Aquisição de imóveis rurais por estrangeiros – Atualidade

Por Felipe Leonardo Rodrigues,

tabelião substituto em S. Paulo

1. Introdução

A aquisição de imóvel rural por pessoa natural ou jurídica estrangeira é regulada pela Lei 5.709/71, seu Decreto regulamentador 74.965/74 e pela Instrução Normativa Incra 76/2013.

O entrave para a aplicação da Lei 5.709/71 está no § 1º, do art. 1º, que ampliou o conceito de empresa estrangeira para os fins de aquisição de imóvel rural, dispondo:

§ 1º – Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.

Assentado na redação do art. 171, inciso I, da CF/88, sobreveio o Parecer da Advocacia Geral da União, o AGU GQ-22/1994, de 07/06/1994 e deu nova leitura ao § 1º, art. 1º, da Lei 5.709/71, para manifestar que o citado § 1º não havia sido recepcionado pela CF/88. Com esta nova interpretação as pessoas jurídicas brasileiras, ainda que tivessem controle acionário de estrangeiro, não estavam adstritas aos limites, controles e limitações da Lei 5.709/71.

Pois bem. Em 1995 o art. 171 e seus incisos foram revogados pela EC 6/95. Veio novo Parecer da AGU, o CGU/AGU 01, aprovado em agosto de 2010, mudando o entendimento anterior, ressaltando que o § 1º, art. 1º, da Lei 5.709/71 havia sido regularmente recepcionado pela nova ordem constitucional. Assim, as pessoas jurídicas brasileiras que tivessem controle acionário de estrangeiro estavam novamente sob a incidência da Lei 5.709/71.

Em 2010, a Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo emitiu o Parecer CG 250/10-E, seguindo o disposto no Parecer CGU/AGU 01/2010.

Em 2012, a Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo aprovou novo Parecer, o 461/2012-E, dispensando os notários e registradores de imóveis de observarem as restrições e as determinações impostas pela Lei 5.709/71 e seu Decreto regulamentador 74.965/74, em linha de pensamento diverso do proposto no Parecer da AGU de 2010 e no Parecer CG 250/10-E.

Diante de pareceres contrários (CGJ e AGU), os notários e registradores imobiliários se veem numa situação insegura perante os usuários na aplicação da lei, gerando insegurança jurídica na lavratura do ato notarial, bem como do registro.

Cumprir as exigências da Lei 5.709/71 ou dispensá-las? A responsabilidade civil e criminal imposta ao notário e registrador – como previsto no art.15, da Lei 5.709/71 – estão afastadas? São perguntas que necessitam respostas.

2. Base legal

A Constituição Federal, nos termos do art. 190, estabelece que caberá a legislação infra regular e limitar a aquisição de propriedade rural por pessoa natural ou jurídica estrangeira.

Nos termos do art. 4º, inciso I, da Lei 4.504/64 – Estatuto da Terra:

“Imóvel rural é “o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada”.

Coube a Lei 5.709/71 e seu Decreto 74.965/74 regular a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no país ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no brasil. A contrário senso, por evidência, os imóveis urbanos não estão abrangidos pela norma, ou seja, a sua aquisição por estrangeiros é livre.

Verifica-se que há dois requisitos para a aquisição de imóvel rural quanto a pessoa: o estrangeiro ter residência no país e a pessoa jurídica estrangeira estar autorizada a funcionar no Brasil.

Igualmente fica sujeito ao regime estabelecido por esta lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior (art. 1º, § 1º, Lei 5.709/71). Este é o ponto nevrálgico.

Com a vigência da CF/88 o conceito de empresa brasileira seria aquela “constituída sob as leis brasileiras e que tenha sua sede e administração no país” (art. 171, inciso I).

Em razão da redação originária do art. 171, a AGU manifestou-se no sentido de que o disposto no § 1º, do art. 1º, da Lei 5.709/71, não teria sido recepcionado pela Constituição Federal. A partir desta leitura, as pessoas jurídicas brasileiras, ainda que tivessem controle acionário de estrangeiro, não estavam adstritas às limitações e restrições dessa lei (neste sentido o Parecer AGU GQ-22/1994, de 07/06/1994).

