1ª VRP|SP: Pedido de Providência – Escritura de cessão de compromisso de compra e venda de benfeitoria não registrado – Não lavratura de escritura pública definitiva – Averbação para constar a compromissária compradora como proprietária do imóvel – Impossibilidade – Requerimento a ser formulado na via judicial – Improcedência.

Processo 1036452-27.2016.8.26.0100

Retificação de Registro de Imóvel

Registro de Imóveis

Igreja Apostólica

Pedido de Providência – escritura de cessão de compromisso de compra e venda de benfeitoria não registrado – não lavratura de escritura pública definitiva – averbação para constar a compromissária compradora como proprietária do imóvel – impossibilidade – requerimento a ser formulado na via judicial – improcedência.

Vistos.

Trata-se de pedido de providência formulado por Igreja Apostólica em face do Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital, pleiteando a retificação do registro, bem como averbação na transcrição nº 8.014, para constar a requerente como proprietária do imóvel.

Aduz que, em 01.02.1989, A. R. dos A. cedeu à requerente, a título oneroso, os direitos e obrigações decorrentes do lote nº 224 da quadra “D”, bem como vendeu a benfeitoria realizada no imóvel, sendo tal negócio jurídico formalizado por Escritura de Cessão de Compromisso de Venda e Compra e Venda de Benfeitoria, lavrada perante o 28º Tabelião de Notas da Capital e averbada sob nº 101 na mencionada transcrição.

Afirma que por um lapso não lavraram a Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda do imóvel, razão pela qual o Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital certificou que a requerente não é proprietária do bem.

Assevera, por fim, que a irregularidade do negócio firmado entre as partes não poderá ser resolvida administrativamente, uma vez que o vendedor faleceu em 03.08.1990.

Assim, requer uma decisão judicial reconhecendo a propriedade sobre o imóvel. Juntou documentos às fls.62/73.

A petição inicial foi emendada às fls.83/87. A interessada corrobora os argumentos da inicial e requer finalmente que seja suprida a lacuna existente, referente à ausência de escritura de venda e compra do imóvel, já que o vendedor faleceu em meados de 1990.

O Registrador manifestou-se à fl. 92. Informa o imóvel em tela pertenceu ao 5º Registro de Imóveis da Capital, razão pela qual foram encaminhados os autos àquele Oficial. Foram apresentados documentos às fls.93/99.

O Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital apresentou salienta que nos termos da certidão de fls.93/97, a requerente figura tão somente como detentora dos direitos de compromisso de venda e compra, sendo que a proprietária continua sendo M. do C. D., razão pela qual não há que se falar em retificação, mas sim na necessidade de apresentação de um título de transmissão definitiva da propriedade, ou reconhecimento pela via judicial (fls. 109/112).

O Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital corroborou os argumentos do Oficial do 5º Registro de Imóveis (fl.113).

O Ministério Público opinou pela improcedência da ação (fls.103/105 e 119).

É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

Com razão os Registradores e o Douto Promotor de Justiça. No ordenamento jurídico pátrio, incumbe ao Registrador, no exercício do dever de qualificar o título que lhe é apresentado, examinar o aspecto formal, extrínseco, e observar os princípios que regem e norteiam os registros públicos.

Analisando os elementos constantes dos autos, verifica-se que de acordo com a transcrição nº 8.014 e averbações nºs 09 e 101, consta como titular de domínio a loteadora M. do C. D. e como promitente compradora, ora cessionária, Igreja Apóstólica.

O compromisso de compra e venda não é título hábil para transmissão da propriedade e, como bem exposto pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis, o presente caso não seria de retificação imobiliária, mas sim de registro de título aquisitivo, configurado na escritura definitiva de compra e venda ou a expedição de título judicial.

Ademais, o atendimento ao solicitado levaria à quebra do princípio da continuidade, segundo o qual, nos termos dos artigos 195 e 237, in verbis:

”Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”; e

“Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.”

No caso posto, figura como proprietária M. do C. D., não podendo por salto o Srº A. ceder e transferir os direitos e obrigações decorrentes do compromisso de venda e compra diretamente à requerente.

E ainda, há que se ressaltar que no âmbito administrativo não cabe o preenchimento de lacuna referente a ausência de escritura de compra e venda definitiva, levando-se ainda em consideração o falecimento do cedente em meados de 1990. Tal fato é reconhecido pela própria requerente, que na emenda da inicial fl.85 expos:

“7. = Destarte, há de convir o MM. Juízo que há certa irregularidade no negócio firmado entre as partes (venda e compra de imóvel sem outorga de escritura, ocorrendo a ulterior falta de averbação ou registro de tal negócio na transcrição do imóvel), irregularidade esta que jamais será resolvida administrativamente, porque o vendedor faleceu em 03/08/1990, conforme comprova a certidão de óbito exibida à fl. 72. 8. = Daí a necessidade de ajuizamento do presente procedimento, no intuito de regularizar, judicialmente, a formalidade do negócio firmado pelas partes (Igreja e Antonio), já que por ocasião da venda e compra, não lavraram escritura.” Grifei.

Ora, sendo este Juízo administrativo, não detém competência para preenchimento da lacuna provocada pela ausência de título hábil à transmissão da propriedade, sendo que tal impasse deverá ser resolvido pela via judicial, através da ação de adjudicação compulsória, com o crivo do contraditório e ampla defesa.

Diante do exposto, julgo improcedente formulado por Igreja Apostólica em face do Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital e mantenho o óbice registrário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 08 de setembro de 2016.

Tania Mara Ahualli

Juíza de Direito

(DJe de 12.09.2016 – SP)