1ª VRP|SP: Registro de Imóveis – Pedido de Providências – Averbação de contrato de comodato – Possibilidade – Interpretação do art. 246 da LRP após Lei n. 14.382/2022 – Superação da vedação prevista no item 76.3 das NSCGJ – Princípio da concentração – Repercussão do contrato nos direitos relativos ao imóvel – Pedido improcedente.

Sentença 

Processo nº: 1002198-13.2025.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis 

Requerente: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital 

Requerido: Acco Brands Brasil Ltda

Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado pelo 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de Acco Brands Brasil Ltda., diante de negativa em se proceder à averbação de instrumento particular de comodato, envolvendo o imóvel objeto da matrícula n. 109.742 daquela serventia.

O Oficial informa que o óbice funda-se na ausência de previsão legal para averbação ou registro do contrato de comodato; que, no presente caso, a interessada busca a averbação do contrato de comodato para, em seguida, viabilizar a averbação do contrato de locação celebrado entre ela e a comodatária Padilla’s Comercial Promotora Ltda.; que, tradicionalmente, o contrato de comodato, por se tratar de um direito pessoal no âmbito do Direito das Obrigações, e não assegurar direito real, não teria acesso ao registro imobiliário, seja na forma de averbação ou de registro, conforme entendimento que encontra respaldo na jurisprudência desta Corregedoria Permanente e do E. Conselho Superior da Magistratura; que, entretanto, uma nova perspectiva foi trazida pela recente decisão da MMª Juíza de Direito da 1ª Vara de Registros Públicos, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad, nos autos do processo n. 1078412-50.2022.8.26.0100, em que analisou a possibilidade de averbação do contrato de comodato no fólio real, considerando as mudanças trazidas pela Lei n. 14.382/2022; que, neste julgado, destacou-se que referida lei ampliou as hipóteses de averbação, permitindo o ingresso de situações que repercutam nos direitos relacionados ao imóvel, em consonância com o princípio da concentração previsto no artigo 54, § 1º, da Lei n. 13.097/2015 e reconheceu-se que o contrato de comodato, ao transferir a posse direta e impor limitações ao domínio, gera repercussões jurídicas que podem alcançar terceiros; que, com base nesses fundamentos, a magistrada julgou improcedente o pedido de providências, determinando a averbação do contrato de comodato na matrícula do imóvel; que, contudo, o item 76.3, Cap. XX, das NSCGJ ainda veda expressamente o registro (em sentido amplo) do contrato de comodato; que, por essa razão, o pedido de averbação do contrato de comodato foi recusado; que, salvo melhor juízo, não seria possível a averbação do contrato de locação celebrado entre a comodatária e a interessada, que constitui o objetivo final da parte interessada, pois o parágrafo único do artigo 167 da Lei de Registros Públicos exige, para a averbação prevista no item 16 do inciso II do caput do mesmo artigo, que o locador seja o proprietário do imóvel; que, portanto, o óbice deve ser mantido (fls. 01/04).

Documentos vieram às fls. 05/85.

