CSM|SP: Registro de imóveis – Cartas de arrematação – Alienação forçada – Dúvida inversa – Ausência de protocolo válido – Anuência em relação a parte das exigências formuladas pelo oficial de registro – Impugnação parcial – Dúvida prejudicada – Análise, em tese, da exigência impugnada a fim de orientar futura prenotação – Ordens de indisponibilidade averbadas nas matrículas desprovidas de força para obstaculizar a alienação forçada dos imóveis e seu respectivo registro – Precedentes do egrégio Conselho Superior da Magistratura – Apelação não conhecida.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0000138-72.2024.8.26.0568, da Comarca de São João da Boa Vista, em que são apelantes CRISTINA CARVALHO DE OLIVEIRA TEIXEIRA, LUCIANA CARVALHO DE OLIVEIRA JUNQUEIRA, JOÃO OTÁVIO BASTOS JUNQUEIRA e LEANDRO DE LIMA TEIXEIRA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS COMARCA DE SÃO JOÃO DA BOA VISTA – SP.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Julgaram prejudicada a dúvida e não conheceram da apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 27 de junho de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 0000138-72.2024.8.26.0568

APELANTES: Cristina Carvalho de Oliveira Teixeira, Luciana Carvalho de Oliveira Junqueira, João Otávio Bastos Junqueira e Leandro de Lima Teixeira

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos Comarca de São João da Boa Vista – SP

VOTO Nº 43.458

Registro de imóveis – Cartas de arrematação – Alienação forçada – Dúvida inversa – Ausência de protocolo válido – Anuência em relação a parte das exigências formuladas pelo oficial de registro – Impugnação parcial – Dúvida prejudicada – Análise, em tese, da exigência impugnada a fim de orientar futura prenotação – Ordens de indisponibilidade averbadas nas matrículas desprovidas de força para obstaculizar a alienação forçada dos imóveis e seu respectivo registro – Precedentes do egrégio Conselho Superior da Magistratura – Apelação não conhecida.

Trata-se de apelação interposta por Cristina Carvalho de Oliveira Teixeira, Leandro de Lima Teixeira, Luciana Carvalho de Oliveira Junqueira e João Otávio Bastos Junqueira contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de São João da Boa Vista/SP, que manteve a recusa de registro das cartas de arrematação dos imóveis matriculados sob nos 34.657, 37.122 e 34.125 junto à referida serventia extrajudicial, ante a existência de ordens de indisponibilidade averbadas nas certidões, oriundas de outros processos (fls. 133/139).

Em síntese, sustentam os apelantes que, em respeito aos princípios da boa-fé e cooperação, a existência de ordens de indisponibilidade oriundas de outros juízos não podem impedir o pretendido registro das cartas de arrematação. Argumentam que referidas ordens atingem o devedor, proprietário dos imóveis, mas não impede o Poder Judiciário de levar os bens a leilão. Entendem, assim, ser possível o registro da arrematação, para eventual cancelamento posterior dos ônus averbados nas matrículas (fls. 142/147).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não conhecimento do recurso (fls. 163/166 e 228).

Nos termos da r. decisão (fls. 167/168), os autos foram redistribuídos a este Colendo Conselho Superior da Magistratura.

Em atenção ao determinado a fls. 184, a parte apelante providenciou a regularização de sua representação processual (fls. 187/222).

É o relatório.

Desde logo, importa anotar, a despeito do quanto consignado na r. sentença recorrida, que não se trata de dúvida inversa julgada improcedente, mas sim, de dúvida inversa julgada procedente, com a consequente manutenção dos óbices apresentados pelo registrador.

O registro das cartas de arrematação foi negado pelo Oficial, que expediu as notas de devolução nos 151.408 (fls. 57/58) e 151.445 (fls. 04/05), relativas aos títulos prenotados sob nos 265.315 e 265.347, respectivamente, com as seguintes exigências:

“1 – (…)

Considerando que na matrícula nº 34.125 deste oficial há três ordens de indisponibilidade de bens averbadas (Av. 20, Av. 21 e Av. 23) proferidas por juízos distintos que emitiu a carta de sentença ora apresentada, para que se registre a arrematação do imóvel é necessário apresentar o cancelamento das indisponibilidades supracitadas (art. 250 da Lei nº 6.015/1973) ou deve haver pronunciamento judicial de “prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo”.

