CSM|SP: Registro de imóveis – Recusa em dar prosseguimento a procedimento de usucapião extrajudicial – Falta de impugnação a exigências formuladas – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido – Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação – Requisitos formais do requerimento da usucapião extrajudicial – Exigências que encontram fundamento nos itens 416.2, I, “a”, II e VIII, 416.10 E 418.7 todos do Capítulo XX das NSCGJ – Assinatura dos interessados na usucapião, com reconhecimento de firma, na planta e no memorial descritivo – Inteligência do item 416.2, II, do Capítulo XX das NSCGJ – Exigência impertinente – Indicação do registro atingido pela usucapião – Obrigação do registrador de auxiliar na busca, em especial se discorda da indicação feita pelo interessado – Pedido de usucapião extraordinária – Modalidade que prescinde de justo título (art. 1.238 do CC) – Encadeamento perfeito de títulos que não se faz necessário.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000085-25.2023.8.26.0434, da Comarca de Pedregulho, em que são apelantes ARLETE ALVES DA SILVA BERBEL e JOÃO BERBEL, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PEDREGULHO.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram por prejudicada a dúvida e não conheceram do recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 3 de maio de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1000085-25.2023.8.26.0434

Apelantes: Arlete Alves da Silva Berbel e João Berbel

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Pedregulho

VOTO Nº 43.372

Registro de imóveis – Recusa em dar prosseguimento a procedimento de usucapião extrajudicial – Falta de impugnação a exigências formuladas – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido – Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação – Requisitos formais do requerimento da usucapião extrajudicial – Exigências que encontram fundamento nos itens 416.2, I, “a”, II e VIII, 416.10 E 418.7 todos do Capítulo XX das NSCGJ – Assinatura dos interessados na usucapião, com reconhecimento de firma, na planta e no memorial descritivo – Inteligência do item 416.2, II, do Capítulo XX das NSCGJ – Exigência impertinente – Indicação do registro atingido pela usucapião – Obrigação do registrador de auxiliar na busca, em especial se discorda da indicação feita pelo interessado – Pedido de usucapião extraordinária – Modalidade que prescinde de justo título (art. 1.238 do CC) – Encadeamento perfeito de títulos que não se faz necessário.

Trata-se de apelação interposta por Arlete Alves da Silva Berbel e João Berbel contra a r. sentença de fls. 286/287, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Pedregulho, que manteve a recusa do Oficial Registrador em dar prosseguimento ao pedido de usucapião extrajudicial.

Os apelantes alegam, em suma: que a ata notarial, ao contrário do sustentado na nota devolutiva, é clara; que comprovaram que são empresários; que a menção ao art. 1.243 para a soma das posses é desnecessária; que não há necessidade de comprovação do valor venal do bem; que os confrontantes não tinham como saber que Arlete Alves da Silva Berbel ME (pessoa jurídica) transferiu o imóvel a Arlete Alves da Silva Berbel (pessoa física); que a ata notarial é clara no sentido de que o Tabelião inspecionou o local; que houve requerimento para o envio de correspondências aos confrontantes que não assinaram a planta; que foi firmado Termo de Ajustamento de Conduta relativo a construções irregulares às margens do reservatório da Usina Hidrelétrica Estreito (UHE Estreito); que apresentou Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e Georreferenciamento; e que a aquisição de imóvel cuja área é inferior à fração mínima de parcelamento não requer autorização do INCRA (fls. 290/317).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 343/347).

Após a decisão de fls. 349, houve a regularização da representação processual dos apelantes (fls. 353/354).

É o relatório.

Os recorrentes, seja no pedido de suscitação (fls. 1/26), seja no recurso (fls. 290/317), não impugnaram as seguintes exigências (fls. 265/266): 1) divergências de informações da área do bem no trabalho técnico e na ata notarial; 2) nos trabalhos técnicos, não há assinatura dos recorrentes, com reconhecimento de firma; 3) diversos documentos foram apresentados em cópias simples, sem autenticação notarial ou declaração por parte do advogado de que o documento é autêntico; 4) demonstração da natureza do imóvel, se rural ou urbana; 5) preenchimento adequado da declaração de não oposição de um dos confrontantes.

A jurisprudência deste Conselho Superior é tranquila, porém, no sentido de que a concordância, ainda que tácita, com qualquer das exigências feitas pelo registrador ou o atendimento delas no curso da dúvida, ou do recurso contra a decisão nela proferida, prejudica-a:

“A dúvida registrária não se presta para o exame parcial das exigências formuladas e não comporta o atendimento de exigência depois de sua suscitação, pois a qualificação do título é feita, integralmente, no momento em que é apresentado para registro. Admitir o atendimento de exigência no curso do procedimento da dúvida teria como efeito a indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação e, em consequência, impossibilitaria o registro de eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios que forem apresentados no mesmo período. Em razão disso, a aquiescência do apelante com uma das exigências formuladas prejudica a apreciação das demais matérias que se tornaram controvertidas. Neste sentido decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível n.º 60.460.0/8, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, e na Apelação Cível n.º 81.685-0/8, da Comarca de Batatais, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo” (Apelação Cível n.º 220.6/6-00 – grifei).