Em impugnação nos autos, a parte interessada aduz que a finalidade da averbação do contrato de comodato é viabilizar a averbação do contrato de locação celebrado entre a comodatária, Padilla’s Comercial Promotora Ltda., e Acco Brands Brasil Ltda. (prenotação nº 862.954), que é objeto do pedido de providências n. 1002214-64.2025.8.26.0100; que em momento algum o Oficial apontou na nota devolutiva o teor do item 76.3, Cap. XX, das NSCGJ, motivo pelo qual não poderia agora, nesta via processual, apresentar inovação; que o item 76.3, Cap. XX, das NSCGJ supostamente veda o registro (em sentido amplo) do contrato de comodato, no entanto essa norma foi editada antes da Lei n. 14.382/2022, que alterou substancialmente a matéria ao dispor que o rol do artigo 167 da Lei de Registros Públicos é meramente exemplificativo; que o artigo 246 da Lei de Registros Públicos determina expressamente que podem ser averbadas outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel; que o contrato de comodato se enquadra perfeitamente na previsão supracitada, uma vez que repercute diretamente nos direitos reais sobre o imóvel, transferindo a posse direta à comodatária; que a averbação do instrumento particular de comodato na matrícula do imóvel é plenamente possível, uma vez que confere à comodatária a posse direta do bem e impõe limitações ao domínio que geram repercussões jurídicas que podem alcançar terceiros; que a averbação, portanto, é essencial para que o contrato se torne oponível “erga omnes“, ou seja, para que sua existência seja reconhecida por qualquer pessoa que venha a consultar a matrícula do imóvel, evitando disputas sobre o uso do bem; que esse foi exatamente o entendimento adotado em decisão recente proferida por esta Corregedoria Permanente no processo n. 1078412-50.2022.8.26.0100; que a averbação assegura a segurança jurídica do negócio, pois torna público os direitos e deveres das partes envolvidas, considerando ainda que o comodato autoriza a comodatária a locar o imóvel para a requerente, valendo frisar que o contrato de locação possui cláusula de vigência no caso de alienação, cuja exequibilidade depende de sua averbação/registro junto à matrícula do imóvel (art. 8º da Lei n. 8.245/91); que, nesse contexto, não pode prevalecer o formalismo exacerbado em relação às normas administrativas fundamentais do sistema registral, que é garantir segurança jurídica e publicidade; que, portanto, deve o óbice ser afastado, permitindo a averbação do contrato de comodato (fls. 86/94).

O Ministério Público opinou pelo afastamento do óbice (fls. 100/102).

É o relatório. Fundamento e Decido.

O Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

No sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Por isso, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.

É o que se extrai do item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ): “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais“.

De partida, importa destacar que a matéria posta em controvérsia foi brilhantemente analisada pela MMª Juíza Titular desta 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad, nos autos do processo n. 1078412-50.2022.8.26.0100, nos seguintes termos:

“Por primeiro, cumpre destacar que as hipóteses descritas no artigo 167, inciso II, da Lei n. 6.015/73, que dizem respeito às averbações nas serventias imobiliárias, são meramente exemplificativas.

Enquanto o registro de direitos e ônus reais sobre imóveis submete-se aos princípios da tipicidade e da legalidade, uma vez que restrito a rol taxativo (conforme tipos rígidos e exaurientes definidos em lei: artigo 167, inciso I, da LRP), os atos de averbação, por sua vez, são de natureza acessória e estão previstos em rol exemplificativo (numerus apertus), já que sempre disseram respeito a mutações relativas a direitos e fatos anteriormente inscritos.

Existem, assim, duas formas de ingresso de títulos no fólio real, as quais cobrem situações jurídicas distintas, com finalidades próprias:

“Embora uma e outra cubram mutações jurídico-reais, a primeira destina-se a certas mutações e a segunda a outras diversas. A inscrição, nela absorvida a transcrição discrepante, cobre as aquisições e onerações de imóveis, que são os assentos importantes, ao passo que a averbação cobre as demais, que alteram por qualquer modo os principais. A nomenclatura binária condiz com a diferença entre a principalidade dos primeiros atos e a acessoriedade dos segundos. Essa diferença, derivada da consideração recíproca dos atos, implica outra de natureza temporal, pois o que altera é necessariamente posterior ao alterado. Assim, pressupondo a inscrição, a averbação lhe é posterior, devendo consignar fatos subsequentes. A nova lei registral confirma esse conceito, visto como, após referência a casos expressos de averbação, a prevê para ‘as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro’ (art. 246). (…)

A averbação não muda nem a causa nem a natureza do título que deu origem à inscrição, não subverte o assento original, tão somente o subentende (…)” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª edição, Rio de Janeiro: editora Forense, 1998, página 117).

Há que se observar, ainda, que, por se tratar o Direito Registral de ramo do Direito Público, a melhor interpretação do princípio da legalidade é aquela pela qual somente se podem admitir hipóteses de registro e de averbação autorizadas por lei.

