CSM|SP: Registro de imóveis – Negativa de Registro de Instrumento Particular de Compra e Venda com força de escritura pública – Título e demais documentos digitalizados e encaminhados por intermédio do ONR pelo responsável pela digitalização – Hipótese que não equivale à apresentação de título eletrônico (nato-digitais ou digitalizados com padrões técnicos) – Digitalização de documento físico para remessa eletrônica à serventia imobiliária que deve observar as normas e disposições legais que regem a matéria – Exigências formuladas pelo registrador que não podem ser afastadas – Dúvida prejudicada por ausência de prenotação – Recurso não conhecido.

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1066698-25.2024.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante SPE EMPREENDIMENTOS MC VILA PRUDENTE II LTDA., é apelado 6º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram por prejudicada a dúvida e não conheceram do recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 15 de agosto de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1066698-25.2024.8.26.0100

Apelante: SPE Empreendimentos MC Vila Prudente II Ltda.

Apelado: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 43.504

Registro de imóveis – Negativa de Registro de Instrumento Particular de Compra e Venda com força de escritura pública – Título e demais documentos digitalizados e encaminhados por intermédio do ONR pelo responsável pela digitalização – Hipótese que não equivale à apresentação de título eletrônico (nato-digitais ou digitalizados com padrões técnicos) – Digitalização de documento físico para remessa eletrônica à serventia imobiliária que deve observar as normas e disposições legais que regem a matéria – Exigências formuladas pelo registrador que não podem ser afastadas – Dúvida prejudicada por ausência de prenotação – Recurso não conhecido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por SPE Empreendimento MC Vila Prudente II LTDA contra a r. sentença de fls. 119/126, proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente do 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que manteve a recusa em se proceder ao registro de instrumento particular de compra e venda com força de escritura pública envolvendo a futura unidade n. 808 do empreendimento Metrocasa Vila Prudente II, objeto da matrícula n. 253.434 daquela serventia (prenotação n. 834.788 fl. 09).

Fê-lo a r. sentença sob o argumento de que o título, originalmente físico, foi digitalizado pelo apresentante e encaminhado eletronicamente ao Oficial por meio do sistema eletrônico do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis ONR; que o título e os demais documentos que o acompanharam foram unificados pela parte em um único arquivo de extensão “.PDF” e denominado “AC003466739 CONTRATO E DECLARACOES ID ANEXO11590219”, no qual consta apenas a assinatura digital do responsável pela digitalização, Cláudio Marcos de Souza Lima, representante da Construtora Metrocasa S/A, o que não permite assegurar a integridade do documento digitalizado e confirmar a participação das pessoas indicadas no instrumento particular; que o título foi digitalizado sem a observância dos padrões técnicos exigidos pelo artigo 5º do Decreto n. 10.278/2020, pelo artigo 324 do Provimento CNJ n. 149/2023 e pelos itens 365 e 366, do Capítulo XX, das NSCGJ; que não basta a remessa eletrônica do título, sendo necessário analisar se este é considerado título nato-digital ou digitalizado; que o título em questão não se trata de documento nato-digital, pois não foi gerado em PDF/A, não há a assinatura de notário, registrador ou seus prepostos com Certificado Digital ICP-Brasil nem constam as assinaturas dos demais signatários indicados no instrumento particular; que o título particular pode ser acolhido em formato eletrônico, mas desde que estruturado conforme padrões próprios de arquitetura eletrônica para o recebimento de assinatura digital de todos os signatários e testemunhas; que a digitalização do título não atende aos requisitos exigidos pelo Decreto n. 10.278/2020, o que impede sua recepção; que não procede a alegação de que, por se tratar de operação realizada no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), não incidem as regras do Decreto n. 10.278/2020, o qual, em verdade, não se aplica às operações e transações realizadas no Sistema Financeiro Nacional, já que a matéria deve ser regulada pelo Banco Central do Brasil, por meio do Conselho Monetário Nacional; que o artigo 5º da Lei n. 14.063/2020 exige a utilização de assinatura eletrônica qualificada nos atos de transferência e de registro de direitos reais sobre imóveis (fls. 119/126).

Com a certificação do trânsito em julgado pelo primeiro grau, o Oficial informou o cancelamento da prenotação (fls. 133 e 136).

