CSM|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Usucapião extrajudicial – Reiteração de dúvida já suscitada e julgada – Procedimento administrativo encerrado em virtude da manutenção, inclusive em segundo grau, das exigências de identificação e notificação de herdeiros do titular de direitos registrados que não anuíram ao requerimento – Coisa julgada formal – Exigências pertinentes a toda modalidade de usucapião extrajudicial e independentemente do tipo de imóvel envolvido – Artigo 5º, incisos II e LV, CF; artigo 216-A da Lei de Registros Públicos; item 418 do Cap. XX das NSCGJ e artigos 407 e 409 do Provimento CNJ n. 149/2023 – Recurso a que se nega provimento.

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1114836-23.2024.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes APARECIDA CLAUDINA SIQUEIRA PANAGOULIAS, ANGELA PANAGOULIAS, ALEXANDRA PANAGOULIAS LUCENA e VASSILI DEMETRIUS PANAGOULIAS, é apelado 5º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso de apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 13 de novembro de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1114836-23.2024.8.26.0100

APELANTES: Aparecida Claudina Siqueira Panagoulias, Angela Panagoulias, Alexandra Panagoulias Lucena e Vassili Demetrius Panagoulias

APELADO: 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 43.622

Registro de Imóveis – Dúvida – Usucapião extrajudicial – Reiteração de dúvida já suscitada e julgada – Procedimento administrativo encerrado em virtude da manutenção, inclusive em segundo grau, das exigências de identificação e notificação de herdeiros do titular de direitos registrados que não anuíram ao requerimento – Coisa julgada formal – Exigências pertinentes a toda modalidade de usucapião extrajudicial e independentemente do tipo de imóvel envolvido – Artigo 5º, incisos II e LV, CF; artigo 216-A da Lei de Registros Públicos; item 418 do Cap. XX das NSCGJ e artigos 407 e 409 do Provimento CNJ n. 149/2023 – Recurso a que se nega provimento.

Trata-se de apelação apresentada por Aparecida Claudina Siqueira Panagoulias, Angela Panagoulias, Alexandra Panagoulias Lucena e Vassili Demetrius Panagoulias contra a r. sentença proferida pela MM. Juíza Corregedora do Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, que manteve o indeferimento de pedido pelo reconhecimento extrajudicial da usucapião dos imóveis objeto das matrículas n.101.783, n.101.784 e n.51.799 daquela serventia (prenotação n. 367.649).

A Corregedora Permanente entendeu como correta a rejeição do pedido em virtude do não atendimento, pela parte interessada, das exigências formuladas na nota devolutiva de 18 de abril de 2023, as quais foram analisadas no processo de dúvida de autos n. 1070697-20.2023.8.26.0100; que, em virtude da manutenção das exigências, a parte foi intimada para cumprimento pelo Oficial em 24 de maio de 2024 (fls. 1551/1552), mas se insurgiu mais uma vez contra elas (fls. 1559/1589), o que justificou a rejeição do pedido na forma do artigo 216-A da Lei n. 6.015/73, do item 418 do Cap. XX das NSCGJ e dos itens 407 e 409 do Provimento CNJ n. 149/2023 (fls. 1593/1594); que se trata, portanto, de tentativa de revisão do que já foi objeto do processo de autos n. 1070697-20.2023.8.26.0100, julgado com trânsito, o que não é possível (coisa julgada formal – fls. 1715/1719, 1737 e 1741).

