CSM|SP: Registro de imóveis – Usucapião extrajudicial – Legitimidade de parte dos requerentes não demonstrada por ausência de descrição da posse ad usucapionem – Ata notarial que faz referência a apenas um dos requerentes – Escritura de sobrepartilha que não supre a exigência da descrição da posse na ata notarial – Divergência na indicação do fundamento legal da usucapião entre a ata notarial e o requerimento – Incompletude das certidões cíveis e criminais exigidas para o processamento do pedido – Notificação do proprietário do imóvel necessária por ausência de prova de quitação do compromisso de compra e venda – Afastadas as exigências quanto ao instrumento de procuração e à descrição de benfeitorias/edificações e acessões no imóvel – Dúvida procedente – Recurso não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1013607-34.2022.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante FERES SABINO, é apelado OFICIALA DO 2º CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso e julgaram procedente a dúvida inversa suscitada, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 15 de dezembro de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1013607-34.2022.8.26.0506

Apelante: Feres Sabino

Apelado: Oficiala do 2º Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Ribeirão Preto

VOTO Nº 39.242

Registro de imóveis – Usucapião extrajudicial – Legitimidade de parte dos requerentes não demonstrada por ausência de descrição da posse ad usucapionem – Ata notarial que faz referência a apenas um dos requerentes – Escritura de sobrepartilha que não supre a exigência da descrição da posse na ata notarial – Divergência na indicação do fundamento legal da usucapião entre a ata notarial e o requerimento – Incompletude das certidões cíveis e criminais exigidas para o processamento do pedido – Notificação do proprietário do imóvel necessária por ausência de prova de quitação do compromisso de compra e venda – Afastadas as exigências quanto ao instrumento de procuração e à descrição de benfeitorias/edificações e acessões no imóvel – Dúvida procedente – Recurso não provido.

Trata-se de apelação (fls. 1075/1085) interposta por Feres Sabino contra a r. sentença (fls. 1063/1064) que “julgou improcedente a dúvida inversa suscitada” e manteve a recusa do registro da usucapião extrajudicial requerida com referência ao lote 8, da quadra 2, do loteamento denominado Royal Park, de matrícula nº 114.261 da 2ª Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto, por não afastados os óbices registrários.

O apelante sustenta, em síntese, que houve encerramento abrupto e ilegal do pedido de usucapião extrajudicial, negando-lhe o deferimento da aquisição da propriedade do lote, de que é possuidor há mais de 40 anos, conforme a robusta prova documental apresentada, assim como a seus filhos, que receberam os direitos ao imóvel por sobrepartilha da falecida mãe. Imputa infundadas as exigências, e pede o prosseguimento do processo administrativo com a realização do registro.

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 1110/1112).

É o relatório.

Desde logo, cumpre observar que o dispositivo da sentença menciona a improcedência da dúvida inversa, no entanto, na hipótese de manutenção dos óbices apresentados pelo Oficial de Registro, como ocorreu, a dúvida, seja ela qual for, é sempre procedente.

Feita a observação, importa consignar tratar-se de processo de dúvida suscitada pelo interessado em razão da negativa de registro do pedido de usucapião do imóvel de matrícula nº 114.261 do 2º Registro de Imóveis de Ribeirão Preto.

A Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto indeferiu o pedido de usucapião enumerando vários óbices, conforme a nota devolutiva referente à prenotação nº 529.637 (fls. 28/34), que, encerrada, deu ensejo à nova prenotação, sob nº 558.442 (fls. 292), para assegurar a prioridade e a preferência dos direitos reais envolvidos, nos termos dos artigos 182 e 188 da Lei nº 6.015/73.

As exigências formuladas foram assim sintetizadas na manifestação da Oficial a fls. 293/304:

“Em síntese, considerando o caso concreto, bem como os fatos e documentos apresentados a esta serventia até a formulação da nota de rejeição datada de 10/02/2022, ocasião em que realizada a qualificação registraria derradeira; e considerando este procedimento como Pedido de Suscitação de Dúvida Inversa, verifica-se que a requalificação registrária por este MM. Juízo refere-se à adequação recíproca entre requerimento e ata notarial, além da indicação e do cumprimento dos elementos abaixo:

– legitimidade dos herdeiros José Feres Sabino e José Guilherme Sabino para requerer a usucapião extrajudicial, mesmo sem a caracterização e comprovação da posse qualificada;

– origem e características da posse; existência de edificação/benfeitorias e datas de ocorrência; valor atribuído ao imóvel usucapiendo; poderes especiais nos instrumentos públicos de mandato; certidões negativas cíveis e criminais da Justiça Estadual e da Justiça Federal em nome do requerente Feres Sabino; cópias de requerimento e da ata notarial (artigo 3º do Provimento 65/2017 e itens 416 e seguintes, capítulo XX, das NSCGJ);

– recibos de pagamento como instrumento hábil à comprovação de quitação do valor pactuado;

– adequação de todos os elementos indicados na ata notarial com os elementos do requerimento, tais como: fundamento legal do pedido; legitimidade (pessoas detentoras da posse); requerentes da usucapião; tempo de posse; valor atribuído”.

