CSM|SP: Registro de Imóveis – Dúvida Registral – Impugnação parcial das Exigências – Prejuízo da dúvida – Emolumentos – Pagamento posterior, possibilidade – Certidão negativa de débitos previdenciários para averbação do “habite-se” – Exigência Válida – Recurso não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1006635-58.2023.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que é apelante CASAALTA CONSTRUÇÕES LTDA (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL), é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE BAURU.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Não conheceram da apelação e julgaram prejudicada a dúvida, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 27 de fevereiro de 2025.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1006635-58.2023.8.26.0071
APELANTE: Casaalta Construções Ltda (em Recuperação Judicial) APELADO: 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Bauru
VOTO Nº 43.718
Direito registral – Apelação – Registro de imóveis – Dúvida prejudicada pela impugnação parcial das exigências contidas na nota devolutiva – Recurso não conhecido.
I. Caso em Exame
1.Recurso contra sentença que julgou prejudicada a dúvida devido à ausência de recolhimento do depósito prévio dos emolumentos para a prática dos atos decorrentes do título prenotado. A apresentante alega que não é exigível o pagamento integral dos emolumentos na prenotação do título e contesta a exigência de apresentação de certidões negativas de débitos para a averbação do “habite-se” na matrícula do imóvel porque a exigência configura meio indireto de cobrança, além do que está dispensada da apresentação de certidões negativas por decisão proferida nos autos de recuperação judicial.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em analisar se a dúvida está prejudicada. Em caso positivo, se o prejuízo da dúvida se deu pelo fundamento da sentença ou pela impugnação parcial dos óbices ao ingresso do título no registro de imóveis.
3. Sem prejuízo, a questão também envolve a análise dos óbices, para orientar futura prenotação.
III. Razões de Decidir
4. O recurso não deve ser conhecido, pois a recorrente atacou apenas parcialmente as exigências do Oficial, o que prejudica a dúvida.
5. A exigência de apresentação de Certidão Negativa de Débitos é válida, pois está vinculada ao título apresentado, que inclui o “Habite-se”, conforme legislação aplicável.
6. As demais exigências são pertinentes e se destinam a dar cumprimento ao princípio da especialidade objetiva e subjetiva.
IV. Dispositivo e Tese
7. Dispositivo: Recurso não conhecido, prejudicada a dúvida.
8. Tese de julgamento: 1. A impugnação parcial das exigências prejudica a dúvida. 2. A análise das exigências é pertinente para orientar futura prenotação e, na espécie, são justificadas.
Legislação Citada:
Lei nº 6.015/1973, art. 206-A Lei nº 8.212/1991, art. 47, II
Jurisprudência Citada:
TJSP, Apelação Cível 1009025-47.2015.8.26.0114, Rel. Pereira
Calças, Conselho Superior de Magistratura, j. 20/07/2017.
TJSP Recurso Administrativo nº 1002621-13.2022.8.26.0347, j. em 13/06/2023.
TJSP Recurso Administrativo nº 1034191- 93.2020.8.26.0506, j. em. 16/08/2022.
CASAALTA CONSTRUÇÕES LTDA recorre (fls. 1173/1184) da r. Sentença (1169/1170) proferida pela MMª. Juíza Corregedora Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Bauru/SP, que, diante da ausência de recolhimento do depósito prévio dos emolumentos devidos para os atos decorrentes do título prenotado sob nº 384.752, julgou prejudicada a dúvida e determinou o arquivamento do pedido (fls. 1169/1170).
