CSM|SP: Registro de imóveis – Usucapião extraordinária – Processamento obstado – Contrato particular de venda e compra firmado por um dos sucessores de um dos proprietários – Ausência de descrição da posse do antecessor – Desatendimento do artigo 401, I, “B”, do Provimento 149 do CNJ – Exigências de apresentação de Certidões Negativas de distribuição dos proprietários tabulares e sucessores, assim como de seus endereços para serem notificados da usucapião – Exigências mantidas à luz dos artigos 401, IV, “B” e “D” e 407 do Provimento Nº 149 do CNJ – Impossibilidade de cumprimento dos óbices não demonstrada – Exigência acrescida na sentença pela apresentação de certidões de objeto e pé de pedidos extrajudiciais de usucapião em nome dos proprietários tabulares que não está prevista no regramento normativo, sendo, portanto, afastada – Dúvida procedente – Apelação desprovida.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000118-89.2022.8.26.0453, da Comarca de Pirajuí, em que é apelante CAROLINA ALVARES LANEZA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PIRAJUÍ/SP.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação para julgar a dúvida procedente, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 29 de agosto de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1000118-89.2022.8.26.0453

APELANTE: Carolina Alvares Laneza

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Pirajuí/SP

VOTO Nº 43.540

Registro de imóveis – Usucapião extraordinária – Processamento obstado – Contrato particular de venda e compra firmado por um dos sucessores de um dos proprietários – Ausência de descrição da posse do antecessor – Desatendimento do artigo 401, I, “B”, do Provimento 149 do CNJ – Exigências de apresentação de Certidões Negativas de distribuição dos proprietários tabulares e sucessores, assim como de seus endereços para serem notificados da usucapião – Exigências mantidas à luz dos artigos 401, IV, “B” e “D” e 407 do Provimento Nº 149 do CNJ – Impossibilidade de cumprimento dos óbices não demonstrada – Exigência acrescida na sentença pela apresentação de certidões de objeto e pé de pedidos extrajudiciais de usucapião em nome dos proprietários tabulares que não está prevista no regramento normativo, sendo, portanto, afastada – Dúvida procedente – Apelação desprovida.

Trata-se de apelação interposta por CAROLINA ALVARES LANEZA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Pirajuí/SP, que, na dúvida suscitada, manteve a negativa ao processamento extrajudicial e registro da usucapião extraordinária do imóvel urbano, objeto da matrícula nº 1.379 daquela serventia (fls. 447/450).

Afirma a apelante, em síntese, que firmou com o único titular do domínio, Wagner Roberto Florino, contrato particular de venda e compra do imóvel tratado nos autos, inexistindo qualquer registro de ação que impeça a usucapião. Sustenta a dispensa de notificação dos sucessores dos proprietários tabulares do imóvel, a teor do artigo 13 do Provimento nº 65/2017 do CNJ, e diz que não dispõe de maiores informações sobre eles, já que a anotação na certidão de óbito tem caráter informativo. Afirma que a exigência deveria ser limitada à adquirente e aos cessionários, Sr. Wagner Roberto Florino, o que foi devidamente cumprido. Por fim, alega que as exigências consideradas impossíveis podem ser dispensadas, como dispõe o item 416.17 do Capítulo XX das NSCGJ do TJSP. Pede, assim, a reforma da sentença e o prosseguimento do procedimento.

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 543/545).

É o relatório.

Carolina Alvares Laneza apresentou ao Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Pirajuí/SP ata notarial e requerimento para processamento de usucapião do imóvel urbano, objeto da matrícula nº 1.379, acompanhados de documentos.

O pedido foi negado pelo Oficial, conforme nota de devolução nº 2.058, com o seguinte teor (fls. 16/18):

“O requerimento deve conter solicitação para proceder a notificação de todos os proprietários que constem na matrícula, ou seus sucessores, de todos os confrontantes e possuidores de direito real, do Município, do Estado e da União, indicando qualificação completa, cadeia filiatória por certidão de nascimento para os sucessores, apresentando os endereços e instruídos com tantas vias do pedido, do mapa e do memorial quanto forem notificandos; Apresentar as certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizam oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas:

a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;

b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, ou seus sucessores;

c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião;

