CSM|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Recusa de ingresso de instrumento particular de promessa de venda e compra firmado entre espólios e a parte recorrente – Exigência de alvará judicial – Forma prescrita em lei – Inteligência do Artigo 619, Inciso I, do Código de Processo Civil, e do Artigo 1.793, § 3º, do Código Civil – Óbice mantido – Recurso não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1066166-51.2024.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante NABIHA AFIF, é apelado 5º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 5 de setembro de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça

Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1066166-51.2024.8.26.0100

APELANTE: Nabiha Afif

APELADO: 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 43.548

Registro de imóveis – Dúvida – Recusa de ingresso de instrumento particular de promessa de venda e compra firmado entre espólios e a parte recorrente – Exigência de alvará judicial – Forma prescrita em lei – Inteligência do Artigo 619, Inciso I, do Código de Processo Civil, e do Artigo 1.793, § 3º, do Código Civil – Óbice mantido – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Nabiha Afif contra a r. sentença de fls. 103/106, proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que manteve a recusa em se proceder ao registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda (fls. 04/12), o qual envolve o imóvel da matrícula n. 57.959 daquela serventia (prenotação n. 394.369 fls. 01/03).

O Oficial informou que o negócio em questão, celebrado em 14/01/2024 entre os espólios de Joaquim Domingues e Elisabeth Pupp Domingues (promissários vendedores) e Nabiha Afif (compromissária compradora) foi apresentado a registro e prenotado inicialmente sob n. 392.945, com devolução por exigências (fl. 86), as quais foram parcialmente cumpridas, o que ocasionou reingresso (protocolo n. 394.369), ao lado de requerimento de suscitação de dúvida (fls. 24/32); que os proprietários tabulares na matrícula n. 57.959 são Joaquim Domingues e sua mulher Elisabeth Pupp Domingues (fls. 87/89), cujos espólios são representados por Michelangelo Misse Filho, os quais prometeram vender referido imóvel à parte suscitante; que a recusa remanesce diante da necessidade de apresentação de alvará a ser expedido pelo juízo do inventário, autorizando os espólios de Joaquim e Elizabeth a transmitir a propriedade; que o arrolamento de bens dos proprietários encontra-se arquivado perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Itapecerica da Serra (autos n. 1005671-66.2017.8.26.0268), sem notícia de apresentação de plano de partilha ou de declaração para processamento de inventário negativo; que o Código de Processo Civil dispõe que a alienação de bens de qualquer espécie pelo inventariante, antes de consumada a partilha, somente é possível “com autorização do juiz” (artigo 619, inciso I, do CPC); que o compromisso de compra e venda foi firmado em 14/01/2024, após o falecimento dos proprietários (Joaquim em 2016 e Elisabeth em 2018), o que afasta a aplicação do precedente citado pela parte (CSM, Ap. Cível n. 0000228-62.2014.8.26.0073): a) não se trata de mero cumprimento de obrigação de fazer e b) a disposição dos bens do espólio não pode ocorrer sem partilha, alvará judicial ou inventário aberto e realizado perante o notário; que o patrimônio do espólio, do qual faz parte o imóvel, está pendente de partilha e sujeito a tributação e homologação, conforme reconhece o próprio inventariante na cláusula 2 do título apresentado; que é necessário o registro da partilha ou da adjudicação para que haja livre disposição de bens e direitos que integram o acervo hereditário, em obediência ao princípio da continuidade registral (fls. 01/03). Documentos vieram às fls. 04/95.

Em manifestação dirigida ao Oficial, a parte alegou ser descabida a exigência, visto que atualmente é possível alienar imóvel quitado sem necessidade de ação judicial ou alvará, conforme precedente do Conselho Superior da Magistratura (Ap. Cível n. 0000228-62.2014.8.26.0073, rel. Des. Elliot Akel, j. 03/03/2015 (fls. 91/92).

O Ministério Público opinou pela procedência (fls. 99/101).

A MM. Juíza Corregedora Permanente considerou que o compromisso de venda e compra foi celebrado entre os espólios de Joaquim e Elisabeth e a parte interessada; que houve nomeação de inventariante na ação de arrolamento conjunto de bens, mas o feito foi arquivado sem indicação de patrimônio ou partilha. Não houve, portanto, autorização para alienação do imóvel que compõe o acervo hereditário (pendente de partilha e sujeito à tributação) por alvará judicial; que o artigo 1.793, §3º, do CPC, prevê a ineficácia do ato de disposição de bem componente do acervo hereditário sem a prévia autorização do juízo da sucessão. A dúvida foi, assim, julgada procedente (fls. 103/106).

