1ª VRP|SP: Dúvida – Compra de vaga de garagem por não-condômino – Impossibilidade – Aplicação da regra do art. 1.331, §1º do Código Civil – Dúvida procedente.

Processo 1033807-29.2016.8.26.0100

Dúvida

Registro de Imóveis

C. J. C.

Dúvida – compra de vaga de garagem por não-condômino – impossibilidade – aplicação da regra do art. 1.331, §1º do Código Civil – dúvida procedente.

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de C. J. C., após negativa de registro de escritura de compra e venda cujo objeto é a vaga de garagem de matrícula nº 217.519.

O óbice se deu em razão do suscitado, comprador da vaga de garagem, não possuir a propriedade de unidade autônoma no condomínio edilício.

O Oficial juntou documentos às fls. 04/51. Não houve impugnação, conforme certidão de fl. 52. Contudo, novamente instado a manifestar-se, o suscitado alegou que havia adquirido unidade autônoma, mas não registrou a aquisição devido a distrato posterior. Diz que a vaga de garagem foi adquirida com o fim de revenda. Juntou documentos às fls. 61/114.

O Ministério Público opinou às fls. 118/122 pela procedência da dúvida.

É o relatório. Decido.

Com razão o Oficial e a D. Promotora de Justiça. Primeiramente, como bem pontuado pelo Ministério Público em seu parecer, existe norma específica que regula a alienação de vaga de garagem a não-condômino. O legislador, em 2012, alterou o §1º do art. 1.331 do Código Civil, estabelecendo que:

“§1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.” (grifo nosso)

Portanto, a regra é clara no sentido da impossibilidade de terceiro não condômino adquirir vaga de garagem. Irrelevante, na hipótese, a compra original ter sido feita em conjunto: havendo o distrato, não mais existe a aquisição do apartamento, aplicando-se a regra legal. O acessório segue o destino do negócio jurídico principal.

A finalidade da lei é clara: preservar a segurança da vida condominial, uma vez que permitir que pessoa estranha ao condomínio utilize o espaço da garagem acarretaria riscos aos moradores.

Para tanto, houve a limitação da disposição de vaga de garagem à pessoas não-condôminas. Apenas uma exceção é aberta, quando a convenção de condomínio expressamente tratar do tema e permitir que as vagas possam ser alienadas a terceiros.

Contudo, na convenção juntada aos autos, não há tal previsão, de forma que fica, naquele condomínio, impossibilitada a existência de proprietário de vaga de garagem que não seja proprietário também de unidade autônoma residencial.

Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de C. J. C., mantendo o óbice registrário.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 21 de junho de 2016

Tânia Mara Ahualli Juíza de Direito

(DJe de 24.06.2016 – SP)