Em suas razões de recurso, alega, preliminarmente, não ser exigível o pagamento integral dos emolumentos por ocasião da prenotação do título, admitindo-se o recolhimento do valor da prenotação e o pagamento do valor restante após a análise pelo Oficial, nos moldes do artigo 206-A da Lei de Registros Públicos e do item 24.5 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ. No mérito, ataca a exigência da Nota Devolutiva quanto à apresentação de certidão negativa de débitos relativos a tributos federais e da dívida ativa da União, sob alegação de que está dispensada da apresentação de certidões negativas, por força de decisão judicial que deferiu o plano de recuperação judicial da empresa (autos nº 0004549-98.2019.8.16.0185). Aduz que tal exigência contraria o item 117.1 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, invocando, ainda, o entendimento jurisprudencial de que é inadmissível a utilização de meios indiretos que visam compelir o contribuinte ao pagamento de tributos, como consta das Súmulas 70, 323 e 547 do STF. Pede, portanto, a reforma da sentença, com o afastamento do óbice da ausência de recolhimento prévio das custas e consequente provimento do recurso para que se dê a averbação do “Habite-se” na matrícula do imóvel, e, subsidiariamente, o retorno dos autos à origem para a análise do mérito.
A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 2190/2196).
Em atendimento à determinação de fls. 2199/2200, o Oficial prestou esclarecimentos a respeito das notas devolutivas relacionadas ao presente processo de dúvida (fls. 2202/2210).
É o relatório.
Desde logo, cumpre consignar que a hipótese dos autos se refere à negativa de ato de registro em sentido estrito, haja vista que o título apresentado ao Registro de Imóveis foi o “instrumento particular de instituição de condomínio”, acompanhada do “habite-se 545/2021”, conforme consta das notas devolutivas que se sucederam, até a última vigente, prenotada sob nº 384.752, nos termos da informação do Oficial de Registro a fls. 2202/2210.
Em sendo assim, não poderia, a recorrente, pretender atacar apenas a exigência relacionada à averbação do “habite-se” na matrícula do imóvel, como fez ao suscitar o pedido de providências a fls. 01/11.
Em outras palavras, diante da apresentação de título sujeito a ato de registro, qual seja o instrumento particular de instituição de condomínio, ainda que acompanhado do “habite-se”, e tendo recebido várias exigências para a prática do ato de registro, deveria requerer ao Oficial a suscitação da dúvida ou suscitá-la diretamente.
Bem por isso é que a r. Magistrada Corregedora Permanente deu à invocação o caráter de suscitação de dúvida (fls. 1056), sem qualquer insurgência da requerente.
Por tudo isso é que o recurso administrativo interposto deve ser recebido como apelação, na forma do art. 202 da Lei nº 6.015/73.
Respeitado o entendimento da recorrente, o recurso não deve ser conhecido, mas por motivo diverso do que constou na r. Sentença.
Com efeito, o título apresentado a registro foi o Instrumento Particular de Instituição de Condomínio Residencial, acompanhado de “Habite-se”, mas o ingresso no fólio real foi negado pelo Oficial, contendo as seguintes exigências (1065/1066):
“Para a realização dos atos solicitados é necessário:
1) Apresentar:
a) Certidão de construção ou habite-se em sua via original ou cópia certificada emitida pela Prefeitura Municipal de Bauru, SP, atualizada, nos termos do artigo 1º da Portaria 18/2021, publicada no D.O. nº 3.373 em 23/2/2021, identificando o imóvel sobre o qual foi erigida a respectiva construção, consignando, pelo menos, o lote, quadra e loteamento a que pertence o imóvel e o seu número de matrícula.
b) Certidão Negativa de Débitos Relativos a Tributos Federais e da Dívida Ativa da União – CND-Receita Federal, referentes a construção, conforme previsto no artigo 47, II, da Lei 8.212/1991, bem como item 120.3, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, e ainda conforme a decisão proferida pela Corregedoria Nacional da Justiça, pela Meritíssima Min. Relatora, Dra. Maria Thereza de Assis Moura, datada de 14/6/2021, exarada nos autos do pedido de providência nº 0002641-87.2020.2.00.0000.
c) Conjunto de Quadro de áreas do empreendimento completo, atualizado e acompanhado da A.R.T – Anotação de Responsabilidade Técnica do profissional técnico, com a firma do subscritor devidamente reconhecida.
d) Atestado de Valor Venal de 2023.