No entanto, com a vigência da Emenda Constitucional 6/95, o art. 171 e seus incisos (CF/88) foram revogados. Diante dessa nova situação jurídica, a Advocacia Geral da União emitiu novo Parecer, o CGU/AGU 01, aprovado em agosto de 2010, pelo qual interpretou-se a nova ordem jurídica e manifestou-se no sentido de que o § 1º, do art. 1º, da Lei 5.709/71, foi recepcionado pela nova ordem constitucional, revendo a posição do Parecer anterior.

Reforçando esta tese, em meados de abril de 2015, o Conselho Nacional de Justiça – CNJ, editou o Provimento nº 43/2015, que normatizou o arrendamento de imóvel rural por estrangeiro residente ou autorizado a funcionar no Brasil, bem como por pessoa jurídica brasileira da qual participe, a qualquer título, pessoa estrangeira física ou jurídica que resida ou tenha sede no exterior e possua a maioria do capital social, aplicando-se integralmente a Lei 5.709/71.

 3. Base normativa (Estado de São Paulo)

Como dito acima, em meados de setembro de 2010, a Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo emitiu o Parecer 250/10-E (oriundo do processo n° 2010/83224 – publicados no DJe de 16/09/2010), elaborado pelo então Juiz assessor, Dr. Roberto Maia Filho, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Dr. Antônio Carlos Munhoz Soares, pelo qual seguiu a linha do disposto no Parecer 01/2010 da AGU e fixou o seguinte comando normativo:

“Os delegados dos serviços notariais e registrais passem, doravante, a aplicar o disposto nos arts. 10, 11, 12, c/c o art. 1º, § 1º, todos da Lei nº 5.709/71, também no caso das empresas brasileiras com participação majoritária estrangeira, que venham a adquirir tais áreas rurais. Observe-se que os estrangeiros poderão figurar como pessoas jurídicas ou físicas (ficando a estas equiparadas as pessoas com elas casadas ou vivendo em união estável, se mediante comunhão de bens). Em tais casos, deve o registrador imobiliário efetuar o cadastramento no Portal do Extrajudicial, encaminhando cópia da planilha cadastrada e da respectiva matrícula para conferência, a esta Corregedoria Geral da Justiça, observando-se que tal lançamento deverá sempre ser efetuado em nome do estrangeiro, seja ele pessoa física ou jurídica: esteja ele figurando na qualidade de proprietário, de cônjuge ou companheiro em comunhão de bens ou, tão somente, de sócio ou acionista majoritário da empresa proprietária do imóvel rural”.

Em 13/07/2010, o Corregedor Nacional de Justiça, no Pedido de Providências nº 0002981-80.2010.02.00.0000, formalizou a seguinte recomendação:

“Ante o exposto, considerando as razões enunciadas pela Procuradoria da República e levando em conta a manifestação do Consultor-Geral devidamente aprovado pelo Advogado-Geral no âmbito da AGU tanto como atento às recomendações do Tribunal de Constas da União, esta Corregedoria Nacional de Justiça em face dos serviços judiciários auxiliares — nomeadamente os serviços notariais e registrais — deve recomendar fortemente a imediata adoção pelas Corregedorias locais ou regionais junto aos Tribunais respectivos que determinem aos Cartórios de Registro de Imóveis e Tabelionatos de Notas que façam observar rigorosamente as disposições da Lei nº 5.709 de 1971 quando se apresentarem ou tiverem de lavrar atos de aquisição de terras rurais por empresas brasileiras com participação majoritária de estrangeiros, pessoas físicas ou jurídicas”.

Até então cumpria-se o disposto na Lei 5.709/71.

E as escrituras lavradas entre 07/06/1994[i] e 23/08/2010[ii], e não levadas a registro no ofício competente, puderam (e ainda podem) adentrar no registro imobiliário, por força da Portaria Interministerial AGU/MDA 4/2014, que estendeu às escrituras lavradas no mencionado período a situação jurídica aperfeiçoada, moderando a incidência do princípio registral tempus regit actum.

