CSM|SP: Registro de imóveis – Escritura Pública de Venda e Compra – Imóvel rural – Alienação de parte ideal – Formação de condomínio voluntário simples – Partes ideais a que não estão vinculadas medidas específicas ou outros elementos que permitam identificar parcela certa e determinada no solo – Análise dos elementos registrários que, no caso concreto, não permitem concluir pelo uso do instituto do condomínio com o intuito de fraudar as normas que regem o parcelamento do solo, de natureza cogente – Ausência de óbice ao registro pretendido – Apelação provida, com determinação.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1010078-30.2023.8.26.0099, da Comarca de Bragança Paulista, em que é apelante ALEX SANDRO GUIMARAES, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE BRAGANÇA PAULISTA.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento à apelação, com determinação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 22 de agosto de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1010078-30.2023.8.26.0099

APELANTE: Alex Sandro Guimaraes

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Bragança Paulista

VOTO Nº 43.525

Registro de imóveis – Escritura Pública de Venda e Compra – Imóvel rural – Alienação de parte ideal – Formação de condomínio voluntário simples – Partes ideais a que não estão vinculadas medidas específicas ou outros elementos que permitam identificar parcela certa e determinada no solo – Análise dos elementos registrários que, no caso concreto, não permitem concluir pelo uso do instituto do condomínio com o intuito de fraudar as normas que regem o parcelamento do solo, de natureza cogente – Ausência de óbice ao registro pretendido – Apelação provida, com determinação.

Trata-se de apelação interposta por Alex Sandro Guimarãescontra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Bragança Paulista/SP, que manteve a recusa de registro da escritura de venda e compra da parte ideal correspondente a 4.235,75m² do imóvel matriculado sob nº 29.640 junto à referida serventia extrajudicial, por entender que há indícios de parcelamento irregular do solo (fls. 109/110).

Alega o apelante, em síntese, que não há parcelamento irregular do solo, pois a parte ideal do imóvel que lhe foi alienada corresponde à integralidade da área pertencente aos vendedores. Afirma que, anteriormente, já houve a transferência de parte ideal do imóvel, razão pela qual a alienação ora efetivada não altera a situação jurídica existente, ficando mantido o condomínio voluntário existente. Aduz que o Oficial não observou o quanto determinado pelo item 166.1, Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, deixando de comprovar a existência de parcelamento irregular do solo, ressaltando não se tratar de compra e venda de parte certa e localizada (fls. 116/122).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 145/147).

É o relatório.

O apelante, por meio de escritura pública de venda e compra lavrada em 30 de junho de 2023 (fls. 19/24), adquiriu “PARTE IDEAL equivalente a 4.235,75 mts², encravada em UM QUINHÃO de terras com a área de 31.487,50 mts², situado no bairro do Agudo, nesta cidade e Comarca de Bragança Paulista, deste Estado, (…); imóvel esse descrito e caracterizado na Matrícula nº 29.640 do Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca“.

O registrador negou o registro do título, ao argumento de que “por vermos indícios já presentes na mencionada matrícula, de um clandestino parcelamento do solo a se ater a gleba ali reportada, à vista do número de transmissões já registradas, e da forma como mostradas em seus respectivos registros“, haveria ofensa ao disposto no item 166 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (fls. 1/8).

Do título, no entanto, não se pode concluir que houve alienação de frações ideais com localização, numeração e metragens certas, ou formação de condomínio que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo.

Com efeito, a parte ideal correspondente a 4.235,75m² do imóvel, referida na escritura pública, foi alienada em sua integralidade pelos anteriores proprietários aos compradores, sem fixação da porção física do imóvel que a eles caberá. Ainda, no ato lavrado constou, expressamente, que os compradores foram alertados “de que a transmissão do imóvel em fração ideal acarreta a formação de condomínio tradicional e não implica no direito de parte certa e localizada de terreno” (item 5, subitem b, fls. 19/24).

Como se vê, a descrição do negócio indica a formação de um condomínio voluntário simples, sem que haja identificação de área certa aos adquirentes. As circunstâncias não se identificam com a formação de condomínio voluntário por alienações sucessivas de frações ideais, destinadas a burlar normas cogentes relativas ao parcelamento do solo.

Veja-se que o fato de inexistir vínculo entre os ora compradores e demais condôminos não é suficiente para impedir o registro, certo que, da leitura da matrícula nº 29.640 (fls. 82/86), depreende-se que o imóvel está registrado em nome de diversas pessoas, as quais, ao longo do tempo, foram alienando e partilhando suas respectivas partes ideais, sem novas subdivisões.

O óbice apresentado pelo registrador, portanto, não merece subsistir e a distinção fática do caso afasta a vedação administrativa trazida pelos precedentes citados por ocasião da suscitação da dúvida.

Por fim, consigne-se que após realizar o registro do título, ao Oficial caberá, para evitar futuros questionamentos em situações semelhantes, averbar na matrícula a fração ou percentual do imóvel equivalente aos 4.235,75m² adquiridos pelo apelante, excluindo quando dos futuros registros da transferência da propriedade das parcelas ideais pertencentes a cada condômino a referência à área, em metros quadrados, a que correspondiam.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação, com determinação.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 30.08.2024 – SP)