e) Instrumento de Instituição, Especificação, Discriminação, com atribuição das unidades, aos adquirentes das unidades, acompanhado da Convenção de Condomínio, nos moldes do que determina a Lei 4.591/64, combinado com o item 219.1 das Normas da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo
Obs. Referente ao documento apresentado, verifica-se que: a) faltou a atribuição das unidades, aos condôminos, (constar o nome do adquirente, sua qualificação, unidade/bloco e registro aquisitivo), b) o nome do empreendimento no preâmbulo está incorreto e c) constar a ordem correta dos artigos da convenção, falta o Capitulo I, bem como os artigos 1º, 2º e 3º,
2. Considerando que o imóvel, em sua descrição constante da matrícula 87.669 (averbação 13 de 21/09/2012-Retificação), não possui confrontação, com a Avenida Maria Ranieri, necessária certidão municipal que certifique a implantação da referida Avenida, em um dos imóveis confrontantes, para atualização da confrontação, ou proceder a retificação nos moldes do artigo 213, da Lei 6.015/73.
Título sujeito à reexame em virtude dos novos documentos que deverão ser apresentados.
Cálculo das custas e emolumentos prejudicado”.
Diante das exigências, a requerente apresentou pedido de providências, dizendo pretender apenas a averbação do “Habite-se”, e atacou tão somente a exigência relativa à apresentação das certidões negativas de débitos tributários e da dívida ativa da União, silenciando quanto aos demais óbices da Nota Devolutiva.
Como mencionado, todavia, o título apresentado ao Oficial de Registro de Imóveis desafiava o ato de registro em sentido estrito, daí porque se está diante de processo de dúvida, e não de pedido de providências.
De todo modo, a insurgência parcial quanto às exigências do Oficial prejudica a dúvida – e o pedido de providências (item 39.7 do Capítulo XX das NSCGJ) -, procedimentos que só admitem duas soluções: I) a determinação da inscrição do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgido o dissenso entre o apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou II) a manutenção da recusa formulada.
No caso, como a requerente atacou parcialmente as exigências, acabou afirmando a pertinência dos óbices não contestados, tornando a dúvida prejudicada e, por consequência, a apelação não deve ser conhecida.
O fundamento da sentença para julgar a dúvida prejudicada – ausência de depósito prévio – no entanto, não se sustenta.
Nos termos do artigo 206-A, incisos I e II, da Lei de Registros Públicos e do subitem 24.5, I e II, do Capítulo XX, do Tomo II, das NSCGJ, o usuário pode optar pelo depósito do pagamento antecipado dos emolumentos e das custas ou pelo recolhimento do valor da prenotação e depósito posterior do valor restante, no prazo de cinco dias da data da análise do Oficial que concluir pela aptidão para registro. Confira-se:
Lei nº 6.015/1973
“Art. 206-A. Quando o título for apresentado para prenotação, o usuário poderá optar: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
I – pelo depósito do pagamento antecipado dos emolumentos e das custas; ou (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
II – pelo recolhimento do valor da prenotação e depósito posterior do pagamento do valor restante, no prazo de 5 (cinco) dias, contado da data da análise pelo oficial que concluir pela aptidão para registro. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)”
(…)
NSCGJ
“24.5. Quando o título for apresentado para prenotação, o usuário poderá optar:
I – pelo depósito do pagamento antecipado dos emolumentos e das custas; ou
II – pelo recolhimento do valor da prenotação e depósito posterior do pagamento do valor restante, em 5 (cinco) dias úteis, contados da data da análise pelo oficial que concluir pela aptidão para registro; esses 5 (cinco) dias úteis não serão computados no prazo de prenotação (o qual, durante eles, se manterá prorrogado) nem no prazo para registro ou averbação.”
As notas devolutivas relativas ao presente caso apresentam a informação de que o “cálculo das custas e emolumentos está prejudicado” (ND 30.873, fls. 961/962 e ND 31.537, fls. 1065/1066), além de conter recibo de devolução da quantia de R$ 0,01 ao solicitante, juntamente com o título referido nos correspondentes protocolos.