Pois bem.

Ao tempo do pedido de usucapião extrajudicial deduzido pelo ora recorrente e por seus filhos, estava em vigor o Provimento CNJ nº 65/2017, destinado a estabelecer “diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis”.

Com a consolidação de todos os atos normativos do Corregedor Nacional de Justiça, relativamente aos serviços notariais e registrais, por meio do Provimento CNJ nº 149/2023, o procedimento de usucapião passou a ser nele tratado.

O artigo 3º do Provimento CNJ nº 65/2017, atual artigo 400 do Provimento 149/2023, prescreve que o requerimento de reconhecimento da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos no art. 319 do CPC, e indicará: I – a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional; II – a origem e as características da posse, a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência; III – o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo; IV – o número da matrícula ou a transcrição da área em que se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito; e V – o valor atribuído ao imóvel usucapiendo.

O artigo 4º, inciso I, do Provimento CNJ nº 65/2017, hoje artigo 401, I, do Provimento CNJ nº 149/2023, por sua vez, dispõe:

“O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:

I – ata notarial com a qualificação, o endereço eletrônico, o domicílio e a residência do requerente e o respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste:

a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;

b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;

c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente;

d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;

e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização; se estão situados em uma ou em mais circunscrições;

f) o valor do imóvel; e

g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes.”

E, por fim, o artigo 8º do Provimento CNJ nº 65/2017, substituído pelo artigo 405 do Provimento CNJ nº 149/2023 estabelece:

“O reconhecimento extrajudicial da usucapião pleiteado por mais de um requerente será admitido nos casos de exercício comum da posse”.

Pela leitura dos dispositivos normativos transcritos, conclui-se que deve existir congruência entre o requerimento e a ata notarial, além de ser imperioso que sejam atendidos todos os itens enumerados nos incisos dos atuais artigos 400 e 401 do Provimento CNJ nº 149/2023, anteriormente artigos 3º e 4º do Provimento CNJ nº 65/2017.

Na espécie, todavia, não se atendeu a contento tais dispositivos normativos.

Analisados os autos, constata-se que o requerimento de usucapião foi formulado por Feres Sabino e por seus filhos, José Feres Sabino e José Guilherme Sabino (fls. 61 a 73), mas a ata notarial só faz referência ao primeiro (fls. 94 a 99).

Além disso, no requerimento, a postulação da usucapião está fundamentada no artigo 1.242 do Código Civil (fls. 66), diversamente do que consta na ata notarial, em que o embasamento do pedido é o artigo 1.238 do mesmo diploma legal.

Bem por isso é que a Oficial levanta óbices quanto à legitimidade dos requerentes José Feres Sabino e José Guilherme Sabino e à congruência da ata notarial com o pedido de usucapião.

E, quanto ao ponto, está com a razão.

A ata notarial é documento indispensável à postulação extrajudicial da usucapião e ela deve identificar o requerente e descrever a posse ad usucapionem, mantendo pertinência com o requerimento formulado.

Na hipótese em julgamento, a ata notarial só identifica Feres Sabino como possuidor do imóvel, sem qualquer menção aos herdeiros filhos, que figuram apenas no requerimento da usucapião.

A escritura de sobrepartilha não supre a omissão porque nela consta tão somente que Catarina Chibebe Sabino transmitiu aos filhos os direitos sobre metade do imóvel, sendo ¼ para cada qual, decorrentes de compromisso de compra e venda firmado por instrumento particular em 31/12/1980, nada além.

Não existe descrição da posse com referência aos herdeiros filhos de Catarina Chibebe Sabino com todas as exigências inseridas nos atos normativos transcritos.

Quer dizer, ainda que se admitisse suprir a ausência dos herdeiros José Feres Sabino e José Guilherme Sabino na ata notarial de justificação de posse, a escritura pública de sobrepartilha não contém todos os requisitos exigidos pelo ato normativo incidente na espécie no tocante à descrição da posse.

Razão assiste, portanto, à Oficial no que se refere à necessidade de ser demonstrada a posse ad usucapionem de José Feres Sabino e José Guilherme Sabino, filhos de Feres Sabino e herdeiros de Catarina Chibebe Sabino para requerer a usucapião do imóvel em pauta.

