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2 de outubro de 2024 | Por: Blog do 26

CSM|SP: Registro de imóveis – Negativa de Registro de Escritura Pública de Venda e Compra e de ata retificadora – Divergência de metragem e de descrição do imóvel que exige escritura de retificação – Insuficiência de mera ata – Ratificação, nos termos do item 55 do Capítulo XVI do Tomo II das NSCGJ – Apelação desprovida.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1028319-07.2023.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que são apelantes MARIA APARECIDA PEREIRA DA COSTA LOURENÇO e JOAO LOURENCO, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTROS DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE OSASCO.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 26 de setembro de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1028319-07.2023.8.26.0405

Apelantes: Maria Aparecida Pereira da Costa Lourenço e João Lourenço

Apelado: 1º Oficial de Registros de Imóveis e Anexos da Comarca de Osasco

VOTO Nº 43.579

Registro de imóveis – Negativa de Registro de Escritura Pública de Venda e Compra e de ata retificadora – Divergência de metragem e de descrição do imóvel que exige escritura de retificação – Insuficiência de mera ata – Ratificação, nos termos do item 55 do Capítulo XVI do Tomo II das NSCGJ – Apelação desprovida.

Trata-se de apelação interposta por MARIA APARECIDA PEREIRA DA COSTA LOURENÇO e JOÃO LOURENÇO, contra a r. sentença (fls. 112/115) proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Osasco, que julgou improcedente a dúvida processada e manteve as exigências constantes na nota de devolução.

Os apelantes alegaram, preliminarmente, cerceamento de defesa porque pretendiam realizar prova pericial para delimitar a área correta do terreno objeto da escritura pública de venda e compra apresentada a registro. No mérito, alegam, em síntese, que apresentaram todos os documentos exigidos para o registro da referida escritura, sendo indevida a exigência da lavratura de uma escritura de rerratificação subscrita pelos vendedores porque muitos deles já são falecidos. Pedem, ao final, a anulação da sentença, para a produção de prova pericial ou, alternativamente, a sua reforma para determinar ao 4ª Cartório de Notas e Protesto a lavratura de escritura de rerratificação, bem como ao 1º Cartório de Registro de Imóveis a correção da matricula do imóvel nº 6.334, ou, ainda, a realização da competente averbação pelo Juízo (fls. 130/137).

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 153/159).

É o relatório.

Os apelantes distribuíram ação de obrigação de fazer em face do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Osasco e da 4ª Tabeliã de Notas da mesma Comarca que, pela decisão de fls. 92, foi recebida como dúvida inversa pela Corregedoria Permanente do Sr. Registrador, com determinação da exclusão da Sra. Tabeliã do feito.

Contra a referida decisão, não houve qualquer insurgência dos ora apelantes, pelo que o feito prosseguiu como processo de dúvida registrária.

Bem por isso, a preliminar de cerceamento de defesa deve ser afastada.

Em se tratando de procedimento administrativo, as regras processuais são aplicadas de forma mitigada e a prova pericial requerida é absolutamente desnecessária, tratando-se de matéria de direito, como se verá.

Os recorrentes alegam que, em 16 de fevereiro de 1990, mediante escritura pública lavrada pelo 4º Tabelião de Notas da Comarca de Osasco (fls. 30/33), foi realizada a compra e venda de um terreno, destacado de área maior, representado pelo lote 5 da quadra nº 163 da Vila Quitaúna, em Osasco, cujo loteamento denominado Vila Goes foi registrado sob nº 4 na matrícula nº 6.334, encerrando a área de 407,40 m², e que, para efeito de localização, é designado pelos lotes 14, 15 e 16 da Vila Goes.

Após várias tentativas de registro da escritura do imóvel no decorrer dos anos, sobreveio a última nota de devolução em 25 de novembro de 2022, referente à prenotação nº 401.283 (fls. 81), pela qual o Oficial exige a lavratura de escritura de rerratificação da escritura de venda e compra do imóvel, para constar sua correta descrição, nos termos do item 55 do Capítulo XVI das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça/SP.

E a exigência deve prevalecer.