Conclui-se, portanto, que a recorrente optou pelo recolhimento do valor da prenotação, conforme o disposto no artigo 206- A, II, da Lei nº 6.015/73 e subitem 24.5, II, do Capítulo XX, do Tomo II, das NSCGJ, de sorte que a cobrança dos emolumentos só se daria em momento seguinte, a depender da qualificação positiva do título, o que, contudo, não ocorreu.
Então, a dúvida está prejudicada não pelo fundamento contido em sentença, mas pela impugnação parcial das exigências.
Apesar disso, pertinente a análise dos óbices para orientar futura prenotação.
Quanto à apresentação da Certidão Negativa de Débitos Relativos a Tributos Federais e da Dívida Ativa da União – CND- Receita Federal, com razão o Oficial.
A exigência decorre do disposto no artigo 47, II, da Lei 8.212/91, que dispõe:
“Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos:
(…)
II – do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30″.
A obrigação decorre de lei, a única exceção para a não apresentação da CNS é a referida no art. 30, VIII, da Lei nº 8.212/1991, que isenta de contribuição à Seguridade Social a construção unifamiliar para uso próprio, executada sem a utilização de mão de obra assalariada, o que não é o caso dos autos.
Importa mencionar que o Supremo Tribunal Federal declarou a inconstitucionalidade dos arts. 1º, I, III e IV e seus §§1º a 3º e 2º da Lei nº 7.711/1988, quando do julgamento das Ações Diretas de Inconstitucionalidade nºs 394-1 e 173-6.
E o C. Órgão Especial deste Tribunal de Justiça reconheceu a inconstitucionalidade apenas do art. 47, I, “d”, da Lei 8.212/1991, por ocasião do julgamento do Incidente de Arguição de Inconstitucionalidade nº 0139256-75.2011.8.26.0000.
Então, à míngua de reconhecimento de inconstitucionalidade quanto ao dispositivo legal em pauta, a exigência é cabível e, inclusive, está conforme o que dispõe o item 120.3 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ:
“As construções, ampliações, reformas e demolições serão averbadas quando comprovadas por habite-se, certificado de conclusão de obra ou documento equivalente expedido pela prefeitura, acompanhado da certidão negativa de débitos de contribuições previdenciárias relativas a obra de construção civil expedida pela Receita Federal do Brasil, ressalvado o disposto na Lei nº 13.865, de 08 de agosto de 2019”.
O que a jurisprudência, inclusive deste Conselho Superior da Magistratura, veda é a exigência de apresentação de Certidões Negativas de Débito desvinculadas do título cujo acesso se pretende à tabua registral, por constituir forma oblíqua de forçar o contribuinte ao pagamento de tributos.
Todavia, no presente caso, juntamente com o instrumento particular de instituição de condomínio, houve a apresentação do “Habite-se” para fins de averbação, e a contribuição previdenciária é relativa à mão de obra utilizada na construção civil, configurando o vínculo de exigência com a pretendida inscrição do título no registro imobiliário.
Nesse sentido, a E. Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, já apreciou a questão, por decisões proferidas pelo Desembargador Fernando Antonio Torres Garcia, Corregedor Geral da Justiça à época:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO – EXIGÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DA CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS DE CONTRIBUIÇÕES PREVIDENCIÁRIAS – CND – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 47, II, DA LEI Nº 8.212/1991 E DO SUBITEM 120.3, CAPÍTULO, XX, TOMO II, DAS NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA – EXCEÇÕES À APRESENTAÇÃO DA CERTIDÃO PARA A INSCRIÇÃO ALMEJADA QUE NÃO SE VERIFICARAM NA HIPÓTESE CONCRETA – DEVER DO OFICIAL DE VELAR PELO RECOLHIMENTO DO TRIBUTO – ÓBICE MANTIDO – RECURSO NÃO PROVIDO. Recurso Administrativo nº 1002621-13.2022.8.26.0347, j. em 13/06/2023″.
“REGISTRO DE IMÓVEIS – PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO – EXIGÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DA CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS DE CONTRIBUIÇÕES PREVIDENCIÁRIAS (CND) – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 47, II, DA LEI Nº 8.212/1991 E DO SUBITEM 120.3 DO CAPÍTULO XX DO TOMO II DAS NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA – DEVER DO OFICIAL DE VELAR PELO RECOLHIMENTO DO TRIBUTO – ÓBICE MANTIDO – RECURSO NÃO PROVIDO. Recurso Administrativo nº 1034191-93.2020.8.26.0506, j. em 16/08/2023″.