Conforme se depreende das certidões de óbito juntadas, são sucessores de Dante e Leonor: Daise ou Denise, Ari, Maria e Alba; São sucessores de Orlando e Carolina: Rubens, Nanci, Elci e Orlando; São sucessores de Mario Alves e Alice, Cassio, Cid, Claudiné e Regina. Que o proprietário Maciste era casado com Maria Aparecida Altran Florino e que deixou os seguintes sucessores: Maria Aparecida Altran Florino, Sebastiana, Luciano, Rosemeire, Wagner, Lais, Generci, Veronica e Antonio; Que o proprietário Vicente era casado com Ana Filello Florindo e que deixou os seguintes sucessores: Ana Filello Florindo, Claucionor, Wagner, Edson e Eduvaldo;  Que o proprietário Mario Florindo era casado com Leonor Calco Florindo e que deixou os seguintes sucessores: Lucia e Mariangela; Que o proprietário Humberto era casado com Inez Jampaulo Florindo Pereira e que deixou os seguintes sucessores: Carlos, Márcia e Eneida; Que Vera Lúcia deixou os seguintes sucessores: Soraia e Simone. Que Sonia deixou os seguintes sucessores: Rubens e Jonathan; Que Luciano deixou os seguintes sucessores: Luciano e Maria, bem como a viúva Laiz; Que Lais deixou os seguintes sucessores: Edu, Olga e Murilo; Que Carlos deixou os seguintes sucessores: Gislaine, Carlos, Gisele e Stefanie, bem como deixou a viúva Nilz; Que Cássio deixou sucessora Rina; Que Cid deixa os seguintes sucessores: Alexandre e Adriano, bem como a viúva Dircineide;

Assim, devem ser apresentadas as certidões de casamento de todos os indicados para se verificar eventual direto de meação ou herança, bem como devem apresentar as certidões de distribuição cível e criminal da Justa estadual e federal de todos, conforme exige o artigo 4º, inciso 4º do provimento CNJ 65/2017.

Ainda, todos os acima indicados devem ser notificados, nos termos do artigo 10 do Provimento 65/2017-CNJ.

Constou na descrição do imóvel a existência de construção, assim, necessário a apresentação do projeto aprovado pela municipalidade, habite-se, mapa e memorial, ART recolhida e certidão negativa da receita federal INSS, ou certidão municipal que mencionado imóvel e suas características permanecem inalterados nos termos do constante da matrícula 1.379.

O requerimento deve indicar todos os proprietários, sucessores, confrontantes e possuidores de direitos reais sobre o imóvel, bem como o Município, Estado e União, com sua respectiva qualificação e endereço, querendo a notificação dos mesmos, juntando para tanto, cópias do requerimento ata notarial, mapa e memorial e demais documentos que instruíram o pedido”.

Discordando das exigências apresentadas, foi instaurado o processo de dúvida (fls. 01/07), insistindo o Oficial quanto à necessidade da juntada de certidões negativas de distribuição de ações em nome de todos os proprietários registrais e de seus sucessores, bem como da indicação de seus endereços e localização, além da apresentação das vias necessárias para as providência relativas às notificações acerca do procedimento (fls. 415/432).

A r. sentença julgou procedente a dúvida para manter as exigências, sustentando a necessidade da apresentação das certidões de objeto e pé de ações judiciais e pedidos extrajudiciais de usucapião em nome dos titulares de domínio do imóvel.

Para o processamento da usucapião extraordinária, impõe-se a observância das diretrizes contidas no Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça), que atualmente regula a usucapião extrajudicial.

Dispõe o artigo 400 do mencionado provimento que o requerimento de reconhecimento da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos no art. 319 do CPC, e indicará:

“ I – a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional;

II – a origem e as características da posse, a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência;

III – o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo;

IV – o número da matrícula ou a transcrição da área em que se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito; e

V – o valor atribuído ao imóvel usucapiendo”.

Já o artigo 401, I, por sua vez, dispõe:

“O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:

I – ata notarial com a qualificação, o endereço eletrônico, o domicílio e a residência do requerente e o respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste:

a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;

b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;

c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente;

d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;

e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização; se estão situados em uma ou em mais circunscrições;

f) o valor do imóvel; e

g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes.”

(…)

IV – certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos 30 dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas:

a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;

b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;

c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada a do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião”.

De seu turno, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça dispõem, nos subitens 416.1 e 416.2, Capítulo XX, Tomo II, sobre os requisitos do requerimento da usucapião extrajudicial e os documentos que devem instruir o pedido.

Ocorre que a apelante deduziu seu pedido de usucapião extrajudicial do imóvel em apreço, com invocação do disposto no artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil, que defere a usucapião extraordinária a quem tem posse mansa e ininterrupta, com animus domini, estabelecendo no imóvel sua moradia habitual, ou nele realizando obras ou serviços de caráter produtivo, por dez anos (fls. 293/297).

Na espécie, a recorrente traz contrato de aquisição dos direitos de posse sobre o imóvel firmado na data de 25 de maio de 2018, quando, então, nele estabeleceu sua moradia (item II, fls. 306). No referido contrato figurou como vendedor Wagner Roberto Florino e, como compradora, a apelante (fls. 306/308).

Contudo, Wagner Roberto Florino não figura como proprietário do imóvel, que está sob a titularidade de Leonor Florindo Negrisoli, casada com Dante Negrisoli, Carolina Antonia Florino Pandolfi, casada com Orlando Pandolfi, Alice Florino Pereira, casada com Mario Alves Pereira, Maciste Antonio Florindo, Orlando Florino, Vicente Florindo Netto, Olga Florino, Mario Florino e Humberto Florindo.

