CSM|SP: Registro de imóveis – Negativa de Registro de Escritura Pública de venda e compra – Menção expressa e pormenorizada, na própria escritura, relativa ao pagamento do imposto e do documento apresentado para lavratura do ato – Suficiência assentada – Exigência de apresentação de prova do pagamento de ITBI afastada – Partes individualizadas na escritura – Perfeita identificação daqueles que estão transmitindo e adquirindo direito no registro de imóveis – Ofensa ao princípio da especialidade subjetiva não configurada – Exigência de apresentação de cópias autenticadas dos documentos pessoais das partes afastada – Irregularidade na representação dos vendedores – Óbice mantido – Apelação não conhecida, em parte, e na parte conhecida, não provida.

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1003663-13.2023.8.26.0590, da Comarca de São Vicente, em que é apelante ANDREA BALBINA MORAIS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO VICENTE.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Não conheceram, em parte, a apelação; na parte conhecida, negaram provimento, com observação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 5 de abril de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1003663-13.2023.8.26.0590

APELANTE: Andrea Balbina Morais

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Vicente

VOTO Nº 43.309

Registro de imóveis – Negativa de Registro de Escritura Pública de venda e compra – Menção expressa e pormenorizada, na própria escritura, relativa ao pagamento do imposto e do documento apresentado para lavratura do ato – Suficiência assentada – Exigência de apresentação de prova do pagamento de ITBI afastada – Partes individualizadas na escritura – Perfeita identificação daqueles que estão transmitindo e adquirindo direito no registro de imóveis – Ofensa ao princípio da especialidade subjetiva não configurada – Exigência de apresentação de cópias autenticadas dos documentos pessoais das partes afastada – Irregularidade na representação dos vendedores – Óbice mantido – Apelação não conhecida, em parte, e na parte conhecida, não provida.

Trata-se de apelação interposta por andrea balbina morais alves contra a r. Sentença proferida pelo mm. Juiz corregedor permanente do oficial de registro de imóveis, títulos e documentos e civil de pessoa jurídica de são vicente/sp, que manteve a recusa de registro de escrituras públicas de venda e compra tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 66.932 junto à referida serventia extrajudicial (fls. 79/82).

Em síntese, sustenta a apelante que, na escritura de venda e compra lavrada em 28 de dezembro de 1987, consta a qualificação completa das partes, nela figurando como outorgantes vendedores Eny Alcoforado Pereira e Valério Teófilo Pereira, representados por seu procurador, Sérgio Vicente, e como outorgados compradores Haroldo de Campos e Ida Lourdes de Oliveira Campos, com a indicação da nacionalidade, profissão e o número do registro geral de todos, o que torna desnecessária a apresentação de cópias de seus respectivos documentos de identificação pessoal. Alega que os outorgados vendedores Eny Alcoforado Pereira e Valério Teófilo Pereira estão regularmente representados por Sérgio Vicente, certo que, em consonância com o princípio da verdade notarial, as escrituras gozam de fé pública e presunção de legitimidade. Ante o que ficou expressamente consignado na escritura pública lavrada, afirma que está comprovado o pagamento do ITBI incidente na hipótese concreta. Por fim, diz que não há ofensa ao princípio da especialidade subjetiva e que, uma vez registrada a referida escritura pública de compra e venda, não subsistiria o óbice apresentado em relação ao registro da escritura pública de compra e venda lavrada em 02 de abril de 1997 (fls. 113/128).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 140/141).

Nos termos da r. decisão (fls. 147), os autos foram redistribuídos a este Colendo Conselho Superior da Magistratura.

É o relatório.

Apresentadas a registro a escritura pública de venda e compra datada de 28/12/1987, lavrada pelo 2º Tabelião de Notas da Comarca de São Vicente/SP, no Livro 514, fls. 143, em que figuram como outorgantes vendedores Eny Alcoforado Pereira e seu marido Valério Teófilo Pereira, representados por Sérgio Vicente, e como outorgados compradores Haroldo de Campos e sua mulher Ida Lourdes de Oliveira Campos (fls. 23/25), bem como a escritura pública de venda e compra datada de 02/04/1997, lavrada pelo 1º Tabelião de Notas da Comarca de São Vicente/SP, no Livro 615, fls. 159, em que figuram como outorgantes vendedores Haroldo de Campos e sua mulher Ida Lourdes de Oliveira Campos e como outorgados compradores Andrea Balbina Morais Alves, ora apelante, e seu marido Henrique Rosa Alves (fls. 26/28), o Oficial de Registro emitiu duas notas devolutivas, cada qual referente a um dos títulos prenotados.