A propósito, decisão proferida pela E. Corregedoria Geral da Justiça (CG n. 39.751/2015, em parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria Swarai Cervone de Oliveira, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Hamilton Elliot Akel, destaques nossos):

“Não é isso o que a recorrente deseja. Ela quer a averbação – não o registro – do bem de família legal ou involuntário, aquele previsto na Lei 8.009/90. Diz que não há vedação legal à sua pretensão. Olvidou-se a recorrente, contudo, de que o Registrador deve agir segundo o princípio da legalidade. O rol de direitos passíveis de inscrição no folio real é taxativo. Não fica a critério do interessado ou do Registrador escolher quais títulos ou direitos registrar ou averbar. Aqui, não vale a regra de que o que não é vedado por lei é permitido. Ao contrário, no direito registral, no que respeita aos atos de registro ou averbação, só são permitidos aqueles expressamente previstos por lei“.

No caso concreto, busca-se a averbação de instrumento particular de comodato pelo qual o proprietário, Leonardo David Cabral Ludescher, emprestou o imóvel objeto da matrícula n. 94.059 do 3º RI da Capital para Miriam Maria Almeida Cabral (fls. 07/08).

Inexiste, de fato, supedâneo legal expresso para o ato registral pretendido.

Não bastasse isso, as Normas de Serviço vedam expressamente o registro do comodato (item 76.3, Cap. XX, com destaque nosso):

“O protesto contra alienação de bens, o arrendamento e o comodato são atos insuscetíveis de registro, admitindo-se a averbação do protesto contra alienação de bens diante de determinação judicial expressa do juiz do processo, consubstanciada em Mandado dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis”.

Pelos motivos já expostos, a E. Corregedoria Geral da Justiça tem afastado a averbação do contrato de comodato no fólio real:

“Registro de Imóveis Contrato de comodato Acesso ao fólio real recusado Desqualificação registrária mantida Recurso não provido” (CGJ Proc. n. 2012/00078021 Des. José Renato Nalini j. 02.07.2012).

Entretanto, com o advento da Lei n. 14.382/2022, que conferiu nova redação ao artigo 246, caput, da Lei de Registros Públicos, os casos passíveis de averbação foram flexibilizados, possibilitando-se tal ato registral não apenas para ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro, como vinha sendo observado anteriormente, mas também para aquelas que repercutam de alguma forma sobre os direitos pertinentes ao imóvel (destaque nosso):

“Além dos casos expressamente indicados no inciso II do caput do art. 167 desta Lei, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel“.

A matéria, portanto, merece ser revisitada, notadamente porque o dispositivo em questão, em sua atual redação, confere maior concretude ao princípio da concentração, pelo qual todos os fatos, atos ou situações jurídicas devem ser tornados públicos na matrícula do imóvel a fim de que possam ser oponíveis a terceiros (artigo 54, §1º, da Lei n. 13.097/15):

“Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”.

Note-se que o contrato de comodato em análise traz disposições relativas ao uso e ao gozo do bem (fls. 07/08), as quais, por implicarem limitação ao domínio e transferirem à comodatária obrigações e responsabilidades inerentes ao imóvel, repercutem em sua esfera jurídica e podem alcançar terceiros (artigos 582/584 do CC e artigo 34 do CTN).

Assim, não há qualquer empecilho para se concluir como possível, atualmente, a averbação do contrato de comodato no fólio real.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências formulado pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital para afastar o óbice e, em consequência, determinar a averbação do instrumento particular de comodato na matrícula n.94.059 daquela serventia. (…).”

No caso concreto, a mesma lógica se aplica.

Em que pese a vedação ao registro do comodato no fólio real prevista no item 76.3, Cap. XX, das NSCGJ, não se pode desconsiderar a sensível alteração promovida pela Lei n. 14.382/2022 na Lei de Registros Públicos, ao dar nova redação ao artigo 246, e permitir a averbação de ocorrências na matrícula “que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel.”.

De outro giro, o comodato, ao conceder ao comodatário o direito de uso e gozo da coisa emprestada (arts. 579 a 585, Código Civil), tem potencial de repercutir nos direitos relativos ao imóvel e, assim, afetar interesse de terceiros, motivo pelo qual mostra-se justificada a averbação do contrato de comodato no fólio real.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências para afastar o óbice registrário e, consequentemente, determinar a averbação do título.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C.

São Paulo, 05 de março de 2025.

Renata Pinto Lima Zanetta

Juíza de Direito 

(DJe de 11.03.2025 – SP)