2 – Apresentar cópia do Carnê do IPTU atual ou Ficha Cadastral atual do Imóvel expedida pela Prefeitura Municipal Local, em que consta o valor venal do imóvel, nos termos do art. 7º da Lei nº 11.331/2002 – SP.” (fls. 57/58).

“1 – (…)

Considerando que na matrícula nº 34.657 deste oficial há três ordens de indisponibilidade de bens averbadas (Av. 19, Av. 21 e Av. 23) e que na matrícula nº 37.122 deste oficial há, também, três ordens de indisponibilidade de bens averbadas (Av. 10, Av. 11 e Av. 13) proferidas por juízos distintos que emitiu a carta de arrematação ora apresentada, para que se registre as arrematações do imóvel da matrícula nº 34.657 e dos direitos de aquisição do imóvel da matrícula nº 37.122 é necessário apresentar o cancelamento das indisponibilidades supracitadas (art. 250 da Lei nº 6.015/1973) ou deve haver pronunciamento judicial de “prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo”.

2 – Apresentar cópia dos Carnês do IPTU atual ou Ficha Cadastral atual dos Imóveis supracitados expedida pela Prefeitura Municipal Local, em que consta o valor venal do imóvel, nos termos do art. 7º da Lei nº 11.331/2002 – SP.

3 – Apresentar as GUIAS dos ITBIs da Prefeitura Municipal local referente às arrematações e respectivos comprovantes de pagamento, tudo nos termos do art. 901, §2º, do CPC, bem como conforme arts. 289 da Lei nº 6.015/1973 e art. 182, V, da Lei Complementar Municipal nº 106/1997.

4 – Apresentar comprovantes de pagamento do preço da arrematação ou comprovante de quitação, sob pena de ser registrada hipoteca judiciária do imóvel da matrícula nº 34.657 deste Oficial, tudo conforme determinação judicial de fls. 1863 datado de 11/11/2022.” (fls. 04/05).

A rigor, caberia aos apresentantes, não se conformando com as exigências formuladas ou não sendo possível cumpri-las, requerer que os títulos e a respectiva declaração de dúvida fossem remetidos ao juízo competente para dirimi-las, separadamente.

Optaram os apresentantes, no entanto, por suscitar uma única dúvida inversa para discussão dos óbices apresentados nas diferentes notas devolutivas expedidas, sem, contudo, reapresentar os títulos ao Oficial para nova prenotação (fls. 162).

E mais. Das exigências formuladas (notas de devolução nos 151.408, a fls. 57/58, e 151.445, a fls. 04/05), impugnaram apenas a constante do item “1”, o que pressupõe anuência em relação às demais exigências que, de fato, devem ser atendidas ante a necessidade de complementação do título pelos motivos expostos pelo registrador.

Ora, o procedimento de dúvida é reservado à análise da discordância do apresentante com os motivos que levaram à recusa do registro do título e de seu julgamento decorrerá a manutenção dessa recusa e consequente cancelamento da prenotação, ou a improcedência da dúvida que ensejará a realização da inscrição pretendida (art. 203, inciso II, da Lei nº 6.015/73).

Destarte, sem protocolo válido e ante a anuência apresentada pelos apelantes em relação a parte das exigências formuladas pelo registrador, o exame da dúvida está prejudicado.

A propósito, mister consignar que a necessidade de prévio protocolo do título, assim como da prenotação da dúvida (ainda que inversa), decorre de interpretação lógica da Lei nº 6.015/73 que, em seu art. 182, determina que todos os títulos tomarão no protocolo o número de ordem correspondente à sequência de apresentação; em seu art. 198, e incisos, dispõe sobre anotação da dúvida no Livro nº 1 Protocolo, para conhecimento da prorrogação do prazo da prenotação; e, em seu art. 203, prevê os efeitos do julgamento da dúvida em relação ao registro e, em consequência, ao resultado da qualificação realizada depois da respectiva prenotação do título.