A parte apelante sustenta, em síntese, que o recurso é tempestivo, pois incorreta a certificação do trânsito em julgado da sentença na mesma data de sua publicação no Diário da Justiça eletrônico; que o Decreto n. 10.278/2020 não se aplica ao presente caso, conforme determina seu artigo 2º, parágrafo único, inciso II, já que o instrumento contratual celebrado entre as partes está inserido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação SFH, o qual, por sua vez, integra o Sistema Financeiro Nacional SFN; que, ainda que assim não fosse, o título está de acordo com as normas técnicas que regem a matéria, inclusive com o artigo 5º do Decreto n. 10.278/2020, embora este não seja aplicável à hipótese; que o documento foi assinado por assinatura eletrônica validada pela ICP-Brasil; que os requisitos previstos nos anexos do Decreto n. 10.278/2020 foram observados, especialmente quanto aos formatos e metadados exigidos (fls. 137/143).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 164/168).

É o relatório.

De início, verifica-se que o recurso interposto em 05/06/2024 é tempestivo: a serventia judicial certificou, equivocadamente, que o trânsito em julgado da sentença, que se daria somente em 19/06/2024, ocorreu na mesma data de sua publicação no Diário da Justiça (27/05/2024 fls. 133 e 144/145).

Em seguida, o Oficial informou o cancelamento da prenotação n. 834.788 (fls. 09 e 136).

Assim, ainda que sem culpa da parte, a dúvida está prejudicada pela ausência de prenotação válida, razão pela qual o recurso não pode ser conhecido, o que não impede, entretanto, o exame das exigências a fim de orientar futura prenotação.

Note-se que a necessidade de prévia prenotação do título, ainda que por força de dúvida inversa, decorre de interpretação lógica da Lei nº 6.015/73, que, em seu artigo 182, determina que todos os títulos tomarão no protocolo o número de ordem correspondente à sequência de apresentação, em seu artigo 198, §1º, I, dispõe sobre anotação da dúvida no Livro nº 1 Protocolo, para conhecimento da prorrogação do prazo da prenotação, e, em seu artigo 203, prevê os efeitos do julgamento da dúvida em relação ao registro e, em consequência, ao resultado da qualificação realizada depois da respectiva prenotação do título.

Diante disso, não se admite dúvida para análise do resultado de título cuja prenotação e, consequentemente, a prioridade estejam extintas.

A ausência de protocolo válido prejudica o seu exame, pois, ainda que com julgamento improcedente, o título não terá a prioridade garantida por lei e precisará ser reapresentado.

No mérito, a parte recorrente pretende o registro de instrumento particular de compra e venda com força de escritura pública envolvendo a futura unidade n. 808 do empreendimento Metrocasa Vila Prudente II, objeto da matrícula n. 253.434 do 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 10/36, 37/41, 42/45, 46/47, 48/49, 50, 51, 52/56 e 77/95).

Para tanto, apresentou o título e demais documentos por meio do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis ONR, unificados em um arquivo de extensão “.PDF” denominado “AC003466739 CONTRATO E DECLARACOES ID ANEXO11590219”, no qual consta apenas a assinatura digital do responsável pela digitalização, Cláudio Marcos de Souza Lima, representante da Construtora Metrocasa S/A (fls. 03 e 52/56).

A matéria em debate é regida pela Lei n. 14.063/2020, que disciplina o uso de assinaturas eletrônicas em interações com entes públicos, classificando, em seu artigo 4º, as assinaturas eletrônicas em três categorias: simples, avançada e qualificada.

A assinatura eletrônica qualificada, definida no inciso III, do artigo 4º, da lei em questão, se restringe àquela que utiliza certificado digital nos termos do §1º, do artigo 10, da MP n. 2.200-2/2001, ou seja, àquela produzida mediante processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil.

Por sua vez, para os atos de transferência e de registro de bens imóveis, a mesma lei impõe a utilização de assinatura eletrônica qualificada, ressalvado o registro de atos perante as juntas comerciais:

“Art. 5º No âmbito de suas competências, ato do titular do Poder ou do órgão constitucionalmente autônomo de cada ente federativo estabelecerá o nível mínimo exigido para a assinatura eletrônica em documentos e em interações com o ente público. (…)

§2º É obrigatório o uso de assinatura eletrônica qualificada:

(…)

IV – nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, ressalvado o disposto na alínea “c” do inciso II do § 1º deste artigo; (…)

§4º O ente público informará em seu site os requisitos e os mecanismos estabelecidos internamente para reconhecimento de assinatura eletrônica avançada.

§5º No caso de conflito entre normas vigentes ou de conflito entre normas editadas por entes distintos, prevalecerá o uso de assinaturas eletrônicas qualificadas”.

Trata-se de lei especial que permanece em vigor e não foi alterada pela Lei n. 14.620/23, a qual modificou o artigo 784 do CPC para tratar de assinatura eletrônica nos títulos executivos.

