no contrato foi inferior a 30 (trinta) salários mínimos. As instâncias ordinárias entenderam que o valor a ser considerado, para fins de aferição da necessidade de escritura pública no caso concreto, não deve ser aquele declarado pelas partes, mas o da avaliação realizada pelo fisco, destacadamente quando o propósito dos interessados e a finalidade precípua do instrumento é a transferência de propriedade do bem, e não apenas o de retratar uma mera transação.

1. A interpretação dada ao art. 108 do CC pelas instâncias ordinárias é mais consentânea com a finalidade da referida norma, que é justamente conferir maior segurança jurídica aos negócios que envolvem a transferência da titularidade de bens imóveis.

2. O art. 108 do CC se refere ao valor do imóvel, e não ao preço do negócio. Assim, havendo disparidade entre ambos, é aquele que deve ser levado em conta para efeito de aplicação da ressalva prevista na parte final desse dispositivo legal.

3. A avaliação feita pela Fazenda Pública para atribuição do valor venal do imóvel é baseada em critérios objetivos previstos em lei, refletindo, de forma muito mais consentânea com a realidade do mercado imobiliário, o verdadeiro valor do imóvel objeto do negócio.” (Recurso Especial 1.099.480 MG, Rel. Min. Marco Buzzi, DJ 25/5/15)

Igual entendimento adotou o E. TJMG:

“SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – IMÓVEL AVALIADO PELO FISCO POR VALOR SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS MÍNIMOS – NECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA. A escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País (art. 108, Código Civil). O valor do imóvel a ser considerado deve ser o da avaliação efetivada pelo Fisco – e não o constante do instrumento da transação pactuada. Os enunciados disponibilizados pelo Conselho da Justiça Federal, e elaborados durante a 4ª Jornada de Direito Civil, não têm força de lei – e não produzem os efeitos almejados pela apelante.

O legislador quis, ao editar o artigo 108, possibilitar transações imobiliárias sem muito custo às partes de baixa renda.

Soa lógico que ao referir ao valor que permite a escritura particular o fez ligando-o ao do imóvel e não ao do negócio. Exatamente para evitar fraudes e sonegação de toda sorte. O fisco faz a avaliação o imóvel de maneira objetiva e próxima da realidade mercadológica, considera uma pauta legalmente aprovada seja pelo Município ou pelo Estado, servindo de parâmetro para todos os demais cálculos sejam de custas judiciais ou emolumentos extrajudiciais. O argumento de que as partes exprimiram sua vontade ou de que se trata de pessoas próximas ou parentes, antes de conferir transparência ao negócio, o põe em dúvida, dada a subjetividade da declaração quanto ao valor do bem transacionado que pode nem mesmo ser o real, como pode pretender simular situação fática diversa da efetivamente transacionada. Pertinente a manifestação do Ministério Público quando questiona o valor do bem, valor do negócio e a situação do negócio sem valor, como no caso da doação pura, reforçando a idéia de que é necessário um parâmetro real para considerar o valor do imóvel. A prevalecer o entendimento defendido, bastaria que as partes, ao realizarem o negócio jurídico de compra e venda de imóveis, estampassem no respectivo instrumento valores ínfimos, desvirtuando, totalmente, o espírito e a finalidade da lei, com a exclusiva finalidade de burlar o fisco e não recolher os tributos e emolumentos devidos.” (Apelação Cível nº 1.0432.07.013693-7/001, Rel. Des. Wander Marotta, DJ 15/1/08)

Nem se olvide que o legislador ainda cuidou de ressalvar, no texto do art. 108 da Lei Civil, eventuais previsões legais a permitir, excepcionalmente, forma particular para contratos que versem sobre direitos reais imobiliários de valor superior a trinta salários mínimos. Não obstante, lei alguma há que autorize, para a validade do negócio jurídico versado nestes autos, contato particular.

Ademais, uma vez que a regra geral, para hipóteses tais, é a escritura pública, as situações excepcionais comportam interpretação restritiva. À míngua de lei expressa permitindo o uso da forma particular, a solução de eventuais hipóteses dúbias, ainda que esse fosse o caso dos autos, haveria de pender para a imposição da escritura pública como requisito de validade do negócio.

Adotadas as premissas previamente expostas e considerando que o valor do imóvel é superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país (fls. 21), bem postada a recusa do Sr. Oficial, razão por que nego provimento ao recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 31.03.2017 – SP)