Em meados de dezembro de 2012, a Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo emitiu novo Parecer, o 461/2012-E (oriundo do Processo nº 2010/83224 – publicados no DJe de 11/12/2012), da lavra do Juiz assessor, Dr. Luciano Gonçalves Paes Leme, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Dr. José Renato Nalini, pelo qual mudou a orientação até então vigente e fixou o seguinte comando normativo:

“Revejo a orientação normativa estabelecida com a aprovação do parecer n.º 250/10-E, lavrado nestes autos (fls. 77/87 e 88), e reconheço, inclusive na linha do decidido pelo Colendo Órgão Especial do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo (Mandado de Segurança n.º 0058947-33.2012.8.26.0000, relator Desembargador Guerrieri Rezende, julgado em 12.09.2012), que o § 1.º do artigo 1.º da Lei n.º 5.709/1971 não foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988, de sorte, portanto, a dispensar os tabeliães e os oficiais de registro de observarem as restrições e as determinações impostas pela Lei n.º 5.709/1971 e pelo Decreto n.º 74.965/1974, bem como do cadastramento no Portal do Extrajudicial, em relação às pessoas jurídicas brasileiras cuja maioria do capital social se concentre em poder de estrangeiros residentes fora do Brasil ou de pessoas jurídicas com sede no exterior. Sem prejuízo, oficie-se ao Excelentíssimo Senhor Corregedor Nacional de Justiça, o eminente Ministro Francisco Falcão, dando-lhe conhecimento da presente decisão”.

Para corroborar essa nova interpretação, a mesma passou a constar expressamente das Normas de Serviço (Capítulo XIV, Tomo II, pelo Provimento CG 40/2012, publicado no DJe de 17/12/2012), mais precisamente no item 69.1, com o seguinte teor normativo:

“A pessoa jurídica brasileira – constituída sob as leis brasileiras, com sede e administração no Brasil -, não se sujeita ao regime estabelecido pela Lei n.º 5.709, de 7 de outubro de 1971, e pelo Decreto n.º 74.965, de 26 de novembro de 1974, ainda que a maioria de seu capital social e o poder de controle, em qualquer uma de suas manifestações, pertença a estrangeiros residentes fora do Brasil ou a pessoas jurídicas estrangeiras sediadas no Exterior”.

Com isso, os tabeliães de notas e os registradores de imóveis na lavratura de seus atos estavam dispensados das exigências da Lei 5.709/71[iii].

Contudo, em 15/05/2013 (DJe), a Corregedoria Geral da Justiça publicou o Comunicado CG 445/2013, comunicando “aos tabeliães de notas e aos oficiais de registro que o Tribunal Regional Federal da 3ª Região, nos autos do mandado de segurança nº 0008093-73.2013.4.03.0000/ SP, havia suspendido, em decisão liminar, si et in quanto, os efeitos do ato normativo veiculado no Parecer 461/12-E, até a remessa das informações”. Assim, o item 69.1 das Normas de Serviço – também – estava suspenso.

Cinco meses depois, em 23/10/2013 (DJe), a Corregedoria Geral da Justiça expediu novo comunicado, de nº 1303/2013, noticiando “aos tabeliães de notas e aos oficiais de registro que a liminar suspendendo os efeitos do ato normativo veiculado no parecer n° 461/12-E, concedida pelo E. TRF da 3.ª Região nos autos do Mandado de Segurança n° 0008093-73.2013.4.03.0000/SP, subsistiu até a remessa das informações pelo Exmo. Sr. Corregedor Geral da Justiça, prestadas no dia 22 de maio de 2013, e que, no dia 28 de agosto de 2013, o C. Órgão Especial do E. TRF da 3ª Região, reconheceu sua incompetência para o conhecimento e julgamento do processo, determinando o encaminhamento dos autos ao E. Tribunal de Justiça de São Paulo”.

Restabeleceu-se os efeitos do Parecer nº 461/12-E. E por consequência, os efeitos do referido item 69.1 das Normas de Serviço.

Os tabeliães de notas e os oficiais de registro, na lavratura de seus atos, estavam – novamente – dispensados das exigências da Lei 5.709/71. Ou seja, no Estado de São Paulo, dispensava-se as exigências desta lei.