O imóvel está assim descrito na escritura pública de compra e venda:

“Um terreno situado nesta cidade, destacado de área maior, representado pelo lote nº 05 (cinco) da Quadra nº 163 (cento e sessenta e três) da Vila Quitaúna, nesta cidade, cujo loteamento denominado Vila Goes, registrado sob nº 4, na referida matrícula, medindo 21,00ms (vinte e um metros) de frente para a Passagem Maestro José Algusto de Oliveira, antiga Passagem Um; por 20,10ms (vinte metros e dez centímetros) do lado direito, visto na rua; 18,70ms (dezoito metros e setenta centímetros) do lado esquerdo, tendo nos fundos a mesma largura da frente, encerrando a área de 407,40ms2 (quatrocentos e sete metros e quarenta decímetros (sic) quadrados), confinando do lado direito e esquerdo com os transmitentes e nos fundos com propriedade de José de Andrade”. Cadastrado na Prefeitura Municipal local, como contribuinte nº 23241.51.34.0190.00.000, com valor venal de NCz$-57.852,00 para o corrente exercício, cujo imóvel dista aproximadamente 49,00ms da viéla (sic), situado no lado direito e ímpar de quem desta entra na referida Passagem Maestro José Algusto de Oliveira e segue em direção ao imóvel, e que para efeito de localização é designado por lotes 14,15 e 16 da Vila Goes”.

Vê-se que, pela escritura de compra e venda, o imóvel adquirido é um terreno de 407,40 m², tirado de área maior da matrícula nº 6.334, identificado como lotes 14, 15 e 16 da Vila Goes.

Apesar de a escritura em apreço não se referir às matrículas correspondentes aos lotes 14, 15 e 16 da Vila Goes, mas apenas à matrícula do imóvel maior (6.334), tais lotes estão descritos nas matrículas 83.634 (fls. 165/166), 83.635 (fls. 168/169) e 83.636 (fls. 171/172), respectivamente.

Somando-se a área de todos os lotes, conforme o que consta das matrículas individuais de cada um, chega-se a 406,70 m², inferior à área de 407,40 m² que constou da escritura de compra e venda, concluindo o Registrador que a pequena diferença existente “gera insegurança jurídica no registro, desatende ao Princípio da Continuidade e questiona a manifestação de vontade expressa no título aquisitivo” (fls. 96) .

Com a finalidade de corrigir as inconsistências da escritura de compra e venda, foi lavrado o Termo de Correção de At Notarial pelo 4º Tabelionato de Notas de Osasco (fls. 79/80), onde o imóvel passou a ter a seguinte descrição:

“a) O imóvel objeto da escritura é oriundo da área maior da matrícula nº 6.334 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco – Estado de São Paulo e tem a seguinte descrição: UM TERRENO situado na cidade de Osasco – Estado de São Paulo, com frente para a Avenida João de Andrade, com a área de 10.000,00m² (dez mil metros quadrados), devidamente representada pelo lote nº 5 da quadra 163, da Vila Quitaúna, Osasco – Estado de São Paulo, com as seguintes características e confrontações: mede 60,00 (sessenta metros) de frente para a referida Avenida João de Andrade, antiga Rua Seis, por 220,00m. (duzentos e vinte metros) da frente aos fundos, e finalmente com 30,00ms (trinta metros), pelos fundos, onde divide com um pequeno córrego, confrontando de um lado com José de Andrade e do outro com quem de direito com Ciro Toledo Allet; encerrando a área total de 10,000m², devidamente descrito e caracterizado na matrícula nº 6.334 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco – Estado de São Paulo; b) da referida matrícula nº 6.334 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco – Estado de São Paulo, em área maior, foi aberta as seguintes matrículas, sendo essas matrículas, objeto da referida escritura de venda e compra, lavrada em 16/02/1990, lavrada às folhas 033/036 do livro 285: I) Lote número 15 da Quadra B, do loteamento Vila Goes, situado na cidade de Osasco, medindo 7,00m. de frente para a Passagem Um, por 19,50m. da frente aos fundos do lado direito de quem da Passagem olha para o terreno, confrontando com o lote 14; 19,20m. do lado esquerdo no mesmo sentido, confrontando com o lote 16, e 7,10m. nos fundos, confrontando com João de Andrade, encerrando a área de 135,45m², devidamente descrito e caracterizado na matrícula nº 83.635 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco – Estado de São Paulo; II) Lote número 16 da Quadra B, do loteamento denominado Vila Goes, situado na cidade de Osasco, medindo 7,00m. de frente para a Passagem Um, por 19,20m. da frente aos fundos do lado direito de quem da Passagem olha para o terreno, confrontando com o lote 15; 18,70m. do lado esquerdo no mesmo sentido, confrontando com o lote 17; e 7,10m nos fundos, confrontando com João de Andrade, encerrando a área de 132,65m², devidamente descrito e caracterizado na matrícula nº 83.636 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco – Estado de São Paulo; III) Lote número 14 da Quadra B, do loteamento denominado Vila Goes, situado na cidade de Osasco, medindo 7,00m. de frente para a Passagem Um, por 20,10m. da frente aos fundos do lado direito de quem da Passagem olha para o terreno, confrontando com o lote 13; 19,50m. do lado esquerdo no mesmo sentido, confrontando com o lote 15; e 7,10m. nos fundos, confrontando com João de Andrade, encerrando a área com 138,60m², devidamente descrito e caracterizado na matrícula nº 83.634 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco – Estado de São Paulo; c) a soma das áreas dos lotes 14,15 e 16 da quadra B, respectivamente identificados pelas matrículas 83.634, 83.635 e 83.656 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco – Estado de São Paulo, correspondem a área total de 406,70m², sendo está medida correta da área transmitida, não 407,40m², como constou erroneamente na escritura de origem …” (grifei).