Em seu recurso, a parte revisita os argumentos já apresentados às fls. 91/92, sustentando, em síntese, que a exigência de alvará judicial é descabida, pois atualmente é possível alienar extrajudicialmente qualquer bem pertencente ao espólio sem a necessidade de ação judicial ou de alvará, nos termos do precedente que cita; que a exigência de certidão negativa de tributos se mostra ilegal e inconstitucional; que a transferência da propriedade não prejudica a tributação; que os Tribunais Superiores já assentaram que não se pode antecipar o tributo devido ao registro do compromisso ou promessa de compra e venda (fls. 112/114).

Por força da decisão de fl. 125, determinou-se a regularização da representação processual da parte recorrente, o que foi cumprido às fls. 127/129.

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 136/139).

É o relatório.

De início, vale ressaltar que o Oficial titular ou interino dispõe de autonomia no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

Esta conclusão se reforça pelo disposto no item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço:

“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

No mérito, o recurso não comporta provimento.

Vejamos os motivos.

Os documentos produzidos atestam que Joaquim Domingues e Elisabeth Pupp Domingues, casados pelo regime da comunhão de bens e falecidos em 2016 e 2018, respectivamente (fls. 36/42), são os proprietários tabulares do imóvel da matrícula n. 57.959 (fls. 87/89).

Com a abertura da sucessão de Joaquim, houve a nomeação de Michelangelo Misso Filho como inventariante (ação de arrolamento comum de autos n. 1005671-66.2017.8.26.0268; fl. 64), com assinatura do termo de compromisso (fl. 34).

Posteriormente, deferiu-se o processamento conjunto do arrolamento dos bens deixados por Elizabeth no mesmo feito (fl. 70).

O processo judicial, no entanto, foi arquivado em dezembro de 2019 por falta de provocação, conforme consta na certidão de objeto e pé de fls. 68/70.

Não há informação sobre efetivo arrolamento dos bens deixados por Joaquim e Elisabeth ou apresentação do plano de partilha.

Em 14 de janeiro de 2024, a parte celebrou com os “Espólios de JOAQUIM DOMINGUES e ELISABETH PUPP DOMINGUES”, representados pelo inventariante e único sucessor, Michelangelo Misso Filho, compromisso de venda e compra do imóvel da matrícula n. 57.959 do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 04/12).

Ocorre que o artigo 619, inciso I, do Código de Processo Civil, é claro ao condicionar o ato de disposição de bens de qualquer espécie pelo inventariante a autorização do juízo da sucessão.

No mesmo sentido, o artigo 1.793, § 3º, do Código Civil, estabelece que, após aberta a sucessão, é ineficaz a alienação de bem componente do acervo hereditário por qualquer herdeiro sem prévia autorização judicial.

Com efeito, “aberta a sucessão, a herança é considerada universitas juris, pois é deferida como um todo unitário, de modo que todos os herdeiros podem exercer sobre o acervo hereditário os direitos relativos à posse e à propriedade. Assim, uma das características marcantes do patrimônio a ser inventariado é a sua indivisibilidade, ou seja, enquanto este não for partilhado, não será permitido atribuir determinado bem a qualquer herdeiro. Nessa esteira de entendimento, percebe-se que o princípio da indivisibilidade da herança veda a transmissão da res componente do acervo hereditário até se ultimar a partilha, pois no bojo do inventário, antes da divisão de cada quinhão hereditário, serão tomadas algumas medidas, que se caracterizam como consectários legais decorrentes da abertura da sucessão, dentre as quais se destacam: a) investigação sobre a existência e o real estado dos bens deixados pelo de cujus, a fim de se aferir a titularidade de seu domínio, bem como a extensão deste; b) quitação de débitos deixados pelo autor da herança, pois esta responde pelas dívidas daquele até o limite de suas forças; c) recolhimento de impostos, tanto aquele relativo à transmissão patrimonial pela sucessão (ITMCD) quanto aqueles que porventura existam, em razão da coisa (IPVA, IPTU, etc); d) solver despesas funerárias (art. 1.998 do CC); e) cumprimento de legados; e f) pagamento de despesas realizadas pelo espólio. Ora, somente após o cotejo sobre a relação dominial dos bens supostamente deixados pelo de cujus e da liquidação do passivo, é que se poderá verificar a existência de crédito, diga-se, bens a serem partilhados. O princípio da indivisibilidade da herança ao impedir a venda de bem singularmente considerado do acervo hereditário protege o interesse dos credores, como também, os direitos dos demais herdeiros, porquanto a retirada, a destempo, de coisa do monte partilhável poderá desfalcar os ativos necessários a realização do passivo, bem como vilipendiar a cota hereditária cabível a cada um dos sucessores do de cujus” (STJ, REsp n. 1.072.511/RS, Rel. Ministro Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 12 de março de 2013).

