1ª VRP|SP: Dúvida Registral – Usucapião Extrajudicial – Origem registrária incerta – Necessidade de estudo técnico detalhado para fixação da origem registrária e identificação dos titulares de direitos atingidos – Dúvida julgada procedente para reconhecer como impossível a continuidade do requerimento de usucapião pela via administrativa.

Processo nº: 1169157-08.2024.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: Luiz José de Andrade e outro

Suscitado: 7º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO PAULO – SP

Prioridade Idoso

Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta

Vistos.

Trata-se de dúvida inversa suscitada por Luiz José de Andrade e Maria Dalva dos Santos Andrade em face do Oficial do 7º Registro de Imóveis de São Paulo, à vista do indeferimento do procedimento pelo reconhecimento extrajudicial de usucapião do imóvel localizado na Avenida Bento Guelfi, n. 2080, Guaianazes (prenotação n. 572.280, anteriormente prenotado sob n. 531.434).

Os requerentes alegam que apresentaram pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, na modalidade extraordinária, de imóvel situado na Avenida Bento Guelfi, n. 2.080, com área de 2.983,00 m², o qual adquiriram por instrumento particular de venda e compra celebrado com Ricardo Veiga Neto, em 17 de janeiro de 2006; que o requerimento foi instruído com os documentos necessários, quais sejam, a) ata notarial lavrada pelo 23º Tabelião de Notas da Capital, b) laudo técnico pericial com coordenadas cartesianas, c) mapa digital da cidade de São Paulo, d) certidões de dados cadastrais do IPTU, e) certidão da matrícula n. 168.242 do 7º RI, referente ao imóvel confrontante pela esquerdo e fundos, com área de 7.668,12 m², tendo origem registrária na transcrição n. 4.296 do 3º RI, cuja matrícula foi aberta para registro da sentença de usucapião dos autos do processo n. 0049419-53.2004.8.26.0100, da 2ª Vara de Registros Públicos da Capital; que, ante a nota de exigências datada de 25.07.2023, apresentaram esclarecimentos com a certidão da matrícula n. 17.099, referente ao confrontante tabular do lado direito, com área de 171.120,00 m², que teve origem registrária na matrícula n. 17.098 do 7º RI, constando a averbação n. 02 relativa à abertura da Estrada da Terceira Divisão, conforme Decreto-Lei n. 10.080/1972; que, com relação aos confrontantes do lado direito, o portal Geosampa da Prefeitura do Município de São Paulo disponibiliza a quadra fiscal 248 e a respectiva certidão de dados cadastrais, com os dados pessoais dos responsáveis pelos lotes nºs. 1 a 14 que compõem o loteamento irregular, o que possibilitaria, segundo os requerentes, a efetivação das notificações necessárias pelo Oficial Registrador; que, quanto aos titulares de domínio da área do imóvel da transcrição n. 4.296 do 3º RI, foi localizada escritura de partilha amigável lavrada pelo Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos da Comarca de Ribeirão Pires e, pelos informes constantes na partilha amigável, o 9º RI, em busca pelo endereço, indicou a transcrição n. 45.590, de 19.11.1954, com área de 440.874,00 m², atribuída para Benedito Fabiano de Moraes, Manoel Fabiano de Moraes, Avelino Fabiano de Moraes e Rosa Maria da Conceição e seu marido, Roque Antonio Gonçalves; que o Oficial Registrador indeferiu o processamento do pedido da usucapião pela via extrajudicial, apontando a necessidade de perícia judicial para fixar ao solo a transcrição n. 4.296 do 3º RI (1.210.000 m²) e posicionar em seu interior as transcrições ns. 45.590 (440.874 m²), 133.204, 148.047, 148.048 e 148.049 do 9º RI e também colocar em solo as transcrições ns. 1.595 e 1.607 do 12º RI; que a exigência formulada pelo Oficial teria um custo demasiadamente elevado para os requerentes, que entendem que a solução adequada para identificar os atuais titulares de domínio da transcrição n. 4.296 do 3º RI seria exigir do Oficial do 3º RI informações sobre as transcrições abertas por ocasião da partilha amigável, bem como exigir do Oficial do 9º RI informações dos desdobramentos da transcrição n. 45.590; que, nos termos do art. 414, do Provimento CNJ 149/2023, não se vislumbra impedimento para prosseguimento da usucapião na via extrajudicial, uma vez que o perito judicial também necessitaria que os Oficiais de Registros de Imóveis fornecessem os mesmos documentos e esclarecimentos para confirmar a titularidade atual do objeto usucapiendo e o ponto de localização, com vistas às citações destes titulares e dos confrontantes de fato e de direito, para o desfalque da área com a segurança jurídica almejada; que, nestes termos, pugnam pelo afastamento do óbice para prosseguimento do pedido pela via extrajudicial (fls. 01/08).

