CSM|SP: Registro de Imóveis – Recusa em dar prosseguimento a processo extrajudicial de adjudicação compulsória – Dúvida inversa – Ausência de prenotação válida – Apelante que não atendeu decisão da Corregedoria Permanente visando à reapresentação do título na serventia – Descumprimento do item 39.1.2 do Capítulo XX das NSCGJ – Dúvida prejudicada – Apelação não conhecida – Análise da exigência a fim de orientar futura prenotação – Processo extrajudicial de adjudicação compulsória – Negativa de prosseguimento logo após a apresentação do requerimento inicial – Óbice relativo à falta de comprovação do cumprimento da obrigação assumida pela parte requerente – Inadmissibilidade – Quitação recíproca que consta no instrumento particular de permuta – Ação declaratória de nulidade do negócio jurídico ajuizada pela parte contrária julgada improcedente – Vedação ao prosseguimento do procedimento administrativo ainda em fase inicial que se mostra açodada – Matéria que, em tese, pode ser objeto de impugnação a ser apresentada pela parte contrária após sua notificação.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1070764-48.2024.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BRUNO STEFANI DA SILVA MEDINA TALAVERA, é apelado 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Julgaram prejudicada a dúvida e não conheceram da apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 13 de novembro de 2024.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1070764-48.2024.8.26.0100
APELANTE: Bruno Stefani da Silva Medina Talavera
APELADO: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO Nº 43.633
Registro de Imóveis – Recusa em dar prosseguimento a processo extrajudicial de adjudicação compulsória – Dúvida inversa – Ausência de prenotação válida – Apelante que não atendeu decisão da Corregedoria Permanente visando à reapresentação do título na serventia – Descumprimento do item 39.1.2 do Capítulo XX das NSCGJ – Dúvida prejudicada – Apelação não conhecida – Análise da exigência a fim de orientar futura prenotação – Processo extrajudicial de adjudicação compulsória – Negativa de prosseguimento logo após a apresentação do requerimento inicial – Óbice relativo à falta de comprovação do cumprimento da obrigação assumida pela parte requerente – Inadmissibilidade – Quitação recíproca que consta no instrumento particular de permuta – Ação declaratória de nulidade do negócio jurídico ajuizada pela parte contrária julgada improcedente – Vedação ao prosseguimento do procedimento administrativo ainda em fase inicial que se mostra açodada – Matéria que, em tese, pode ser objeto de impugnação a ser apresentada pela parte contrária após sua notificação.
Trata-se de apelação interposta por Bruno Stefani da Silva Medina Talavera contra a r. sentença de fls. 96/102, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 15º Registro de Imóveis da Capital, que manteve a recusa do Oficial em dar prosseguimento a procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial por falta de comprovação do cumprimento da obrigação assumida pelo requerente.
Sustenta o apelante, em síntese, que a quitação mútua conferida no próprio instrumento particular de permuta é suficiente para provar a quitação. Pede a reforma da sentença para que seja determinado o prosseguimento do procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial (fls. 108/120).
A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 147/150).
É o relatório.
A dúvida está prejudicada.
Com efeito, a suscitação da dúvida inversa ocorreu no último dia da prenotação nº 1.028.528, qual seja, 8 de maio de 2024 (fls. 68). Como a dúvida foi suscitada de forma inversa – diretamente pelo interessado, portanto –, o Oficial somente teve conhecimento da discussão administrativa acerca da desqualificação do título apresentado ao receber a senha do processo, o que se deu em 13 de maio de 2024 (fls. 69).
Por meio da petição de fls. 65/69, o Oficial informou o ocorrido ao Juízo Corregedor Permanente. E aqui o procedimento já se afastou da regulamentação administrativa. Isso porque cabia ao registrador, na forma do item 39.1.2 das NSCGJ[1], verificando a ausência de prenotação vigente, notificar o interessado para apresentar o original do título no prazo de cinco dias úteis, para protocolo, sob pena de arquivamento. Isso, no entanto, não foi feito.