Quer dizer, a ata notarial retificativa alterou a área do imóvel, de 407,40m² para 406,70m², além de inserir dados relativos aos lotes 14, 15 e 16, copiando a descrição existente nas matrículas correspondentes, de nºs 83.634, 83.635 e 83.636.

As modificações pretendidas impunham fosse lavrada escritura de retificação-ratificação, assinada pelas partes e pelos demais comparecentes do ato rerratificado e subscrita pelo Tabelião de Notas ou pelo substituto legal, nos termos do item 55 do Capítulo XVI do Tomo II das NSCGJ.

As modificações não se equivalem a erros, inexatidões materiais e irregularidades de que trata o item 54 do Capítulo referido.

Com efeito, a ata notarial retificativa refaz a descrição do imóvel que constou na escritura de venda e compra, não tendo se limitado a corrigir erros, inexatidões materiais e irregularidades.

De se observar, ademais, que, por ocasião da lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda em 16 de fevereiro de 1990 (fls. 30/33), o loteamento já havia sido registrado (27/06/1989), conforme R.4 da matrícula 6.334, com a indicação da divisão em quadras: Quadra A, com 16 lotes, numerados de 1 a 16 e Quadra B, com 24 lotes, numerados de 1 a 24, totalizando a área dos lotes em 6.611,10m², constando na Ficha Auxiliar, a indicação dos lotes de nº 14, 15 e 16 (mencionados no documento fls. 32), que receberam as matrículas, de nº 83.634 (fls. 165/166), 83.635 (fls. 168/169) e 83.636 (fls. 171/172).

Assim, fundada a recusa do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Osasco em proceder ao registro pleiteado.

Não se pode alterar manifestação de vontade contida na escritura pública sem a participação de todas as partes.

Este tem sido o entendimento da E. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, de que a retificação de uma escritura só se pode dar, mediante novo ato notarial, qual seja, através da escritura de rerratificação.

A pretendida retificação é admitida somente por exceção, quando verificado erro material evidente que, no caso, como acima dito, não ocorreu.

Inadmissível que o Tabelião ou o Oficial e, até mesmo, o Juiz Corregedor Permanente substitua a atuação das partes.

Nesse sentido, cito o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. José Marcelo Tossi Silva, no Proc. CG n° 834/2005, aprovado pelo eminente Desembargador José Mário António Cardinale, então Corregedor Geral da Justiça, com o seguinte teor:

“Neste Órgão Censório, por outro lado, tem prevalecido o entendimento de que a retificação de atos notariais, pela via administrativa, somente é possível quando se tratar de erro material evidente, verificável desde logo. Neste sentido o r. parecer da MM. Juíza Auxiliar da Corregedoria, Dra. Maria Adelaide de Campos França, no Proc. 98/90, em que se verifica:

‘A emenda de atos notariais mediante intervenção do Poder Público é admitida, tão-somente, quando as circunstâncias indicam ser o erro material evidente, independente de qualquer conjectura e verificável a olho nu. Tal admissão da correção de mero equívoco material pela via administrativa encontra seu fundamento no poder de autoridade da Administração Pública sobre seus próprios atos’ (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo – 1990, Coord. Des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio, Ed. RT,págs. 210/211). Este posicionamento se justifica porque não é possível ao tabelião e ao juiz, em procedimento administrativo, alterar a manifestação de vontade das partes, consubstanciada na escritura pública, mediante modificação da descrição da coisa que foi objeto da compra e venda. Ainda neste sentido a r. decisão proferida pelo Desembargador Márcio Martins Bonilha no Processo CG n° 1.429/96, da Comarca de Poá, em que foi aprovado parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Francisco Eduardo Loureiro, com o seguinte teor:

‘Como muito bem colocado pela Dra. Curadora de Registros Públicos em sua manifestação de f, a retificação de escritura depende de novo ato volitivo das próprias partes contratantes, não se prestando, a priori, à retificação judicial. Na expressão de Pontes de Miranda, ‘falta competência aos juízes para decretar sanções e até para retificar erros em escrituras públicas: escritura pública somente se retifica por outra escritura pública’ (Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado. São Paulo: RT. t. 3, 338p. 361). No mesmo sentido, absolutamente pacífica é a doutrina (Washington de Barros Monteiro. Curso de Direito Civil, v. I, p. 263; Miguel Maria de Serpa Lopes. Curso de Direito Civil, v. 6, p. 533; Valmir Pontes. Registro de imóveis., p. 124-125).