A parte apelante sustenta que houve qualificação equivocada do contrato de compra e venda encartado com a ata notarial, o que levou à análise errônea do caso pelo Poder Judiciário; que os imóveis foram prometidos à venda pela proprietária tabular, Dalva Santos de Carli, e pelos herdeiros do proprietário tabular, Carlos de Carli Filho, a Basile Demétriüs Panagoulias; que não houve outorga de escritura definitiva pela dificuldade de localização dos herdeiros; que as partes contratantes faleceram alguns anos depois; que é herdeira do adquirente; que a regularização da propriedade só pode se dar pela usucapião; que optou pela via extrajudicial para não sobrecarregar o Poder Judiciário; que preenche todos os requisitos legais, inclusive posse há mais de quinze anos, o que justificaria a ausência de apresentação de justo título; que não há oposição de eventual interessado; que a avaliação do contrato de promessa de venda pela escrevente autorizada foi incorreta e indevida, notadamente porque se provou quitação de todo o preço; que a exigência de notificação dos herdeiros netos decorre deste erro na avaliação do caso, pelo que suscitou nova dúvida, recusando-se a cumprir o exigido; que a nova suscitação é feita com base em argumentos distintos: comprovação de posse por mais de quinze anos (ata notarial) e quitação do débito noticiado no contrato de promessa de compra e venda (recibo); que as normas apontadas pelo Oficial para rejeição do requerimento de usucapião extrajudicial não se aplicam aos imóveis em questão, unidades de condomínio edilício (fls. 1746/1761).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 1781/1783).

É o relatório.

Desde logo, necessário observar que o Registrador, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar título e requerimento que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regrem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

Há que se observar, ainda, que o feito já tramita com prioridade (fl. 1528).

No mérito, o recurso não comporta provimento.

De fato, o encerramento do pedido pelo reconhecimento da usucapião extrajudicial era mesmo devido pelo não cumprimento das exigências formuladas pelo Oficial e mantidas não só pela Corregedoria Permanente, mas também por este Conselho Superior da Magistratura (fls. 1527/1535 e 1537/1547).

Neste contexto, não resta dúvida de que a qualificação do requerimento formulado e de seus documentos foi integralmente revista pelos juízos administrativos competentes, o que envolve, obviamente, todos os requisitos legais a serem cumpridos para reconhecimento da usucapião extrajudicial, inclusive aqueles pertinentes ao tempo e ao tipo de posse.

Note-se que a pretensão é pelo reconhecimento de usucapião extraordinária com fundamento no artigo 1.238 do Código Civil, o que independe de justo título.

Os imóveis a serem alcançados pelo pedido são de propriedade de Carlos de Carli Filho, casado com Dalva Santos de Carli, os quais integram o Edifício Lindenberg, situado rua Piauí, n. 413, 7º Subdistrito Consolação, Capital (fls. 1617/1652).

A parte apelante é herdeira de Basile Demétrius Panagoulias, o qual adquiriu direitos sobre a parte ideal correspondente a 89,285716% dos imóveis por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado em 1º de março de 1997 com a coproprietária e alguns dos herdeiros do proprietário tabular, falecendo em 17 de dezembro de 1997.

Pela impossibilidade de obtenção da escritura definitiva, a regularização da propriedade do imóvel é buscada por meio da usucapião extrajudicial.

O Oficial exigiu indicação e notificação dos herdeiros do titular do domínio que não outorgaram o compromisso de compra e venda, notadamente em relação à fração ideal de 10,714284% que não foi objeto do contrato, bem como a comprovação do estado civil para notificação de eventuais cônjuges ou companheiros.

Tais exigências, como já consignado, foram confirmadas em processo de dúvida (fls. 1527/1535), inclusive em segundo grau (fls. 1537/1547).

Em virtude do resultado de procedência da dúvida, o Oficial intimou a parte para cumprimento das exigências mantidas, a qual novamente se insurgiu sob o fundamento de que seriam indevidas (fls. 1551/1552 e 1559/1589).

Não resta dúvida, portanto, de que o ponto de insurgência é o mesmo.

A parte simplesmente deseja não cumprir as exigências de identificação e notificação dos herdeiros do titular que não anuíram à alienação, ainda que traga supostos novos argumentos (falha na qualificação, indução a erro, quitação do contrato de promessa de venda, tipo de imóvel ao qual não se aplicam os dispositivos legais apontados pelo Oficial).