Em vez disso, por meio da decisão de fls. 87, a MM. Juíza Corregedora Permanente concedeu prazo de cinco dias para que a parte suscitante comprovasse a existência de prenotação válida. O ora recorrente, ao invés de proceder como lhe foi determinado, optou por defender a vigência da prenotação original (fls. 90/91), esquecendo-se de que o Oficial, a quem cabe o controle da precedência dos títulos, somente soube da apresentação da dúvida cinco dias depois de ela ser protocolada na Corregedoria Permanente, quando, inegavelmente, o prazo de prenotação já havia expirado (fls. 68/69).
Como a ausência de prenotação vigente após intimação específica para providenciá-la enseja o arquivamento da dúvida (item 39.1.2 do Capítulo XX das NSCGJ) prejudicada a análise do expediente administrativo.
Nesse sentido, inúmeros precedentes deste Conselho Superior da Magistratura:
“Registro de Imóveis. Dúvida inversa. Ausência de prenotação válida. Apelantes que não atenderam notificação do oficial para reapresentação do título na serventia. Descumprimento ao item 39.1.2 do cap. XX, tomo II das NSCGJ. Dúvida prejudicada. Apelação não conhecida” (CSM/SP – apelação nº 1002456-59.2023.8.26.0377, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. em 12/9/2024).
“Registro de Imóveis. Dúvida inversa. Ausência de prenotação válida. Dúvida prejudicada . Recurso não conhecido” (CSM/SP – apelação nº 1011398-73.2022.8.26.0286, Rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. em 15/12/2023).
Apesar de prejudicada a dúvida, passa-se a analisar a nota de exigência a fim de orientar futura prenotação.
O ora apelante, alegando o integral cumprimento de “instrumento particular de permuta de bens imóveis” (fls. 22/25) em que figura como permutante juntamente com Alfabens Empreendimentos Imobiliários Ltda., pleiteia a adjudicação compulsória extrajudicial do apartamento objeto da matrícula nº 127.892 do 15º Registro de Imóveis da Capital.
Logo com a apresentação do requerimento inicial, antes, portanto, de se dar início à fase de notificação da parte contrária (item 466 e seguintes do Capítulo XX das NSCGJ), o procedimento foi obstado ante a ausência de prova inequívoca de que o requerente cumpriu sua parte no contrato de permuta subscrito no ano de 2012 (fls. 22/25).
A exigência, porém, ao menos por ora, não se sustenta.
Isso porque consta expressamente no contrato de fls. 22/25 que cada um dos permutantes:
a) recebeu a posse e os direitos relativos aos bens que adquiriram (cláusula 5ª – fls. 23/24); e b) deu quitação integral do cumprimento da obrigação da parte contrária.
É bem verdade que o contrato de permuta ora analisado foi objeto de ação declaratória de nulidade de negócio jurídico ajuizada pela permutante Alfabens Empreendimentos Imobiliários Ltda..
Houve, portanto, discussão judicial a respeito do contrato que embasa o presente pedido extrajudicial de adjudicação compulsória.
Todavia, o pedido de reconhecimento de nulidade foi julgado improcedente em primeira e segunda instâncias (fls. 39/43 e 44/50), com o consequente reconhecimento da subsistência do negócio jurídico.
Não há duvida de que a permutante Alfabens Empreendimentos Imobiliários Ltda., uma vez notificada, poderá impugnar o pedido (item 469 do Capítulo XX das NSCGJ), alegando, por exemplo, que o ora recorrente, em que pese o teor do contrato, não cumpriu sua parte na avença.
Trata-se, no entanto, de questão a ser analisada no momento oportuno, não se justificando a interdição, desde logo, da via extrajudicial.
Ante o exposto, pelo meu voto, julgo prejudicada a dúvida e não conheço da apelação.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Nota:
[1] 39.1.2. Se não houver prenotação vigente, o oficial de registro notificará o suscitante para apresentar o original do título no prazo de cinco dias, para protocolo, sob pena de arquivamento.
(DJe de 26.11.2024 – SP)