Ora, uma vez prenotada a primeira escritura de venda e compra sob nº 514.918, os demais títulos que ingressaram posteriormente na serventia extrajudicial deveriam obedecer ao disposto no item 37 e no item 45.2, Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça quanto à fila de precedência. Ou seja, a qualificação da segunda escritura de venda e compra subordinava-se ao resultado do procedimento de registro da primeira, que gozava de prioridade.

Destarte, a dúvida suscitada em relação às exigências formuladas para registro do título prenotado sob nº 514.919 está prejudicada e a apelação, nesse ponto, não merece ser conhecida, cabendo ao Oficial prosseguir na qualificação registral após o resultado da dúvida suscitada em relação às exigências formuladas para registro do título prenotado com prioridade.

Com relação à escritura pública de venda e compra prenotada sob nº 514.918, o Oficial expediu nota devolutiva com as seguintes exigências:

“1) Apresentar, na via original ou em cópia autenticada, a guia do ITBI e seu respectivo comprovante de recolhimento;

2) Apresentar cópia(s) autenticada(s) do(s) documento(s) de identificação pessoal que contenha(m) os números de RG e CPF, com relação aos vendedores ENY ALCOFORADO PEREIRA e s/m VALÉRIO TEÓFILO PEREIRA, bem como dos compradores HAROLDO DE CAMPOS e s/m IDA LOURDES DE OLIVEIRA CAMPOS;

3) Apresentar certidão da procuração que outorgou poderes à SERGIO VICENTE, tendo em vista que não foi mencionado o livro e as folhas, nem mesmo o tabelionato que a lavrou.”

O MM. Juiz Corregedor Permanente, acertadamente, afastou a primeira exigência, pois a Lei nº 6.015/73 dispõe apenas que o Registrador deve fiscalizar a ocorrência de pagamento dos impostos. De fato, dispõe o art. 289:

“No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.”

No caso em apreço, consta da escritura pública expressa menção ao recolhimento do ITBI, com descrição detalhada dos dados da guia de recolhimento, valor e local de pagamento (fls. 23/24), o que é suficiente para o atendimento do quanto exigido no artigo de lei acima transcrito. Ademais, o ato foi lavrado ainda no ano de 1987 e a parte não pode sofrer as consequências da ausência de arquivamento do original da guia de recolhimento exigida. Ou seja, trata-se de óbice intransponível e que, portanto, merece ser afastado.

Em caso semelhante, assim decidiu, recentemente, este C. Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA –  PRETENSÃO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – EXIGÊNCIA DO REGISTRADOR PELA APRESENTAÇÃO DA GUIA ITBI – EXISTÊNCIA DE MENÇÃO EXPRESSA E PORMENORIZADA NA PRÓPRIA ESCRITURA A RESPEITO DA LIQUIDAÇÃO DO TRIBUTO E DO DOCUMENTO QUE A COMPROVOU – SUFICIÊNCIA ASSENTADA – EXIGÊNCIA AFASTADA – RECURSO PROVIDO.” (TJSP; Apelação Cível 1001306-66.2023.8.26.0103; Relator (a): Francisco Loureiro(Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Caconde – Vara Única; Data do Julgamento: 01/03/2024; Data de Registro: 05/03/2024).

Também o segundo óbice não merece subsistir, pois na escritura de venda e compra lavrada em 28 de dezembro de 1987, as partes foram assim qualificadas:

“Como Outorgantes Vendedores, ENY ALCOFORADO PEREIRA, do lar, RG nº 2.672.921-SSP/SP, e seu marido, VALÉRIO TEÓFILO PEREIRA, estivador, RG nº 2.678.659-SSP/SP, ambos brasileiros, casados sob o regime da comunhão de bens, antes da Lei 6515/77, possuidores do CIC nº 160.649.338/87, residentes em Santos, deste Estado, à Rua Alfredo Porchat nº 36; neste ato representados por seu procurador, SÉRGIO VICENTE, brasileiro, casado, comerciante, RG nº 3.284.264-SSP/SP, residente nesta cidade, à Rua Frei Gaspar nº 1715; nos termos da procuração arquivada nestas notas, na pasta 28, sob o nº 110; e, como outorgado comprador, HAROLDO DE CAMPOS, brasileiro, militar, portador do RG nº 142.026-SSP/SP, e CIC nº 215.596.278-91, casado sob o regime da comunhão de bens, antes da Lei 6515/77, com Dª. IDA LOURDES DE OLIVEIRA CAMPOS, brasileira, do lar, RG nº 3.867.079-SSP/SP, residente nesta Cidade, no local do imóvel;” (fls. 23).