Como consequência da indivisibilidade da herança e “sem prejuízo das funções ordinariamente exercidas em razão da inventariança”, “outras há que dependem, para seu exercício, de prévia manifestação dos herdeiros e expressa autorização judicial sem o que, convém salientar, é absolutamente nulo o ato praticado pelo inventariante, que responderá pelos prejuízos sofridos pelos herdeiros ou terceiros. Sendo necessária ou conveniente a alienação de bem do espólio (v. g., ameaçado de deterioração, de manutenção custosa etc.), deverá o inventariante consultar prévia e formalmente os herdeiros e obter a indispensável autorização judicial para a prática do negócio jurídico. As mesmas exigências deverão ser atendidas para a concretização de transação, judicial ou extrajudicial, pois tendo ela por finalidade prevenir ou pôr fim a litígios mediante mútuas concessões (CC, art. 840), o inventariante somente poderá transigir, em nome e por conta do espólio, se e quando assim concordarem os interessados e autorizá-lo o juiz. Dependerão de consulta e autorização judicial, ainda, o pagamento das dívidas do espólio (v. CPC, arts. 642 a 646) e a realização das despesas necessárias com a conservação e o melhoramento dos bens que o integram” (Antonio Carlos Marcato, Procedimentos Especiais, 18ª ed, São Paulo: Atlas, 2021, p. 259/260).

A finalidade da exigência, como visto, é justamente preservar e evitar que sejam praticados atos de especial comprometimento dos bens do espólio.

No mesmo sentido, a jurisprudência:

“Agravo de instrumento. Inventário. Decisão reconhecendo que a cessão de direitos hereditários deve ser realizada por termo nos autos ou escritura pública. Nulidade da cessão realizada por instrumento particular (arts. 166, IV e 1.793, caput do CC). Não tendo o inventário sido finalizado, depende de decisão do Juízo a eficácia da cessão de direitos hereditários referentes a bens específicos, na medida em que pendente a indivisibilidade (art. 1.793, §§ 2º e 3º do CC). Precedentes. Decisão mantida. Recurso desprovido” (TJSP; Agravo de Instrumento n. 2080603-89.2024.8.26.0000; Relator Des. Alexandre Marcondes; 1ª Câmara de Direito Privado; j. 20/06/2024).

“Agravo de instrumento – Inventário – Decisão que indeferiu a expedição de alvará para venda de imóvel Inconformismo do inventariante – Descabimento. A venda de bens do espólio é permitida antes da partilha mediante alvará judicial, desde que haja a concordância dos demais herdeiros – No caso dos autos, demais herdeiros/agravados que manifestaram sua discordância em relação à venda do imóvel, bem como ao próprio plano de partilha, questionando os valores atribuídos aos bens inventariados e pedindo avaliação judicial para correta aferição dos valores lançados Situação que impede a alienação do mesmo – Precedentes deste Tribunal. Decisão mantida –  Recurso desprovido” (TJSP; Agravo de Instrumento n. 2053333-27.2023.8.26.0000; Rel. Des. Rodolfo Pellizari; 6ª Câmara de Direito Privado; j. 20/03/2024).

“INVENTÁRIO DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE ALVARÁ PARA OUTORGA DE ESCRITURA DE BEM IMÓVEL PERTENCENTE AO ACERVO HEREDITÁRIO – ALIENAÇÃO PELO INVENTARIANTE APÓS O ÓBITO, SEM AUTORIZAÇÃO DO JUÍZO DA SUCESSÃO – INEFICÁCIA – INCIDÊNCIA DO 1.793, § 3º, DO CC – DECISÃO MANTIDA – AGRAVO DESPROVIDO” (TJSP; Agravo de Instrumento n. 2315154-48.2023.8.26.0000; Rel. Des. Theodureto Camargo; 8ª Câmara de Direito Privado; j. 26/02/2024).

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE USUCAPIÃO DE BEM MÓVEL. TRANSAÇÃO. Acordo que não pode ser homologado. Um dos transatores é um espólio, de tal sorte que a sua manifestação de vontade deveria ser precedida manifestação dos interessados e autorização do juízo processante do inventário. Inteligência do art. 619, caput e inciso II do CPC/15. Precedentes desta E. Corte. Circunstância não demonstrada. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO” (TJSP; Agravo de Instrumento n. 2003055-85.2024.8.26.0000; Rel. Des. Rosangela Telles; 31ª Câmara de Direito Privado; j. 23/02/2024).