O fato é que o óbice teria sido imposto independentemente de comprovação de quitação da promessa de venda, de posse por mais de quinze anos e tipo de imóvel (unidade de condomínio edilício, como no caso), justamente porque a questão não está na existência de justo título ou no tempo de posse, mas sim no cumprimento de requisito legal específico para o reconhecimento da usucapião: como há herdeiros que não anuíram ao negócio, devem ser notificados ao lado de seus cônjuges, a serem identificados.

Como bem observado pela sentença de fls. 1527/1535 (destaques grifados nossos):

“No processo extrajudicial de usucapião, como regra geral, não se pode dispensar a notificação de titulares de direitos que não tenham dado prévia anuência à pretensão do interessado usucapiente.

Nesse sentido a redação do parágrafo 2º, artigo 216-A, da Lei n.6015/73:

“§ 2° Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância”.

Assim, independentemente do tempo alegado de posse, em nenhuma modalidade de usucapião há previsão legal para dispensa das notificações exigidas, ressalvada a demonstração de consentimento expresso pelos titulares dos direitos, conforme hipóteses previstas nos artigos 10 e 13 do Provimento CNJ n. 65/2017.

Eventual dificuldade ou morosidade não justifica que se dispensem notificações de quem vier a ser afetado pela usucapião, pois a regra fundamental em qualquer procedimento realizado em contraditório é de que seja dada ciência a quem quer que possa ser atingido pela decisão final.

O artigo 10 do Provimento CNJ n. 65/2017 impõe a notificação pessoal dos titulares de direitos que não assinarem a planta que instrui o pedido de usucapião nem fornecerem anuência expressa.

Tratando-se de unidade autônoma de condomínio edilício, como ocorre na espécie, é dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo, pois a descrição necessária já consta da matrícula afetada (artigo 4º, §5º, do Provimento CNJ n.65/17, e item 416.12, Cap. XX, das NSCGJ). Porém, tal dispensa se restringe à apresentação dos trabalhos técnicos e não se estende à notificação dos titulares de direitos reais que não fornecerem anuência expressa.

Como alternativa à assinatura dos interessados na planta, o artigo 13 do Provimento CNJ n.65/17 permite presumir a outorga do consentimento quando apresentado justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova de quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível demonstrando a inexistência de ação judicial contra o requerente ou cessionários. Neste mesmo sentido, o item 419, Cap. XX, das NSCGJ.

Caso o titular registral tenha falecido, seus direitos relativos ao imóvel e, consequentemente, seu interesse processual na defesa de tais direitos são imediatamente transmitidos aos herdeiros independentemente de qualquer ato ou de registro da partilha na matrícula.

Como se sabe, diante do princípio da saisine, os herdeiros recebem o acervo hereditário desde a abertura da sucessão, o qual será indivisível até a finalização da partilha, seguindo as normas relativas ao condomínio (artigos 1.784 e 1.791 do Código Civil).

Identificada a existência de herdeiros, indispensável sua notificação para participação no procedimento extrajudicial.

Note-se que anuência dos herdeiros de proprietário somente será eficaz se apresentada por escritura pública declaratória de herdeiros únicos, com nomeação de inventariante, não bastando notificação ou eventual consentimento, ainda que expresso.

É o que se extrai do artigo 12 do Provimento CNJ n. 65/17, cuja redação identifica-se integralmente com o contido no item 418.14, Cap. XX, das NSCGJ (destaque nosso):

“418.14. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante“.

A exigência normativa pela nomeação de inventariante se justifica pela necessidade de se conhecer a exata situação sucessória e para que se possa confirmar que o consentimento foi legitimamente prestado.

No caso concreto, com a homologação da partilha (fl.1405), se extingue o condomínio sobre o espólio e cada herdeiro, exercendo direito próprio, deve manifestar sua anuência, destacando-se que o título apresentado pela parte suscitada demonstra relação jurídica somente com alguns deles.

De fato, do formal de partilha extraído do inventário de Carlos de Carli Filho (fls.1093/1411), vê-se que, além da viúva meeira, Dalva Santos de Carli (fl.1339), receberam uma parte ideal dos imóveis objeto da usucapião o legatário Carlos Antônio de Carli Filho (fl.1343/1345); os herdeiros filhos Carlos Antônio de Carli, Carlos Alberto de Carli, Maria Divane de Carli Miranda, Denise Helena de Carli Baroni, Heloísa Helena de Carli Barone Lassance (fl.1349/1351), e os herdeiros netos Carlos de Carli, Jhonny Eduardo de Carli, Hélio Carlos de Carli, Carlos Ricardo de Carli, Maria Cristina Cordeiro de Melo Anselmo, Antônio Cordeiro de Melo, Pedro Cordeiro de Melo Filho (fls.1353/1357).

Por sua vez, participaram do instrumento particular firmado em 07 de abril de 1997 a meeira Dalva Santos de Carli e os herdeiros Carlos Antônio de Carli, Carlos Alberto de Carli, Denise Helena de Carli Baroni, Heloísa Helena de Carli Baroni Lassance e Carlos Antônio de Carli Filho, que prometeram vender para Basile Demétrius Panagoulias suas frações ideais que correspondem a 89,285712% dos imóveis (fls.165/175).

Em relação a esses herdeiros é possível presumir concordância diante da relação jurídica demonstrada, desde que identificadas quitação e ausência de ações judiciais, na forma da lei.

Porém, quanto aos herdeiros Maria Divane de Carli Miranda, Carlos de Carli, Jhonny Eduardo de Carli, Hélio Carlos de Carli, Carlos Ricardo de Carli, Maria Cristina Cordeiro de Melo Anselmo, Antônio Cordeiro de Melo, Pedro Cordeiro de Melo Filho, que juntos titularizam frações ideais correspondentes a mais de dez por cento dos imóveis usucapiendos e não firmaram qualquer tipo de contrato dispondo sobre o seu quinhão, devem necessariamente ser localizados e notificados acerca do procedimento. Os respectivos cônjuges ou companheiros também devem ser notificados, nos termos do item 418.4, Cap.XX, das NSCGJ.

Já quanto à comprovação do estado civil dos herdeiros Carlos de Carli, Jhonny Eduardo de Carli, Hélio Carlos de Carli e Carlos Ricardo de Carli, trata-se de exigência necessária, embora comporte uma observação.

É certo que a ausência de notificação de eventual interessado pode trazer consequências em prejuízo da parte suscitada (invalidade do procedimento).

Porém, como se vê das declarações de fls. 1383/1397, prestadas pela inventariante para fornecer a qualificação de todos os herdeiros em atendimento ao disposto no artigo 993 do CPC de 1973, vigente naquela época, o estado civil desses herdeiros netos, que residiam em Manaus/AM, era desconhecido até mesmo da família (fl.1391), de modo que eventual dificuldade de investigação não pode inviabilizar o prosseguimento do procedimento.

Havendo notícia da existência de eventual cônjuge ou companheiro, este deve ser identificado e localizado para notificação. Contudo, se não houver indício sobre o estado civil mesmo após a realização de pesquisas pelos sistemas disponíveis, o procedimento pode prosseguir por conta e risco da parte requerente, contanto que ela seja alertada.

A notificação por edital, por sua vez, é autorizada em apenas duas hipóteses no procedimento administrativo: para ciência de terceiros eventualmente interessados e para ciência de notificandos que não tenham sido encontrados pessoalmente ou que estejam em lugar incerto ou não sabido (§§ 4º e 13, do artigo 216-A, da Lei n. 6.015/73; artigos 11 e 16 do Prov. CNJ n. 65/17; e itens 418.16 e 418.21, Cap. XX, das NSCGJ):

“418.16. Caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, ou inacessível, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância. (…)

418.21. Após as notificações dos titulares do domínio do imóvel usucapiendo e dos confrontantes, o oficial de registro de imóveis expedirá edital, que será publicado pelo requerente e às expensas dele, na forma do art. 257, III, do CPC, para ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão manifestar-se nos quinze dias subsequentes ao da publicação…”.