Diante disso, não se admite dúvida para a análise do resultado de título cuja prenotação e, consequentemente, a prioridade, estão extintas.

A ausência de prenotação da dúvida prejudica o seu exame, pois, ainda que julgada improcedente, o título não terá a prioridade garantida por lei e precisará ser reapresentado. Nesse sentido: TJSP; Apelação Cível 1007913-07.2017.8.26.0071; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Bauru – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/11/2019; Data de Registro: 07/11/2019; TJSP; Apelação Cível 1001549-61.2019.8.26.0390; Relator (a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Nova Granada – Vara Única; Data do Julgamento: 01/09/2020; Data de Registro: 08/09/2020).

Também a insurgência parcial quanto às exigências do Oficial torna a dúvida prejudicada. É que a dúvida só admite duas soluções: I) a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida a dissensão entre o apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou II) a manutenção da recusa formulada.

A jurisprudência deste Conselho Superior é tranquila no sentido de que a concordância, ainda que tácita, com qualquer das exigências feitas pelo registrador, ou o atendimento delas no curso da dúvida, ou do recurso contra a decisão nela proferida, prejudica-a:

“A dúvida registrária não se presta para o exame parcial das exigências formuladas e não comporta o atendimento de exigência depois de sua suscitação, pois a qualificação do título é feita, integralmente, no momento em que é apresentado para registro. Admitir o atendimento de exigência no curso do procedimento da dúvida teria como efeito a indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação e, em consequência, impossibilitaria o registro de eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios que forem apresentados no mesmo período. Em razão disso, a aquiescência do apelante com uma das exigências formuladas prejudica a apreciação das demais matérias que se tornaram controvertidas. Neste sentido decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível n.º 60.460.0/8, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, e na Apelação Cível n.º 81.685-0/8, da Comarca de Batatais, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo” (Apelação Cível nº 220.6/6-00).

E mais recentemente:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Irresignação parcial – Dúvida – Apelação interposta que impugnou apenas parte das exigências – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido.” (TJSP; Apelação Cível nº 1001900-32.2020.8.26.0541; Rel. DES. RICARDO ANAFE (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Santa Fé do Sul – Vara do Juizado Especial Cível; Data do Julgamento: 18/2/2021; Data de Registro: 5/3/2021).

“REGISTRO DE IMÓVEIS. Escritura pública de permuta. Negativa de registro. Dúvida inversa julgada procedente para manter a recusa ao registro. Insurgência parcial às exigências formuladas. Dúvida prejudicada. Recurso não conhecido.” (TJSP; Apelação Cível 1002508-52.2021.8.26.0587; Rel. Des. FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de São Sebastião – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/02/2022; Data de Registro: 04/03/2022).

Por essas razões, prejudicada a dúvida, o recurso não pode ser conhecido, o que não impede o exame – em tese – da exigência impugnada, a fim de orientar futura prenotação.

No caso concreto, as certidões de matrículas nos 34.125, 34.657 e 37.122 (fls. 100/108, 109/117 e 118/125) do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de São João da Boa Vista/SP demonstram que foram averbadas ordens de indisponibilidade oriundas de decisões proferidas nos autos dos Processos nos 10016132720168260568, 10034314820158260568 e 10008800820185020084, relativas aos bens de Rogério Marcos Rubini e Marta Mercedes Watzko Rubini, coproprietários dos imóveis (Av. 20, Av. 21 e Av. 23, na matrícula nº 34.125; Av. 19, Av. 21 e Av. 23, na matrícula nº 34.657; e, Av. 10, Av. 11 e Av. 13, na matrícula nº 37.122).

Sobre as ordens de indisponibilidade, o item 413 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, dispõe:

“413. As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG. 13/2012 e CNJ nº 39/2014 e na forma do § 1º, do art. 53, da Lei n. 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução.”