Desse modo, prejudicada a dúvida, o recurso não pode ser conhecido, o que não impede o exame – em tese – das exigências, a fim de orientar futura prenotação.

Dos cinco óbices não impugnados, apenas um merece ser afastado (nº 2 supra).

A repetição na ata notarial da descrição do imóvel objeto da usucapião constante no memorial descritivo é imprescindível porque, em procedimento administrativo que visa à declaração de domínio, não se pode admitir dúvida acerca da área onde a posse é exercida. Nesse sentido os itens 416.2, I, “a”[1] e 416.2[2], II, do Capítulo XX das NSCGJ.

A apresentação de documentos sem autenticação notarial ou declaração por parte do advogado de que o documento é autêntico está em desacordo com o item 416.10[3] do Capítulo XX das NSCGJ. Correta a exigência, portanto.

A necessidade de demonstrar se o imóvel objeto da usucapião tem natureza rural ou urbana decorre de comando expresso da NSCGJ (item 416.2, VIII[4], do Capítulo XX), o que comprova a pertinência da exigência.

Na forma do item 418.7 do Capítulo XX das NSCGJ, “o consentimento expresso poderá ser manifestado pelos confrontantes e titulares de direitos reais a qualquer momento, por documento particular com firma reconhecida ou por instrumento público, sendo prescindível a assistência de advogado ou defensor público”. Resta evidente que se a declaração de não oposição de um dos confrontantes é lacunosa, sem informações básicas da qualificação do declarante (fls. 113), ela não atende ao disposto nas NSCGJ.

Já a falta de assinatura dos interessados na usucapião, com reconhecimento de firma, na planta e no memorial descritivo é exigência que não se sustenta.

Dispõe o item 416.2, II, do Capítulo XX das NSCGJ:

416.2. O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:

(…)

II – Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; ou pelos ocupantes a qualquer título.

Nota-se que o item acima transcrito exige que no memorial descritivo constem as assinaturas do profissional que elaborou o trabalho técnico e dos titulares de domínio do imóvel usucapiendo e dos imóveis confrontantes. O dispositivo normativo não faz referência à assinatura obrigatória do requerente da usucapião no memorial, até porque a ata notarial, que fará referência à área do imóvel usucapiendo (item 416.2, I, “a” do Capítulo XX das NSCGJ), será lavrada a requerimento dos interessados. Assim, impertinente essa exigência.

No que tange às exigências impugnadas pelos recorrentes, algumas considerações também devem ser feitas, a fim de orientar futuras prenotações.

Em primeiro lugar, o Oficial deve zelar pelo cumprimento do item 22 do Capitulo XX das NSCGJ, que também se aplica ao procedimento de usucapião extrajudicial. De acordo com o dispositivo, “deverá o Registrador proceder ao exame exaustivo do título apresentado (…), expedindo nota, de forma clara e objetiva”. Não é o que se observa na confusa nota devolutiva acostada a fls. 262/266.

Em relação ao registro atingido pela usucapião, prescreve o item 416.1, IV, do Capítulo das NSCGJ:

416.1. O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil – CPC, bem como indicará:

(…)

IV – o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito;

Embora o dispositivo normativo prescreva que cabe ao interessado indicar o registro atingido, a sua parte final abre a possibilidade da informação ser no sentido de que a área não se encontra matriculada ou transcrita. Infere-se daí que a obrigação de localização do registro afetado pela declaração de domínio é, em princípio, do interessado, sem prejuízo do auxílio efetivo do Oficial, que tem a seu dispor todo o acervo documental que comprova a titularidade dominial dos imóveis da circunscrição pela qual responde. Não se está afirmando que cabe ao registrador, sozinho, averiguar a localização dos imóveis usucapiendos. No entanto, não se pode admitir que o registrador permaneça na cômoda posição de discordar da indicação feita pelo requerente, sem que aponte o registro onde, no seu entender, está inserida a área objeto do pleito.

Finalmente, formulado pedido de usucapião extraordinária (fls. 76), não cabe ao Oficial exigir encadeamento perfeito de títulos, uma vez que referida modalidade de usucapião prescinde da existência de justo título para seu reconhecimento (art. 1.238 do CC).

Com tais observações, pelo meu voto, dou por prejudicada a dúvida e não conheço do recurso.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] 416.2. O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:

I – ata notarial com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste:

a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;

[2] 416.2. O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:

(…)

II – Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrado ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; ou pelos ocupantes a qualquer título.

[3] 416.10. O documento oferecido em cópia poderá, no requerimento, ser declarado autêntico pelo advogado ou pelo defensor público, sob sua responsabilidade pessoal, sendo dispensada a apresentação de cópias autenticadas. 4 416.2. O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:

(…)

VIII – certidão dos órgãos municipais e federais que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa Incra n. 82/2015 e da Nota Técnica Incra/DF/DFC n. 2/2016, expedida até trinta dias antes do requerimento

(DJe de 09.05.2024 – SP)