Vale lembrar que, em 27/05/2015, a Corregedoria Geral da Justiça emitiu o Comunicado 670, informando “aos tabeliães e oficiais de registro de Imóveis do Estado de São Paulo que observem o Provimento nº 43/2015 da E. Corregedoria Nacional de Justiça – CNJ, mas não com relação às pessoas jurídicas brasileiras das quais participem, a qualquer título, pessoa estrangeira física ou jurídica que resida ou tenha sede no exterior e possua a maioria do capital social”.

4. Ainda não terminou

Em 25/06/2014, o Parecer 461/12-E foi novamente questionado pela União e pelo Incra, que ajuizaram Ação Cível Originária nº 2.463 perante o STF, pela qual postulam a anulação do referido parecer. Em 9 de julho de 2014, o eminente ministro relator Marco Aurélio inicialmente indeferiu o pedido liminar que visava à suspensão dos efeitos do referido parecer.

5. Liminar concedida

Em 1º de setembro de 2016, o eminente ministro relator Marco Aurélio deferiu o pedido liminar que visava à suspensão dos efeitos do referido parecer, conforme trecho abaixo:

(…)

“3. Defiro a liminar pleiteada para suspender os efeitos do parecer nº 461/12-E da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo, até o julgamento definitivo desta ação.”

(…)

Consequentemente seguem as restrições da Lei 5.709/71 até o julgamento definitivo da ação.

6. Outros aspectos – Limitação da área

A lei adota o critério de módulo de exploração indefinida – MEI, que varia conforme o município.

O INCRA conceitua o Módulo de Exploração Indefinida como uma unidade de medida, expressa em hectares, a partir do conceito de módulo rural, para o imóvel com exploração não definida.

A dimensão do MEI varia entre 5 e 100 hectares, de acordo com a Zona Típica de Módulo (ZTM) do município de localização do imóvel rural.

Em apertada síntese, a lei impõe os seguintes controles e limites:

Pessoa natural estrangeira

a) Imóvel rural até 3 MEI, a ser adquirido por pessoa natural estrangeira, não é necessária qualquer autorização (art. 7º, §1º, Decreto 74.965/74), salvo no caso de aquisição de mais de um imóvel (§3º).

b) Imóvel rural entre 3 e 20 MEI, a ser adquirido por pessoa natural estrangeira, deverá haver autorização do Incra (art. 7º, §2º, Decreto 74.965/74).

c) Imóvel rural entre 20 e 50 MEI, a ser adquirido por pessoa natural estrangeira, deverá haver autorização do Incra e aprovação de projeto de exploração pelo Ministério do Desenvolvimento Agrário (art. 7º, § 4º, Decreto 74.965/74).

d) Imóvel com mais de 50 MEI, a ser adquirido por pessoa natural estrangeira, a aquisição dependerá de autorização do presidente da República, ouvido o Conselho de Segurança Nacional – vinculado ao Ministério da Defesa (art. 7º, § 5º, Decreto 74.965/74) ou autorização do Congresso Nacional (art. 23, § 2º, da Lei 8.629/93).

Pessoa jurídica estrangeira, ou brasileira, com maioria de capital estrangeiro

a) Imóvel rural até 100 MEI, a ser adquirido por pessoa jurídica estrangeira, o imóvel deve ser destinado à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários (art. 5º, Lei 5.709/71) e deve haver aprovação de projeto de exploração pelo Ministério do Desenvolvimento Agrário, ouvido o Órgão Federal competente responsável pelas respectivas atividades (art. 5º, §1º, Lei 5.709/71 c/c o art. 14, §1º, Incra IN 76/2013).

b) Imóvel com mais de 100 MEI, a ser adquirido por pessoa jurídica estrangeira, deve haver autorização do Congresso Nacional (art. 23, § 2º, da Lei 8.629/93 e art. 6º, §1º, Incra IN 76/2013).

Observação

A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, naturais ou jurídicas, não pode ultrapassar 1/4 (um quarto) da superfície dos Municípios onde se situem, comprovada por certidão do Registro de Imóveis. Se houver mais de um oficial, solicitar certidão de todos.