Em artigo específico sobre o tema, ficou assentado que:

‘Não podem, pois, os juízes e nem os Oficiais de Registro de Imóveis corrigir equívocos constantes de escrituras públicas, uma vez que não têm eles competência para isso.

Na hipótese de o erro constar originariamente de escritura pública, então as partes interessadas deverão proceder à retificação do instrumento através de outra escritura pública, desde que estejam presentes e em condições de exprimir sua vontade.

Quando, porém, houver impossibilidade, tal como acontece quando um dos participantes vem a falecer, seus herdeiros, nesse caso, poderão substituí-lo na prática do ato notarial’ (Luiz Amorim e José Celso de Mello Filho, ‘Aspectos da escritura pública’. RJTJESP 45/13).

Em mais de uma oportunidade, já deixou esta Corregedoria Geral da Justiça fixado que cabe ao Tabelião representar o fato presenciado ou apreendido, como redutor fiducial, sem acrescentar elementos volitivos não-colimados pelos comparecentes. Via de consequência, não cabe ao Tabelião e nem ao Estado, ressalvada a via jurisdicional própria (sem caráter retificatório, entretanto) intervir para alterar o fato retratado na escritura (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, ano de 1987, ementa 56, p. 116, ementa 59, p. 116, ementa 90, p. 177; Decisões, ano de 1988, ementa 81, p. 139, ementa 96, p. 168).

Entender o contrário significaria permitir que na esfera retificatória, ou seja, em sede puramente administrativa ou em jurisdição graciosa, pudesse ser alterada à vontade das partes, livremente manifestada no ato notarial.

É por isso que o art 213, da Lei n 6.015/73 trata exclusivamente da retificação do registro, não fazendo, todavia, menção à retificação de escritura, como forma de preservar a pureza da manifestação de vontade instrumentalizada pelo Tabelião’.

A retificação pleiteada pelos requerentes altera a posição do imóvel no solo e por não se tratar de correção de erro evidente deverá ser feita mediante escritura de re-ratificação”.

Nesse mesmo sentido, é a lição de Narciso Orlandi Neto, in Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, 1997, p.90, segundo o qual “Não há possibilidade de retificação de escritura sem que dela participem as mesmas pessoas que estiveram presentes no ato da celebração do negócio instrumentalizado. E que a escritura nada mais é que o documento, o instrumento escrito de um negócio jurídico; prova preconstituida da manifestação de vontade de pessoas, explicitada de acordo com a lei. Não se retifica manifestação de vontade alheia. Em outras palavras, uma escritura só pode ser retificada por outra escritura, com o comparecimento das mesmas partes que, na primeira, manifestaram sua vontade e participaram do negócio jurídico instrumentalizado”.

Por oportuno, a dificuldade em retificar a escritura pelo falecimento de algumas das partes que participaram do negócio pode ser solucionada, na esteira do ensinamento do mesmo autor:

“Se aquele que deve participar da escritura de retificação faleceu, cumpre pedir ao juízo do inventário que, ouvidos todos os interessados, autorize, por alvará, o inventariante ou outra pessoa a comparecer à escritura de retificação e, em nome do espólio, manifestar sua vontade para ratificar o negócio feito pelo ‘de cujus’ e retificar o erro que contaminou o registro (conf. ‘Aspectos da Escritura Pública’. Sebastião Amorim e José Celso de Mello Filho, in Revista de Direito Imobiliário n.1/27).

Se a parte está desaparecida ou se recusa a comparecer à escritura de reti-ratificação, tem o interessado direito de ação para suprir o consentimento de quem não é encontrado ou, injustamente, o recusa.

Em ambos os casos, será o réu citado (por editais ou pessoalmente, na forma da lei processual) para comparecer em dia e hora previamente designados, em determinado tabelião, para participar da escritura de retiratificação.

Se não comparecer, o juiz declarará suprida a falta da declaração de vontade e expedirá alvará que será transcrito na escritura de reti-ratificação. Se o réu é a única pessoa que deve comparecer à escritura, além do interessado na retificação, pode o juiz simplesmente declarar suprido o consentimento para a reti-ratificação.

Nesta hipótese, a carta de sentença será o documento hábil para a retificação do registro.”

Há de se ponderar, ainda, que a via da usucapião pode ser uma alternativa viável à declaração do domínio, desde que, evidentemente, cumpridos seus requisitos e observado o rito adequado.

Desta forma, não há que se falar em registro da escritura pública, tampouco rerratificação do ato notarial, para que dela conste a correta somatória da metragem dos lotes indicados.

Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO à apelação.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

(DJe de 02.10.2024 – SP)