No âmbito da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, a matéria vem tratada nos itens 365, 366, 366.1, 366.5 e 366.6, do Capítulo XX, das Normas de Serviço:

“365. A postagem e o tráfego de traslados e certidões notariais e de outros títulos, públicos ou particulares, elaborados sob a forma de documento eletrônico, para remessa às serventias registrais para prenotação (Livro nº 1 Protocolo) ou exame e cálculo (Livro de Recepção de Títulos), bem como destas para os usuários, serão efetivados por intermédio da Central Registradores de Imóveis.

366. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.

366.1. É permitida a recepção para registro de imagens de documentos, preferencialmente no formato PDF, ou padrão mais atual a ser definido pela Central Registradores e autorizado pela Corregedoria Geral da Justiça, desde que o acesso ao original nato digital possa ser realizado para conferência através de sites confiáveis. (…)

366.5. A recepção de instrumentos públicos ou particulares, em meio eletrônico, quando não enviados sob a forma de documentos estruturados segundo prevista nestas Normas, somente será admitida para o documento digital nativo (não decorrente de digitalização) que contenha a assinatura digital de todos os contratantes.

366.6. Documentos notarias digitais, decorrentes de digitalização de documentos físicos, somente podem ser recepcionados pela Central Registradores se adotado, preferencialmente, o padrão PDF/A e se a assinatura, via CENAD, e o atributo do subscritor puderem ser verificadas na Central de serviços do Colégio Notarial do Brasil”.

No mesmo sentido é o Provimento CNJ n. 149/2023, que revogou recentemente o Provimento CNJ n. 94/2020 e instituiu o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ, disciplinando a matéria em análise nos seguintes termos:

“Art. 324. Todos os oficiais dos Registros de Imóveis deverão recepcionar os títulos nato-digitais e digitalizados com padrões técnicos, que forem encaminhados eletronicamente para a unidade a seu cargo, por meio das centrais de serviços eletrônicos compartilhados ou do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), e processá-los para os fins do art. 182 e §§ da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

§ 1º Considera-se um título nativamente digital:

I – o documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado com Certificado Digital ICP-Brasil por todos os signatários e testemunhas;

II – a certidão ou traslado notarial gerado eletronicamente em PDF/A ou XML e assinado por tabelião de notas, seu substituto ou preposto;

III – o resumo de instrumento particular com força de escritura pública, celebrado por agentes financeiros autorizados a funcionar no âmbito do SFH/SFI, pelo Banco Central do Brasil, referido no art. 61, “caput” e parágrafo 4º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1.964, assinado pelo representante legal do agente financeiro;

IV – as cédulas de crédito emitidas sob a forma escritural, na forma da lei;

V – o documento desmaterializado por qualquer notário ou registrador, gerado em PDF/A e assinado por ele, seus substitutos ou prepostos com Certificado Digital ICP-Brasil.

VI – as cartas de sentença das decisões judiciais, dentre as quais, os formais de partilha, as cartas de adjudicação e de arrematação, os mandados de registro, de averbação e de retificação, mediante acesso direto do oficial do Registro de Imóveis ao processo judicial eletrônico, mediante requerimento do interessado.

§ 2º Consideram-se títulos digitalizados com padrões técnicos aqueles que forem digitalizados de conformidade com os critérios estabelecidos no art. 5º do Decreto nº 10.278, de 18 de março de 2020”.

No caso concreto, porém, verifica-se que o contrato apresentado não atende aos requisitos técnicos exigidos pela Lei n. 14.063/2020, pelas NSCGJ e, notadamente, pelo Provimento CNJ n. 149/2023: além de não ser nato-digital, já que digitalizado (art. 324, § 1º), o título não foi gerado em PDF/A, mas, sim, em PDF, sendo que também não foi assinado com Certificado Digital ICP-Brasil por todos os signatários, contando apenas com a assinatura digital do responsável pela digitalização, Cláudio Marcos de Souza Lima, representante da Construtora Metrocasa S/A (art. 324, § 1º, inciso I), segundo o relatório de conformidade emitido pelo verificador do Instituto Nacional de Tecnologia da Informação (21/04/2024 fls. 52/56 e 57).

O documento físico também não foi desmaterializado por notário ou registrador, gerado em PDF/A e assinado por ele, seus substitutos ou prepostos com Certificado Digital ICP-Brasil, conforme exige o artigo 305 do Provimento CNJ n. 149/2023, que revogou o Provimento CNJ n. 100/2020 (art. 324, § 1º, inciso V, do Provimento CNJ n. 149/2023):

“Art. 305. A desmaterialização será realizada por meio da CENAD nos seguintes documentos:

I – na cópia de um documento físico digitalizado, mediante a conferência com o documento original ou eletrônico; e

II – em documento híbrido.