Ao que se vê, o suposto possuidor anterior do imóvel é herdeiro de um dos nove proprietários do referido bem, e embora conste na ata notarial que ele exerceu a posse com animus domini desde 2009 e sem contestação dos demais proprietários tabulares ou seus sucessores, é certo que o documento faz referência à posse de modo absolutamente genérico, deixando de descrevê-la, como de rigor.

Confira-se o que constou na ata notarial: “(…) Foi possível atestar, por base documental somada a declarações da interessada Sra. Carolina Alvares Laneza e seu patrono Dr. Luis Gustavo de Britto abaixo qualificado, que: A) O possuidor originário, Sr. Wagner Roberto Florindo, de estado civil divorciado (art. 3º do Provimento CNJ nº 65 de 14.12.2017), filho de um dos proprietários matriciais (Sr. Maciste Antonio Florindo, já falecido), exerceu regularmente a posse e animus dominii desde o ano de 2009, tendo instalado no imóvel usucapiendo sua moradia habitual com ânimo definitivo (domicílio); B) Que desde referida data, sua posse revelou-se ininterrupta para fins de moradia, inexistindo contestação jurídica de sua posse por parte dos demais proprietários matriciais, seus sucessores ou quem de direito” (fls. 296, grifei).

Todavia, não há base documental que dê respaldo à alegada posse qualificada do antecessor da requerente. Nenhum documento há entre os demais proprietários e o alienante da posse que indique a que título ele ocupa o imóvel; nada existe para concluir pela posse ad usucapionem.

Desse modo, embora Wagner Roberto Florindo, vendedor do imóvel, aparentemente seja herdeiro de um dos 09 proprietários (filho de Maciste Antonio Florindo), não há qualquer descrição da posse exercida, tampouco foi esclarecido a que título ele estava ocupando o imóvel desde o ano de 2009.

E como a postulante pretende somar a posse do antecessor à sua, a descrição da posse é absolutamente imprescindível, notadamente porque só ingressou na posse do imóvel na data do instrumento firmado (maio de 2018).

Assim, a prova documental apresentada não permite vincular a apelante aos proprietários tabulares do imóvel e, como a escritura de compra e venda foi lavrada em 25 de maio de 2018, não se vê cumprido o lapso temporal da usucapião extrajudicial.

No mais, como a ata notarial é documento indispensável à postulação extrajudicial da usucapião e ela deve descrever a posse ad usucapionem o que, efetivamente não ocorreu, desatendido o Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça que, por si só, inviabilizaria o prosseguimento do pedido, ainda que não constante na nota devolutiva.

Mas as demais exigências igualmente se sustentam.

Em sua manifestação nos autos (fls. 415/433), o Registrador deixou clara a necessidade da apresentação da documentação exigida e a devida notificação de todos os proprietários tabulares dos imóveis usucapiendos.

Apesar disso, a apelante insiste na possibilidade da dispensa da notificação de todos os titulares de domínio e, se falecidos, de seus espólios ou respectivos sucessores, invocando o disposto no artigo 13 do superado Provimento CNJ nº 65/2017, que contém a mesma redação do artigo 410 do Provimento 149 também do CNJ.

Mas, sem razão, pois não apresentado justo título nem demonstrada a relação jurídica entre a apelante e os titulares registrais, de que trata o artigo 410, “caput” do ato normativo mencionado:

“Art. 410. Considera-se outorgado o consentimento exigido nesta Seção, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até 30 dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo”.

De outra parte, não foi igualmente comprovada a impossibilidade de notificação dos sucessores dos 09 proprietários tabulares, ainda que se trate de diversos interessados.

Nestas condições, mantida a necessidade de notificação dos proprietários tabulares do imóvel ou de seus sucessores, com fundamento nos artigos 407 e 409 do Provimento mencionado.

Assim, como as certidões atualizadas são devidas por força do disposto no artigo 401, inciso IV, do Provimento 149 da Corregedoria Nacional de Justiça, o óbice deve ser mantido.

No mais, observa-se que a r. Sentença manteve a necessidade de apresentação das certidões em referência, mas também acrescentou a exigência de certidões de objeto e pé de pedidos extrajudiciais de usucapião em nome dos tabulares de domínio, o que, todavia, não constava da nota devolutiva nem poderia ser exigido à luz do Provimento nº 149 do CNJ.

Portanto, apenas para orientação futura em caso de nova postulação dos recorrentes, é que fica afastada a r. Sentença no tocante à exigência acrescida de apresentação de certidões de objeto e pé de pedidos extrajudiciais de usucapião em nome dos tabulares de domínio.

Por fim, cumpre lembrar que a apelante, assim querendo, poderá buscar na via jurisdicional o reconhecimento de seu alegado direito, segundo a possibilidade instituída pelo art. 216-A, § 9º, da Lei nº 6.015/1973 e pelo subitem 421.5, Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso de apelação para julgar a dúvida procedente.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 03.09.2024 – SP)