As pessoas de mesma nacionalidade não podem ser proprietárias, em cada Município, de mais de 10% (dez por cento) da superfície do Município.

Nos loteamentos rurais efetuados por empresas particulares de colonização, a aquisição e ocupação de, no mínimo, 30% (trinta por cento) da área total, serão feitas obrigatoriamente por brasileiros.

Em todos os casos haverá a necessidade de prévio assentimento do Conselho de Segurança Nacional (vinculado ao Ministério da Defesa) acerca de quaisquer “transações com imóvel rural, que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real sobre o imóvel” na faixa de fronteira (art. 2º, V, da Lei 6.634/79).

Como encontrar o Módulo de Exploração Indefinida – MEI e a quantidade de Módulos

Ponto tormentoso no labor diário é encontrar o MEI disposto na lei e nas normas administrativas do INCRA. No CCIR nada consta.

Há dois modos de localizar o MEI: um manual outro automatizado:

No modo manual, o usuário conjuga informações em documentos distintos e localiza o MEI. No modo automatizado, o usuário instala um programa tipo Access, baixa a tabela MEI no site do INCRA e o software fornece a informação.

Passo a passo: modo manual (e simples)

Primeiro: identifique a Microrregião do Município (a sede do imóvel rural consta no CCIR):

As microrregiões que congregam os municípios são determinadas pelo IBGE, conforme dispõe o art. 1º da Instrução Especial Incra nº 50/97.

Para consultar a microrregião a que faz parte o município no qual situa-se a sede do imóvel rural, clique aqui (ou acesse http://goo.gl/39Enx7).

Segundo: identifique a Zona Típica de Módulo (ZTM) da microrregião:

A ZTM é definida pela Instrução Especial Incra nº 50, de 1997.

Para consultar a Zona Típica de Módulo (ZTM), clique aqui (ou acesse http://goo.gl/uL9R70).

Terceiro: identifique o valor em hectares do módulo de exploração indefinida (MEI):

Encontrada a ZTM, consulte a Tabela III da Instrução Especial Incra nº 5-A/73 (alterada pela Instrução Especial Incra nº 16/79) e enquadre a ZTM encontrada na referida tabela, sempre levando em consideração a classificação fundiária, que são seis: a) Hortigranjeira; b) Lavoura permanente; c) Lavoura temporária; d) Pecuária; e) Florestal e, e) Imóvel inexplorado ou com exploração.

Caso a classificação constante do CCIR não se enquadre na Tabela III da Instrução Especial Incra nº 5-A/73, o enquadramento será na classificação residual, ou seja, imóvel inexplorado ou com exploração.

Para consultar a Tabela III da Instrução Especial Incra nº 5-A/73, clique aqui (ou acesse http://goo.gl/OOZSpN).

Passo a passo: modo automatizado (e completo)

Instale um programa tipo Access[iv]. Após baixe a tabela (clique aqui ou acesse http://goo.gl/afdbfU) no sítio do INCRA. Abra o programa e selecione o referido arquivo, após digite o nome do município desejado e pronto! O programa te fornece o MEI. E muito mais.

No modo automatizado, é possível ainda obter: o tamanho da área da superfície territorial, o tamanho da área atinente a 1/4 da superfície territorial e o tipo da área, se é: Amazônia legal (A), Faixa de Fronteira (F), Litoral (L), Polígono da Seca (S), Projeto de Assentamento (PA), Região Metropolitana (M), Capital (C), Pantanal (PN), Vale do Jequitinhonha (VJ), Zona da Mata (ZM) e Região Integrada de Desenvolvimento (RIDE).

Imagens ilustrativas:

Obtido o MEI em hectares (nos dois modos), basta dividir a área total em hectares constante no CCIR pelo MEI em hectares encontrado.

8. Constituição de garantia

Verifica-se que a Lei 5.709/71 não traz em seu bojo a exigência de autorização do INCRA para a constituição de direito real de garantia sobre imóvel rural em favor de pessoa jurídica estrangeira ou brasileira equiparada a estrangeira. Contudo, será exigível para a adjudicação, consolidação ou outro meio de aquisição da propriedade pelo credor.

Assim, se o credor vir a adquirir o bem objeto da garantia, o credor fiduciário estrangeiro ou a ele equiparado deverá apresentar a autorização do Incra, lembrando que isso não constitui impedimento para a contratação e o registro da garantia.

Estão dispensadas do cumprimento desse requisito as instituições financeiras estrangeiras por força do § 4º ao artigo 2º da Lei 6.634/79, com a redação dada pela Lei 13.097/15.

9. As pessoas estrangeiras e suas restrições

a) As pessoas naturais estrangeiras não residentes no país e pessoas jurídicas estrangeiras não autorizadas a funcionar no país não podem adquirir imóveis rurais no Brasil;

b) As pessoas naturais estrangeiras, com residência permanente no Brasil e inscritas no Registro Nacional de Estrangeiro – RNE (na condição de permanente) podem adquirir imóveis rurais no Brasil;

c) As pessoas jurídicas estrangeiras, com autorização para funcionar no Brasil e com a devida aprovação do projeto de exploração agrícola, pecuário, florestal, turístico, industrial ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários ou contratuais, conforme o caso, podem adquirir imóveis rurais no Brasil;

d) As pessoas jurídicas brasileiras da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, natural ou jurídica, que tenham a maioria de seu capital social e residam ou tenham sede no exterior ou o poder de conduzir as deliberações da assembleia geral, de eleger a maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da companhia, comprovar a inscrição na Junta Comercial do Estado de localização de sua sede e a devida aprovação do projeto de exploração agrícola, pecuário, florestal, turístico, industrial ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários ou contratuais, conforme o caso, estão adstritas aos limites, controles e restrições da Lei 5.709/71;

e) As pessoas naturais brasileiras, pessoas jurídicas brasileiras da qual brasileiros detenham a maioria ou totalidade do capital social e pessoas jurídicas brasileiras da qual participem estrangeiros residentes (ou com sede) que não detenham a maioria ou totalidade do capital social no país não estão sujeitas aos limites, controles e restrições da Lei 5.709/71;

f) As pessoas naturais de nacionalidade portuguesa que pretenderem adquirir ou arrendar imóvel rural e não apresentar o certificado de reciprocidade nos termos do § 1º do art. 12 da Constituição Federal e dos Decretos nºs 3.927/01 e 70.391/72, se submetem às exigências da Lei 5.709/71 e do Decreto 74.965/74;

 g) A pessoa jurídica brasileira equiparada à pessoa jurídica estrangeira, constituída apenas por pessoas naturais não residentes no Brasil e ou por pessoas jurídicas estrangeiras com sede no exterior, deverá ser gerenciada ou dirigida por administrador residente no Brasil (art. 146 da Lei 6.404/76).

h) As sociedades anônimas que se dedicarem a loteamento rural ou que explorem diretamente áreas rurais ou que sejam proprietárias de imóveis rurais não vinculados às suas atividades estatutárias adotarão, obrigatoriamente, as suas ações na forma nominativa. Esta regra não se aplica às Autarquias, Fundações Públicas, Empresas Públicas e Sociedades de Economia Mista, mencionadas, no art. 5º do Decreto-Lei 200/67, com a redação dada pelo Decreto-Lei 900/69;

 i) A aquisição de imóveis urbanos por estrangeiros, pessoa natural ou jurídica, não se submetem às exigências da Lei n° 5.709/71 e do Decreto nº 74.965/74.

É de ressaltar que se aplica os limites, controles e restrições da Lei 5.709/71 e seu Decreto 74.965/74 nos casos de alienação ou arrendamento de imóvel rural para pessoa jurídica estrangeira ou a ela equiparada, em casos como o de fusão ou incorporação de empresas, de alteração do controle acionário da sociedade, ou de transformação de pessoa jurídica brasileira para pessoa jurídica estrangeira, bem como, a aquisição e arrendamento indiretos por meio de participações de quotas sociais ou ações de empresas detentoras de imóveis rurais.