§ 1º Após a conferência do documento físico, o notário poderá expedir cópias autenticadas em papel ou em meio digital.

§ 2º As cópias eletrônicas oriundas da digitalização de documentos físicos serão conferidas na CENAD.

§ 3º A autenticação notarial gerará um registro na CENAD, que conterá os dados do notário ou preposto que o tenha assinado, a data e hora da assinatura e um código de verificação (hash), que será arquivado.

§ 4º O interessado poderá conferir o documento eletrônico autenticado pelo envio desse mesmo documento à CENAD, que confirmará a autenticidade por até cinco anos”.

Ademais, não há como considerar que o título foi digitalizado com padrões técnicos, pois não foram observados os critérios estabelecidos no artigo 5º do Decreto n. 10.278/2020, que regulamenta a técnica e os requisitos para digitalização dos documentos públicos e privados para que produzam os mesmos efeitos legais dos documentos originais, aplicando-se aos serviços extrajudiciais (artigo 324, § 2º, do Provimento CNJ n. 149/2023):

“Art. 5º O documento digitalizado destinado a se equiparar a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno deverá:

I – ser assinado digitalmente com certificação digital no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICPBrasil, de modo a garantir a autoria da digitalização e a integridade do documento e de seus metadados;

II – seguir os padrões técnicos mínimos previstos no Anexo I; e

III – conter, no mínimo, os metadados especificados no Anexo II”.

Os Anexos I e II mencionados acima exigem, dentre outros requisitos, que o arquivo seja criado em formato PDF/A, o que não ocorreu no presente caso.

Como se vê, não basta que o título tenha sido digitalizado e encaminhado ao Oficial por intermédio do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis ONR apenas com a assinatura digital do responsável pela digitalização.

Portanto, é preciso que o título seja: (i) nativamente digital, gerado eletronicamente em PDF/A e assinado com certificado Digital ICPBrasil por todos os envolvidos; (ii) desmaterializado por notário; ou (iii) digitalizado com padrões técnicos, de acordo com o artigo 5º do Decreto n. 10.278/2020.

Não sendo possível atendimento aos requisitos citados acima, pode o Oficial exigir a apresentação do original em meio físico.

Vale observar, ainda, que as disposições do Decreto n. 10.278/2020 se aplicam ao contrato em questão, nos termos de seu artigo 2º (destaque nosso):

“Art. 2º Aplica-se o disposto neste Decreto aos documentos físicos digitalizados que sejam produzidos:

I – por pessoas jurídicas de direito público interno, ainda que envolva relações com particulares; e

II – por pessoas jurídicas de direito privado ou por pessoas naturais para comprovação perante:

a) pessoas jurídicas de direito público interno; ou

b) outras pessoas jurídicas de direito privado ou outras pessoas naturais.

Parágrafo único. O disposto neste Decreto não se aplica a:

(…)

II – documentos referentes às operações e transações realizadas no sistema financeiro nacional (…)”.

Em outros termos, apesar de o contrato ter sido produzido por entidade vinculada ao Sistema Financeiro da Habitação, referido Decreto somente não se aplica aos documentos referentes a operações e transações realizadas no âmbito do Sistema Financeiro Nacional (fls. 10/36 e 50).

Como bem observado pelo Oficial, o Decreto n. 10.278/2020 não trata dos documentos relativos a operações e transações realizadas no âmbito do Sistema Financeiro Nacional porque a matéria é regulada pela Resolução n. 4.474/2016 do Banco Central do Brasil, a qual “dispõe sobre a digitalização e a gestão de documentos digitalizados relativos às operações e às transações realizadas pelas instituições financeiras e pelas demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, bem como sobre o procedimento de descarte das matrizes físicas dos documentos digitalizados e armazenados eletronicamente”.

Em suma, a mera digitalização do documento físico para remessa eletrônica ao Oficial não é suficiente para assegurar a integridade e a confiabilidade do documento digitalizado e confirmar a efetiva participação das pessoas indicadas no instrumento particular (artigo 4º, inciso I, do Decreto n. 10.278/2020).

Justamente por isso, ainda que a dúvida não estivesse prejudicada, registro não seria possível.

Ante todo o exposto, pelo meu voto, dou por prejudicada a dúvida e não conheço do recurso.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 23.08.2024 – SP)