De outra parte, a decisão proferida nos autos do pedido de Recuperação Judicial em trâmite na 1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de Curitiba dispensou a recuperanda da apresentação de certidões negativas indispensáveis ao exercício de suas atividades (item 5 de fls. 28/33), o que não é a hipótese dos autos em que a certidão exigida é referente à construção erigida no imóvel.
Não havendo ordem judicial específica de dispensa de apresentação da certidão exigida, o óbice se mantém.
Por fim, as demais exigências também são pertinentes, já que o recorrente está obrigado a apresentar os documentos contidos na nota devolutiva.
É imprescindível a apresentação do título original nos procedimentos de dúvida, como disposto nas NSCGJ (Capítulo XX):
“39. Caso o interessado não se conforme com a exigência ou não lhe seja possível cumpri-la, o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, será remetido ao juízo competente para dirimi-la, observando-se o seguinte:
[…]
VI – se o título for físico, em seu original, ele será arquivado em ordem cronológica no classificador ´Títulos das dúvidas registrais´ até o trânsito em julgado;
VII. o título físico arquivado no classificador ´Título das dúvidas registrais´ não poderá ser desentranhado sem autorização judicial expressa;
VIII. o juiz, sempre que reputar necessário, requisitará ao oficial a apresentação da via original do título físico;”
“39.1.2. Se não houver prenotação vigente, o oficial de registro notificará o suscitante para apresentar o original do título no prazo de cinco dias, para protocolo, sob pena de arquivamento.”
“39.1.3. Ao receber o título, o registrador o prenotará, dará recibo ao apresentante e, no prazo de cinco dias, informará ao Juízo se lhe foi apresentada a via original do título dentro do prazo e as razões da recusa.”
Como se vê, a qualificação é exercida perante o original do título, e não diante de cópia.
Nesse sentido, é o entendimento unânime nas decisões administrativas em matéria registral imobiliária, pois: “A cópia constitui mero documento e não instrumento formal previsto como idôneo a ter acesso ao registro e tendo em vista uma reavaliação qualificativa do título, vedado o saneamento intercorrente das deficiências da documentação apresentada (…)” (Apelação Cível n. 33.624-0/7, Rel. Des. Márcio Bonilha, j. 12/9/1996).
E também é o entendimento do E. Conselho Superior da Magistratura, merecendo destaque os seguintes precedentes:
“DÚVIDA. Necessidade de apresentação de documentos originais, não podendo haver registro de cópia de títulos. Ausência de impugnação de todos os itens da nota de devolução. Dúvida prejudicada. Recurso não conhecido. REGISTRO DE IMÓVEIS. Imprescindibilidade de recolhimento do imposto de transmissão. Impossibilidade de ingresso registral.” (TJSP; Apelação Cível 1009025-47.2015.8.26.0114; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 20/07/2017).
No mais, as exigências contidas nas letras “c”, “d” e “e” do item 1 e a exigência do item 2 da nota devolutiva transcrita inicialmente são todas relacionadas ao atendimento do princípio da especialidade objetiva e subjetiva, pelo que devem prevalecer.
Aliás, no decorrer do presente pedido de providências, o recorrente apresentou novamente o título ao Oficial de Registro, acompanhado de documentos aparentemente destinados ao cumprimento das exigências contidas no item 1, “a”, “c”, “d” e “e” (fls. 1063/1064), configurando concordância parcial aos óbices levantados, o que igualmente prejudica a dúvida.
De todo modo, é preciso ressalvar que o quanto observado tem apenas o condão de orientar o Oficial em caso de futura prenotação, haja vista que, na espécie, o recurso está prejudicado.
Ante o exposto, NÃO CONHEÇO da apelação, prejudicada a dúvida.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
(DJe de 13.03.2025 – SP)