Documentos vieram às fls. 09/143.

Sobreveio nova manifestação da parte suscitante (fls. 151/154). Anexou documentos (fls. 155/162).

O Oficial informa que os requerentes pretenderam o reconhecimento extrajudicial de usucapião, na modalidade extraordinária, sobre o imóvel situado na Avenida Bento Guelfi, n. 2.080, nesta Capital; que, no primeiro requerimento apresentado na prenotação anterior (n. 531.434), de 10/07/2023, foi apontado como origem registrária a área maior da transcrição n. 4.296 do 3º RI, cuja área total é de cerca de 50 alqueires, sendo que essa área já foi objeto de diversos desfalques (transcrições ns. 45.590, 133.204, 148.047, 148.048 e 148.019 do 9º Registro de Imóveis de de São Paulo); que, embora o requerente faça menção à matrícula n. 168.242 decorrente da ação de usucapião n. 0049419-53.2004.8.26.0000, que tramitou perante a 2ª Vara de Registros Públicos da Capital, verifica-se ainda haver dúvida sobre a origem registrária do imóvel, visto que possível estar dentro da área das transcrições ns. 1.595 e 1.607 do 12º RI; que, diante da incerteza quantos aos registros que seriam afetados pelo procedimento de usucapião, foi expedida nota devolutiva em 24/07/2023, não autuando a documentação e informando o requerente dos riscos de indeferimento da usucapião extrajudicial; que os requerentes apresentaram requerimento, em 01/11/2023, reforçando o teor do laudo técnico apresentado, entretanto, as incertezas sobre a origem do imóvel perduram, visto que a transcrição n. 4.296 envolve imóvel de extensa dimensão e com descrição extremamente precária; que, com a reentrada dos documentos em 08/11/2023, o procedimento de usucapião foi autuado com o recolhimento de emolumentos (prenotação n. 531.434), tendo sido expedido ofícios ao 3º, 9º e 12º Ris para que informassem se era possível identificação da origem registrária do imóvel usucapiendo; que, com base nas informações prestadas pelos demais Registradores, conclui-se pelo indeferimento da tramitação extrajudicial da usucapião, ante a impossibilidade de determinação inequívoca da origem registrária do imóvel usucapiendo, com impossibilidade de identificação dos atuais titulares de domínio da área usucapienda e de seus confrontantes, tendo os requerentes suscitado dúvida; que os requerentes reapresentaram, em 19/09/2024, o mesmo pedido de usucapião extrajudicial (prenotação n. 572.280), alegando que o imóvel estaria inserido, em verdade, na área da matrícula n. 17.099 da serventia; que a hipótese levantada pelos requerentes foi analisada e rechaçada, por não haver como afirmar categoricamente que o imóvel está ou não afeto à área maior de aludida matrícula; que, portanto, concluiu mais uma vez que é imprescindível a judicialização da demanda; que, para que eventualmente fosse possível o prosseguimento da usucapião na via extrajudicial, os requerentes deveriam apresentar laudo técnico especializado que fixasse ao solo a área da transcrição n. 4.296 do 3º RI e posicionasse em seu interior as áreas das transcrições ns. 45.590, 133.204, 148.047, 148.048 e 148.049, todas do 9º RI e também fixasse ao solo as transcrições ns. 1.595 e 1.607, ambas do 12º RI; que a questão levantada nesta dúvida já foi analisada por esta Corregedoria Permanente em caso análogo (processo n. 1057312-10.2020.8.26.0100); que o escopo do procedimento extrajudicial de usucapião é trazer para a via administrativa justamente os casos de menor complexidade, em que não se vislumbre qualquer perda da segurança jurídica; que, tendo em vista a dificuldade em afixar o imóvel dentro das possíveis transcrições que possam corresponder à origem registrária do imóvel usucapiendo, o indeferimento do processamento do pedido deve ser mantido (fls. 167/176).

Documentos e cópia do procedimento extrajudicial foram juntados às fls. 177/642.

O Ministério Público ofertou parecer, opinando pela manutenção da negativa do prosseguimento (fls. 647/650).

É o relatório.

Fundamento e Decido.

De início, cabe observar que os requerentes promoveram anterior suscitação de dúvida inversa (processo n. 1070960-18.2024.8.26.1011) após o prazo do art. 414,

§ 5º, do Provimento CNJ 149/2023, com a prenotação n. 531.343 já cancelada. Assim, este juízo julgou a dúvida prejudicada ante a ausência de prenotação válida.

Posteriormente, em 19/09/2024, os requerentes reapresentaram o mesmo pedido, agora sob a prenotação n. 572.280, alegando que o imóvel estaria, em verdade, inserido na área da matrícula 17.099 do 7º RI. O Oficial, à vista do título ora prenotado (requerimento e documentos), qualificou negativamente para obstar o reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial, conforme nota de devolução fundamentada emitida aos 08 de outubro de 2024 (fls. 637/642).

Em ato seguinte, a serventia realizou a notificação da advogada dos requerentes, por e-mail (com fulcro no item 417.2, Cap. XX, das NSCGJ e artigo 406, § 1º, do Provimento n. 149/2023 do CNJ), informando que a nota devolutiva estava pronta para retirada na serventia, a partir do dia útil seguinte (fls. 167).

Segundo esclareceu o Oficial, os requerentes, representados pela patrona, não compareceram à serventia para retirar a cópia da decisão de indeferimento do processamento e não apresentaram qualquer pedido de reconsideração ou suscitação de dúvida perante o Oficial. O art. 414, § 5º, do Provimento CNJ 149/2023, aduz que a rejeição do requerimento pode ser impugnada pelo requerente no prazo de quinze dias perante o Oficial de Registro de Imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo ou suscitar dúvida registral, mas os requerentes optaram por promover diretamente o pedido de suscitação de dúvida inversa perante este juízo.

No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.

Por primeiro, é importante consignar que a existência de outras vias de tutela não exclui a da usucapião administrativa, a qual segue rito próprio, com regulação pelo artigo 216-A da Lei n. 6.015/73, pelo Prov. 65/2017 do CNJ e pela Seção XII do Cap. XX das NSCGJSP.

Assim, como a parte interessada optou por esta última para alcançar a propriedade do imóvel, a análise deve ser feita dentro de seus requisitos normativos.

Neste sentido, decidiu o Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 1004044-52.2020.8.26.0161, com relatoria do então Corregedor Geral da Justiça, Des. Ricardo Anafe (destaque nosso):

“Usucapião Extrajudicial – direito que deve ser declarado por ação judicial ou expediente administrativo nas hipóteses em que os pressupostos legais estejam rigorosamente cumpridos – possibilidade de regularização do imóvel de maneira diversa à usucapião que não impede esta última, inclusive por procedimento administrativo – recusa indevida quanto ao processamento do pedido – dúvida improcedente – Recurso provido com determinação para prosseguimento do procedimento de usucapião Extrajudicial“.

No caso concreto, a parte busca o reconhecimento da usucapião extrajudicial de imóvel localizado na Avenida Bento Guelfi, n. 2080, com área de 2.983,00 m², em Guaianazes.

Do exame dos documentos coligidos ao feito, depreende-se que, no primeiro requerimento objeto da prenotação anterior (n. 531.434), os requerentes apontaram que o imóvel usucapiendo teria como origem registrária a área maior da transcrição n. 4.296 do 3º RI, cuja área total é de cerca de 50 alqueires (aproximadamente 1.210.000,00 m²), a qual já sofreu diversos desfalques, tais como os relativos às transcrições ns. 45.590 (de cerca de 440.874,00m²), 133.204, 148.047, 148.048 (cerca de 42.769,00m²) e 148.019, todas do 9º RI.

Naquele requerimento, embora o requerente a parte tenha informado que a conclusão sobre a origem registrária se deu com base no processo de usucapião n. 0049419-53.2004.8.26.0000, que tramitou perante a 2ª Vara de Registros Públicos da Capital e deu ensejo à abertura da matrícula n. 168.242, o Oficial bem apontou que no bojo daqueles autos houve discussão semelhante, sendo indicadas pelos registradores como possível origem registrária da área usucapienda, além da transcrição 4.296 do 3º RI, a transcrição 148.048 do 9 RI (com origem na transcrição 4.296 do 3º RI), e, ainda, as transcrições 1.595 e 1.607, ambas do 12 RI (fls. 411/439).

Verifica-se que, depois de notificado pelo Oficial do 7º RI (fls. 441), o 3º Oficial de Registro de Imóveis o informou que não dispunha de informações adicionais que pudessem auxiliar, de forma conclusiva, na determinação da origem registrária do imóvel usucapiendo. Reportou que a transcrição 4.296 é de extensa dimensão e sem qualquer medida perimetral ou ponto de amarração, sendo que apenas indicou essa transcrição no processo judicial com base na filiação de outras transcrições mencionadas pelos demais Oficiais naquele processo judicial (fls. 443).

O Oficial do 7º RI também notificou o 9º Oficial de Registro de Imóveis (fls. 445), que, em resposta ao ofício, informou que as buscas realizadas na serventia revelam que existem diversos registros de extensas áreas com origem na transcrição n. 4.296 do 3º RI, tais como as transcrições ns. 45.590, 133.204, 148.047, 148.048 e 148.019, todas do 9º RI. Asseverou que não dispõe de elementos para afirmar, com a segurança necessária, se a área usucapienda (Avenida Bento Guelfi, n. 2080) está ou não abrangida pela transcrição n. 148.048 do 9 RI.

Acrescentou que, para superar tal obstáculo, seria necessário um trabalho técnico específico e especializado que posicionasse os citados registros dentro da área primitiva da transcrição 4.296 do 3 RI (fls. 447).

O Oficial do 7º RI notificou, ademais, o 12º Oficial de Registro de Imóveis (fls. 450), que, em resposta ao ofício, informou que a serventia não dispõe de elementos seguros e precisos para assegurar que o imóvel usucapiendo e seus confrontantes estariam ou não dentro da área da transcrição n. 1.595 do 12 RI (fls. 452).

Assim, no bojo daquela prenotação, o Oficial concluiu pela impossibilidade de tramitação extrajudicial do pedido, conforme nota devolutiva fundamentada reproduzida nas fls. 459/463.

Todavia, os requerentes reapresentaram o mesmo pedido, agora sob a prenotação n. 572.280 vigente, alegando que o imóvel estaria, em verdade, inserido na área da matrícula 17.099 do 7º RI.

Consoante se depreende da nota devolutiva fundamentada emitida aos 08 de outubro de 2024 (fls. 637/642), o Oficial concluiu que não há como afirmar categoricamente que o imóvel usucapiendo estaria ou não afeto à área maior da matrícula 17.099, pelos seguintes motivos: não consta regularização do Jardim Monte Alegre nos moldes da Lei 6.766/79 ou do Decreto Lei 58/37, não sendo possível afirmar com segurança que a área está inserida no perímetro da matrícula 17.099, que abrange extensa área de 1771.200,00m²; o imóvel objeto do presente pedido, ao que tudo indica, estaria fora do perímetro do Jardim Monte Alegre. O próprio instrumento particular datado de 17/01/2006 mencionado pelos requerentes informa que o imóvel confrontaria com o Jardim Alto Alegre, não estando inserido em seu perímetro, o que é corroborado pela planta particular arquivada na serventia imobiliária.

Assim, o Registrador concluiu que haveria a possibilidade de o imóvel usucapiendo ter como possível origem registrária as transcrições 4.296 do 3 RI, 148.048 do 9RI, ou, ainda, 1.595 e 1.607, ambas do 12 RI.

Bem por isso, de maneira bem fundamentada, e após esgotar todas as providências e diligências previstas no artigo 414, do Provimento CNJ 149/2023, o Registrador justificou que no presente caso é infactível a desjudicialização da demanda, tendo em vista não ser possível a determinação inequívoca da origem registrária do imóvel usucapiendo e seus confrontantes.

De fato, são registros antigos os quais descrevem áreas vastas sem elementos adequados para a perfeita localização geográfica do remanescente.

Os trabalhos técnicos apresentados trazem a descrição, as medidas e a localização da área usucapienda, mas não esclarecem quais os registros e transcrições imobiliárias serão atingidas pela usucapião.

Em outras palavras, os trabalhos técnicos acostados aos autos não atendem à necessidade de realização do imprescindível estudo de títulos dominiais, de modo a identificar quais as matrículas e transcrições imobiliárias sofrerão desfalque e, portanto, quais os proprietários terão seus direitos atingidos.

As informações trazidas aos autos são insuficientes para confirmar que, de fato, a área usucapienda está inserida nos limites da matrícula 17.099 do 7RI ou das transcrições 4.296 do 3RI, 148.048 do 9RI, 1.595 e 1.607, ambas do 12RI.

É certo que a existência prévia de matrícula ou transcrição não é requisito para a usucapião. Contudo, no caso concreto, a situação é outra, pois não se trata de usucapião de imóvel sem dono.

Em verdade, há incerteza quanto à origem registrária do imóvel usucapiendo, o que implica desconhecimento de sua titularidade e, por conseguinte, impede o prosseguimento do pleito na esfera extrajudicial.

No processo extrajudicial de usucapião, não se pode dispensar a notificação de titulares de direitos que não tenham dado prévia anuência à pretensão do interessado usucapiente.

Assim está previsto no § 2º, artigo 216-A, da Lei nº 6.015/73: “§ 2º. Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância”.

Todo este contexto confirma como impossível o prosseguimento do requerimento de usucapião pela via extrajudicial: a regularização da situação dominial deverá ser alcançada por meio de ação, com tutela de interesses potencialmente atingidos (controle da disponibilidade via participação de todas as serventias extrajudiciais envolvidas, nos moldes da Portaria Conjunta n. 1/88 desta Vara, e garantia de contraditório e ampla defesa).

De fato, a ação judicial de usucapião já é reconhecida pela jurisprudência não apenas como modo originário de aquisição da propriedade, mas também como meio de sanear imperfeições de aquisições derivadas, o que não se pode operar, obviamente, pela via administrativa (destaque nosso):

“USUCAPIÃO ORDINÁRIA – Extinção do processo, sem resolução do mérito, por falta de interesse de agir – Inconformismo das autoras – Acolhimento – Imóvel rural em condomínio em razão de herança – Autores que pretendem a declaração de aquisição da propriedade em razão da existência de condomínio pro diviso – Possibilidade da propositura da presente demanda a fim de atribuir a posse inequívoca e exclusiva sobre parte certa e determinada a um condômino/herdeiro, desde que observado o lapso temporal exigido por lei – Ação de usucapião que não é apenas um modo originário de aquisição da propriedade pelo possuidor, mas também modo de sanear aquisições derivadas imperfeitas – Precedentes – Sentença reformada para anular a r. sentença e determinar prosseguimento do feito em seus ulteriores termos – Recurso provido” (TJSP; Apelação Cível 1006762-77.2019.8.26.0445; Relator (a): J.L. Mônaco da Silva; 5ª Câmara de Direito Privado; Julgamento: 30/06/2022).

Assim, JULGO PROCEDENTE a dúvida para reconhecer como impossível a continuidade do requerimento de usucapião pela via administrativa, determinando baixa da prenotação (item 40, “a”, Cap. XX, das NSCGJ).

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 05 de dezembro de 2024.

Renata Pinto Lima Zanetta

Juíza de Direito 

(DJe de 06.12.2024 – SP)