» CSM|SP: Registro de Imóveis – Transmissão de propriedade – Instrumento particular de compromisso de compra e venda – Cessão de direitos – Imóvel com valor superior a 30 salários mínimos – Exigência de escritura pública – Art. 108 do CC – Aplicabilidade do art. 26, §6º, da Lei nº 6.766/1979 limitada à primeira alienação do loteador ao adquirente ou cessionário direto – Prescrição da pretensão creditória não reconhecível em procedimento administrativo – Ausência de prova inequívoca de quitação e de recolhimento do ITBI – