1ª VRP|SP: Continuidade – Compromisso de compra e venda de apartamento – Necessidade de prévio registro da incorporação imobiliária – Alegações relativas ao descumprimento contratual da incorporadora deve ser arguido perante o juízo competente – Dúvida procedente.

Processo 1003072-13.2016.8.26.0100

Procedimento Ordinário

REGISTROS PÚBLICOS

B. K. K.

Continuidade – Compromisso de compra e venda de apartamento Necessidade de prévio registro da incorporação imobiliária Alegações relativas ao descumprimento contratual da incorporadora deve ser arguido perante o juízo competente dúvida procedente.

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de B. K. K., após óbice levantado ao registro de Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra na matrícula nº 71.152 da mencionada Serventia.

O óbice se deu, segundo o Oficial, por se pretender registrar direito sobre apartamento em edifício que será construído no terreno objeto da matrícula. Contudo, não há registro da incorporação imobiliária no fólio real, quebrando-se assim o princípio da continuidade caso o título seja aceito.

Juntou documentos às fls. 04/36 . Não houve impugnação, conforme certidão de fl. 41.

O Ministério Público opinou à fl. 45 pela procedência da dúvida.

É o relatório. Decido.

Inicialmente, cumpre ressalvar que a presente dúvida tratará do óbice constante na nota devolutiva de fl. 19, pois não tendo sido a alienação fiduciária razão da nota, apreciar o tema caracterizaria decisão que extrapolaria o pedido.

No mérito, conforme ensinamento de Luiz Guilherme Loureiro:

“O registro de imóveis é fundamentalmente um instrumento de publicidade, portanto, é necessário que as informações nele contidas coincidam com a realidade para que não se converta em elemento de difusão de inexatidões e fonte de insegurança jurídica.” (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e Prática. 2. ed. ver. E atual. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2011, p. 230.)”.

Pois bem. O título que se pretende registrar (fls. 20/22) trata de compromisso de cessão do “apartamento nº 13”. Ocorre que a matrícula nº 71.152 tem por objeto um terreno que continha um prédio, já demolido (AV. 07).

Assim, por ser o registro de imóveis instrumento que deve corresponder à realidade, caso o título seja aceito esta característica não estará sendo respeitada, pois o suscitado teria, no fólio real, direito sobre um apartamento que não existe e que, sem o registro da incorporação, não terá garantia de existir, descumprindo-se o Art. 32 da Lei 4.591/64, e também o princípio da continuidade, previsto nos arts. 195 e 237 da Lei 6.015/73.

Apesar das respeitáveis ponderações da suscitada, não se pode afastar as formalidades atinentes aos registros públicos e a lei que os rege somente devido ao fato da incorporadora ser conhecida por diversas fraudes, principalmente devido a importância que o registro tem, sobretudo seu efeito erga omnes, e constar ali direito sobre edifício inexistente traria clara insegurança jurídica.

Portanto, os problemas alegados relativos à incorporadora devem ser arguidos perante juízo competente, para se apurar ali a responsabilidade civil pela quebra contratual, ou até mesmo obter ordem judicial para o cumprimento da obrigação de realizar o registro da incorporação, não havendo qualquer solução possível neste Juízo Corregedor até que o requisito legal da continuidade seja cumprido.

Do exposto, julgo procedente a presente dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de B. K. K., mantendo o óbice registral.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 07 de março de 2016

Tania Mara Ahualli Juíza de Direito

(DJe de 09.03.2016 – SP)