10. Normas de Serviço da CGJ do Estado de São Paulo e suas peculiaridades

Inventário, Doação e Usucapião

As restrições estabelecidas na Lei 5.709/71, e no Decreto 74.965/74, que disciplinam a aquisição de bem imóvel rural por estrangeiro, não se aplicam às transmissões causa mortis, às doações que importem adiantamento de legítima (artigo 544 do Código Civil), salvo, em ambas as situações, se o bem imóvel rural estiver localizado em área considerada indispensável à segurança do território nacional, e às aquisições por usucapião, em quaisquer de suas espécies.

É sabido que a aquisição será livre, independente de autorização ou licença, se o imóvel contiver área não superior a 3 (três) módulos (MEI), ressalvados, no entanto, os imóveis situados em área considerada indispensável à segurança nacional, cuja aquisição dependerá de assentimento prévio da Secretaria Geral do Conselho de Segurança Nacional.

As normas inovam e fazem uma releitura do § 3º, art. 7º, do Decreto 74.965/74 e fixa o entendimento de que, a aquisição de mais de um imóvel rural com área não superior a 3 (três) módulos por pessoa física estrangeira residente no país dependerá de autorização do INCRA, apenas se a soma das áreas dos imóveis pertencentes ao estrangeiro exceder a 3 módulos.

Não residente

As normas de São Paulo preveem que a aquisição de imóvel rural por pessoa natural estrangeira não residente no país, cuja área não poderá exceder a 50 (cinquenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua, dependerá, sempre, de autorização do INCRA, sem prejuízo de outras exigências determinadas em lei, ainda que sua área não exceda a 3 (três) módulos e esteja situado fora de área considerada indispensável à segurança do território nacional.

Parece-nos que este caso se aplica ao estrangeiro que pretender imigrar para o Brasil e tem a faculdade de celebrar, ainda em seu país de origem, compromisso de compra e venda do imóvel rural desde que, dentro de 3 (três) anos, contados da data do contrato, venha ter residência no Brasil e explorar o imóvel.

Se o compromissário comprador descumprir qualquer das condições estabelecidas na lei, o compromisso de compra e venda será absolutamente ineficaz, sendo-lhe proibido adquirir, por qualquer modo, a propriedade do imóvel. O prazo acima poderá ser prorrogado pelo Ministério do Desenvolvimento Agrário, ouvido o INCRA.

Nos compromissos de compra e venda devem constar obrigatoriamente, sob pena de nulidade, as cláusulas estabelecidas no art. 8º e parágrafos, do Decreto nº 74.965/74.

Exceções – não se aplicam as restrições às aquisições de áreas rurais:

a) inferiores a 3 (três) módulos;

b) que tiverem sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão, mediante escritura pública ou instrumento particular devidamente protocolado no registro competente, e que tiverem sido cadastradas no INCRA, em nome do promitente comprador, antes de 10 de março de 1969;

c) quando o adquirente tiver filho brasileiro ou casado com pessoa brasileira, sob o regime de comunhão de bens.

O adquirente estrangeiro tendo filho brasileiro ou casado com brasileira sob o regime de comunhão de bens será relevante apenas para excluir as restrições estabelecidas no art. 12, caput e § 1º, da Lei nº 5.709/71, e no art. 5º, caput e § 1º, do Decreto 74.965/74, ou seja, a soma das áreas rurais poderá ultrapassar a um quarto da superfície dos Municípios onde se situem, bem como ser proprietárias, em cada Município, de mais de 10% (dez por cento) da superfície do Município.

Condomínio

As restrições previstas na Lei 5.709/71 e no Decreto 74.965/74, tomam por base a fração ideal pertencente ao estrangeiro, ainda que caracterizado o condomínio pro indiviso.

Este é o resumo do cenário atual sobre a aquisição de imóveis rurais por estrangeiro.

Novembro de 2015, atualizado em agosto de 2017.

__________

[i] Vigência do Parecer AGU GQ-22/1994.

[ii] Vigência do Parecer CGU/AGU 01/2010.

[iii] Tal dispensa não se aplica aos oficiais imobiliários de outros estados da federação – a competência de regulamentação é de âmbito estadual.

[iv] Sugere-se o Microsoft Access 2010 Runtime, clique aqui ou digite https://goo.gl/63uOCz para baixar.