Não se trata de pretender exigir, como alegou o apelante, que os filhos do requerente tivessem nascido no lote em pauta, mas é preciso que seja descrita a posse que exercem.

De todo modo, deve ser considerado que a sentença se equivoca quando fundamenta o indeferimento pelo fato de residirem José Feres Sabino e José Guilherme Sabino em São Paulo, o que indicaria a inexistência de posse para aquisição de usucapião.

Não se exige residência no imóvel em que se postula a decretação da usucapião, a não ser que se trate da modalidade de usucapião especial de imóvel para fins de moradia, prevista no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil, que não se requer na hipótese em apreço.

A posse pode ser comprovada por outros meios, à evidência.

O que é necessário, todavia, é a perfeita identificação da posse ad usucapionem tal como exigida pela normatização incidente.

Sem que os requerentes José Feres Sabino e José Guilherme Sabino sejam incluídos na ata notarial com a indicação da posse que exercem, não é mesmo possível acolher a postulação de usucapião.

Outras exigências deduzidas pela Oficial merecem acolhimento.

Como já mencionado, a origem e as características da posse são exigências ainda pendentes com referência aos requerentes José Feres Sabino e José Guilherme Sabino, e, com relação a todos, será necessário indicar o fundamento legal para a postulação, ante a divergência entre o requerimento, que indica o artigo 1.242 do Código Civil, e a ata notarial, que informa o artigo 1.238 do mesmo diploma legal.

Além disso, faltaram as certidões cíveis e criminais das Justiças Estadual e Federal, expedidas dentro do prazo de 30 dias (atualizadas), em nome do requerente Feres Sabino (fls. 301), o que não pode ser suprido pela apresentação intempestiva da certidão criminal da Justiça Estadual, justamente porque trazidas após a formulação da nota de rejeição do pedido e anexadas ao processo de dúvida (fls. 49/50).

Necessária também a notificação do titular do domínio a respeito da pretensão de usucapião do imóvel porque, apesar da prova documental apresentada, não há termo de quitação da dívida do compromisso de compra e venda, daí porque não se aplica o disposto no artigo 13 do Provimento nº CNJ 65/2017, atual artigo 410 do Provimento nº 149/2023. Em razão disso, deveria ter sido apresentada mais uma cópia do requerimento e da ata notarial, como exigido pela Oficial (artigo 4º, §2º, do Provimento CNJ nº 65/2017, atual artigo 401, §2º, do Provimento CNJ nº 149/2023, e item 416.9 do Capítulo XX das NSCGJ).

Algumas das exigências, todavia, não eram cabíveis.

Os instrumentos públicos de mandato atendem, a contento, o disposto no artigo 4º, VI, do Provimento 65/2017.

Não há impedimento a que a pretensão de usucapião seja postulada por mandatário, contanto haja conferência de poderes específicos.

As procurações outorgadas por José Feres Sabino e José Guilherme Sabino a seu genitor, o ora apelante Feres Sabino, poderiam ter sido aceitas para o processamento do pedido, não fossem os outros óbices apresentados, porque mencionam poderes para “descrever a origem da posse” (fls. 85), para “melhor descrever e caracterizar o imóvel, fornecer origem” (fls. 90) e para “representar perante repartições públicas e autarquias federais, estaduais e municipais, tabelionatos de notas e registros de imóveis, autorizando registros, aberturas de matrículas e averbações” (fls. 85/86 e 90/91).

Como as procurações foram outorgadas pelo prazo de dois anos, findo tal período, deveriam ser substituídas, como de rigor.

Quanto à descrição do imóvel, como se trata de lote de terreno, não há razão para a exigência de que seja informado sobre a existência de edificação/benfeitorias e datas de ocorrência.

O valor atribuído ao imóvel usucapiendo consta apenas da ata notarial, devendo ser feita referência a ele no requerimento de usucapião (art. 4º, V, Provimento CNJ nº 65/2017, atual art. 400, V, Provimento CNJ nº 149/2023).

Relativamente ao nome da esposa de Feres Sabino que constou do instrumento particular de compra e venda, Cátia, em vez de Catarina, vê-se que não houve exigência formulada porque ela não figurou como requerente da usucapião, como a própria Oficial informa a fls. 32, de forma a ser descabida qualquer consideração a respeito.

Por fim, não há que se falar em encerramento abrupto e ilegal do processo de usucapião. Como o recorrente não cumprira as exigências formuladas pela Registradora no tempo oportuno, o procedimento foi encerrado, e os efeitos da prenotação cessaram, o que ensejou, inclusive, nova prenotação por ocasião da suscitação da presente dúvida pelo próprio interessado.

Ante o exposto, nego provimento à apelação, e julgo procedente a dúvida inversa suscitada.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 15.03.2024 – SP)