Os documentos acostados aos autos confirmam que os títulos apresentados a registro decorrem de alienação forçada, certo que os imóveis em questão foram levados à hasta pública e arrematados nos autos da ação de execução (Processo nº 1005494-12.2016.8.26.0568) ajuizada contra os titulares de domínio, com a consequente lavratura dos autos de arrematação e deferimento da expedição das respectivas cartas (fls. 12, 14/56, 60 e 61/95).

Sobre a possibilidade de dispensar a expressa previsão, no título, da prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro Juízo, mostra-se bastante esclarecedor o trecho do voto proferido pelo Des. Pereira Calças, então Corregedor Geral da Justiça e Relator da Apelação nº 1011373-65.2016.8.26.0320, no sentido de que:

“(…) apesar de o decreto de indisponibilidade advir de Juízo distinto daquele que providenciou a alienação forçada, é de se amainar a necessidade de que a carta de arrematação contenha expressa menção de prevalência da venda judicial. Deveras, a preferência da alienação judicial sobre eventuais decretos de indisponibilidade é ínsita à expedição da carta de arrematação ou de adjudicação. A finalidade precípua da carta é viabilizar o registro da venda forçada. Seria de todo incongruente que o Juízo em que efetuada a hasta pública expedisse carta de arrematação ou de adjudicação, se não fosse para que arrematante ou adjudicante pudesse levá-la a efetivo registro. Quando da ordem de expedição da carta de arrematação, o Juízo que providenciou a alienação já está afirmando, porque consequência imanente ao ato, que o respectivo registro há de ser efetuado, ainda que Juízo distinto tenha decretado a indisponibilidade do bem arrematado. Note-se que o registro não trará, em tese, prejuízo àquele cuja demanda tenha ensejado o decreto de indisponibilidade.

O crédito que possui subroga-se no preço da arrematação, sem alteração alguma na ordem de preferência.

Tampouco se olvide que o destinatário da determinação judicial de indisponibilidade é o próprio devedor. A ordem presta-se a obstar que o devedor, sponte propria, por alienação entre particulares, desfaça-se de seu patrimônio, furtando-se ao pagamento da dívida.

Todavia, a ordem de indisponibilidade não impede a venda judicial do bem.”

No mesmo sentido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Indisponibilidade decorrente de penhora determinada em favor do INSS – Carta de Arrematação – Alienação forçada – Dúvida julgada procedente – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido.” (TJSP; Apelação Cível 1005168-36.2017.8.26.0368; Rel. DES. PINHEIRO FRANCO (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Monte Alto – 3ª Vara; Data do Julgamento: 27/08/2019; Data de Registro: 03/09/2019).

“REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – ALIENAÇÃO FORÇADA – INDISPONIBILIDADE DOS BENS DA EXECUTADA DESPROVIDA DE FORÇA PARA OBSTACULIZAR A ALIENAÇÃO FORÇADA DO BEM IMÓVEL E SEU RESPECTIVO REGISTRO – APELAÇÃO A QUE SE DÁ PROVIMENTO, AFASTADO O ÓBICE REGISTRAL E REFORMADA A SENTENÇA.” (TJSP; Apelação Cível 0004027-07.2019.8.26.0278; Rel. DES. FERNANDO TORRES GARCIA (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Itaquaquecetuba 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/09/2022; Data de Registro: 08/09/2022).

Daí porque deve ser afastada a exigência de que seja consignado, no título, a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro Juízo, ou de que sejam previamente canceladas as ordens de indisponibilidade averbadas.

Em suma, as indisponibilidades averbadas não são óbices ao registro das cartas de arrematação, motivo pelo qual não prospera, nesse aspecto, a exigência formulada pelo Oficial.

Consigne-se, por fim, que na hipótese de nova prenotação e eventual qualificação negativa pelo registrador, eventual suscitação de dúvida deverá ser feita em relação a cada título apresentado a registro, sob pena de se causar indesejável tumulto processual.

Ante o exposto, pelo meu voto, julgo prejudicada a dúvida e não conheço da apelação interposta.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 11.07.2024 – SP)