Em suma, podemos concluir o seguinte: há necessidade de concordância ou notificação de todos os titulares de direitos registrados.

Caso falecidos e na falta de anuência pela via adequada, então seus herdeiros deverão ser notificados. Para isso, deverão ser perfeitamente identificados e sua localização deve ser informada.

Desconhecido seu paradeiro, devem ser esgotadas as providências possíveis para localização (incumbência exclusiva da parte interessada). Somente se não forem encontrados nos endereços alcançados para notificação pessoal ou se estiverem em lugar incerto ou não sabido, será possível notificação por edital (item 418.16, Cap.XX, das NSCGJ), o que será avaliado oportunamente pelo Oficial competente.

As exigências formuladas, portanto, se justificam e devem ser mantidas, mas com observação.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter as exigências de notificação de todos os herdeiros do proprietário tabular e respectivos cônjuges ou companheiros que não tenham manifestado expresso consentimento com a transmissão da posse alegada e de comprovação do estado civil dos herdeiros que não foram completamente qualificados no formal de partilha apresentado, observando, porém, que, caso se demonstre que as pesquisas realizadas atualmente não identificaram a existência de cônjuges ou companheiros, o procedimento poderá ter regular prosseguimento apenas com a notificação dos titulares de direitos reais”.

Tal conclusão foi confirmada pelo acórdão de fls. 1537/1547, o qual bem ressaltou que “todos os atingidos pela decisão extrajudicial de usucapião ou devem anuir, ou têm de ser notificados para que se possam manifestar (Constituição da República, art. 5º, II e LV; Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, artigo 216-A, II e §§ 2º-4º e 11-13). Pouco importa, para tanto, a espécie do pedido: ainda que se trate de usucapião extraordinária, o suposto da relação processual (administrativa ou judicial, que seja) é que se ouça quem for afetado pela perda do direito. Logo, se parte dos herdeiros dos donos tabulares não figuraram no título, é indispensável a sua vinda ao processo administrativo, como assinalado na r. sentença recorrida“.

Mesmo que não se possa falar em coisa julgada material no processo administrativo, decisões proferidas neste âmbito que restem irrecorridas ou contra as quais não caibam mais recursos na forma da lei competente são abarcadas pela coisa julgada formal.

Em outros termos, uma vez decidida questão em definitivo, torna-se impossível nova discussão da matéria entre as partes do processo administrativo.

Em consequência, não se podem mais questionar as normas citadas pelo Oficial para justificar as exigências que formulou, as quais deveriam ter sido cumpridas. E, pelo novo descumprimento, a extinção do pedido era medida de rigor.

Vale reiterar, de todo modo, que as normas citadas pelo Oficial, ao lado das garantias fundamentais do artigo 5º, incisos II e LV, da Constituição Federal, são mesmo aplicáveis a todo e qualquer tipo de usucapião e isto independentemente do tipo de imóvel envolvido.

De fato, a necessidade de notificação de titulares de direito real e de seus sucessores que não anuíram ao pedido é imprescindível para garantia do contraditório e da ampla defesa, sob pena de nulidade.

Vale observar, por fim, que há notícia sobre o falecimento de Carlos (Av.1/101.783) e de que o formal de partilha do espólio de Carlos encontra-se arquivado eletronicamente em outra prenotação da serventia, por meio do qual é possível identificar os respectivos herdeiros e a forma como os imóveis foram partilhados. A identificação e a notificação dos herdeiros do titular do domínio são plenamente possíveis.

Não há reparo, portanto, a ser feito na decisão do Oficial Registrador, de extinção do procedimento de usucapião extrajudicial pelo descumprimento das exigências formuladas, a qual foi ratificada pela Corregedoria Permanente.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso de apelação.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 26.11.2024 – SP)