“Ação declaratória de nulidade. Ex-inventariante que, depois de decretada sua remoção, outorgou mais de setenta escrituras, na condição de representante do espólio. Alienação de imóvel sem a devida autorização do Juízo do inventário que resulta, em tese, na nulidade do negócio, a qual sabidamente não convalesce pelo decurso do tempo. Circunstâncias do caso, porém, que não autorizam a invalidação, dada a boa-fé da adquirente, sequer controvertida. Eventuais prejuízos que se demonstrem a discutir em face da ex-inventariante e/ou de quem mais se suponha por isso responsável. Recurso desprovido” (TJSP; Apelação Cível n. 1120470-05.2021.8.26.0100; Rel. Des. Claudio Godoy; 1ª Câmara de Direito Privado; j. 04/07/2023).

“INVENTÁRIO. ALVARÁ. PRETENDIDA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. INADMISSIBILIDADE. HIPÓTESE EM QUE NÃO FOI OUVIDA A TOTALIDADE DOS COERDEIROS. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL QUE EXIGE A OITIVA DOS INTERESSADOS, ALÉM DA AUTORIZAÇÃO JUDICIAL, PARA QUE O INVENTARIANTE PROCEDA À ALIENAÇÃO DE BENS, AO PAGAMENTO DE DÍVIDAS DO ESPÓLIO E À REALIZAÇÃO DE DESPESAS NECESSÁRIAS PARA A CONSERVAÇÃO E O MELHORAMENTO DOS BENS DO ESPÓLIO (ARTIGO 619, I, III E IV). DECISÃO MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO” (TJSP; Agravo de Instrumento n. 2057923-47.2023.8.26.0000; Rel. Des. Vito Guglielmi; 6ª Câmara de Direito Privado; j. 29/05/2023).

“Agravo de instrumento. Inventário. Decisão que condicionou a análise do pedido de expedição de alvará para transferência de automóvel ao depósito em conta judicial do valor total recebido pelos herdeiros. Inconformismo. Descabimento. Necessidade de prévia autorização judicial para alienação de bem integrante do acervo hereditário. Art. 1793, §3º, do Código Civil e art. 619, I, do Código de Processo Civil. Venda de automóvel realizada sem autorização judicial. Existência de controvérsia acerca da existência ou não da união estável, que poderá alterar os quinhões hereditários. Decisão mantida. Recurso desprovido” (TJSP; Agravo de Instrumento n. 2059384-88.2022.8.26.0000; Rel. Des. Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho; 8ª Câmara de Direito Privado; j. 15/06/2022).

Assim, como não observados os requisitos legais para a alienação do bem pelo espólio (desatenção à forma prescrita em lei), o óbice subsiste.

Note-se, ainda, que o precedente deste C. Conselho Superior da Magistratura citado pela parte, Apelação Cível n. 0000228-62.2014.8.26.0073, não se aplica ao caso em análise.

Naquela ocasião, houve a autorização de ingresso no fólio real de escritura definitiva envolvendo imóvel que não foi objeto do inventário judicial em cumprimento a compromisso de compra e venda celebrado e quitado anteriormente ao falecimento do de cujus.

Em outros termos, deferiu-se a “transferência definitiva a terceiro (não herdeiro) de imóvel que não entrou no inventário judicial por ser objeto de promessa de compra e venda firmada ainda em vida por dois dos alienantes na década 70 e integralmente paga antes dos óbitos destes. (…) No caso concreto, a partilha dos bens deixados pelo de cujus já foi objeto do processo de inventário judicial. Contudo, nele não se discutiu a respeito da obrigação de fazer do falecido de lavrar as escrituras públicas definitivas de compra e venda dos imóveis (…).

Assim, o fato de a partilha dos bens ter se dado por meio de inventário judicial não obsta que se lavre escritura autônoma para cumprimento de obrigações pendentes do falecido que não foram objeto de deliberação no procedimento judicial” (CSM, Ap. Cível n. 0000228-62.2014.8.26.0073, Rel. Des. Elliot Akel, j. 03 de março de 2015).

Vale observar, por fim, que não houve exigência de certidão negativa de tributos (fls. 01/03).

A Corregedora Permanente, por sua vez, apenas ressaltou que não teria ainda ocorrido partilha para regularização da propriedade do imóvel, sobre o que incidirá ITCMD (fls. 103/106).

Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça

Relator.

(DJe de 12.09.2024 – SP)