Por outro lado, na matrícula nº 66.932 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de São Vicente/SP (fls. 51/54) assim consta:

“R.1/Matrícula 66.932 PELA ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA, lavrada aos 29/Novembro/1979, nas Notas do 2º Escrivão de São Vicente, livro 336, fls. 11, os proprietários VENDERAM o imóvel, pelo preço de CR$ 26.262,00, a ENY ALCOFORADO PEREIRA, do lar, RG nº 2.672.921, casada sob o regime de comunhão de bens e por quem é assistida neste ato, VALÉRIO TEÓFILO PEREIRA, estivador, RG nº 2678659, ambos brasileiros, residentes em Santos, à rua Alfredo Porchat, nº 36, CIC 160.649.338/87, em conjunto.”

A exigência de apresentação dos documentos pessoais das partes fundamenta-se no princípio da especialidade subjetiva, que visa identificar e individualizar aquele que está transmitindo ou adquirindo algum direito no registro de imóveis, tornando-o inconfundível com qualquer outra pessoa.

Nesse sentido, a ausência de apresentação de cópia autenticada dos documentos de identificação pessoal das partes que lavraram a escritura pública violaria, a priori, o princípio da especialidade subjetiva, pois haveria, eventualmente, dúvida em relação à identidade delas.

Todavia, possível a mitigação deste princípio em hipóteses excepcionais, quando ausente incerteza em relação à qualificação das partes, tal como ocorre no caso em comento, em que, a despeito da ausência do CPF, há perfeita identidade entre os dados constantes da matrícula e aqueles inseridos na escritura pública lavrada.

Sendo assim, é possível afastar a exigência de apresentação de cópia dos documentos pessoais dos vendedores Eny Alcoforado Pereira e Valério Teófilo Pereira, bem como dos compradores Haroldo de Campos e Ida Lourdes de Oliveira Campos, pois suficiente e plena a identificação das partes trazida na escritura de venda e compra, como disposto no art. 176, §1º, inciso II, 4, a e inciso III, 2, da Lei nº 6.015/1973.

A despeito disso, o caso era mesmo de negativa de registro da escritura pública de venda e compra.

Assim se afirma, pois os outorgantes vendedores, Eny Alcoforado Pereira e Valério Teófilo Pereira, estavam representados, no ato, por seu procurador Sérgio Vicente, sem que, no entanto, na escritura tenha havido menção ao livro, folhas e Tabelião que lavrou a procuração. E muito embora esteja constando, na escritura, que essa procuração encontra-se arquivada na serventia, o fato é que o documento a fls. 42 confirma que não foi localizada.

Nesse cenário, é possível concluir que há irregularidade na representação dos vendedores, pois não comprovada a outorga de procuração na forma do art. 657 do Código Civil, segundo o qual o mandato está sujeito à forma exigida em lei para o ato a ser praticado. A propósito, o item 131 do Capítulo XIV, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, estabelece que: “A procuração outorgada para a prática de atos em que exigível o instrumento público também deve revestir a forma pública”.

Em outras palavras, a representação dos vendedores mostra-se irregular, não podendo ser aceita eventual procuração particular para fins de transferência de domínio de imóvel, cujo valor venal (Cz$ 151.215,39), quando da lavratura do ato, superava trinta vezes o salário mínimo da época (CZ$ 3.600,00).

Ante o exposto, pelo meu voto, dou por prejudicada a dúvida suscitada em relação ao título prenotado sob nº 514.919 e, por conseguinte, não conheço, em parte, a apelação interposta. Na parte conhecida, nego provimento à apelação, mantendo a procedência da dúvida suscitada em relação ao título prenotado sob nº 514.918.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 16.04.2024 – SP)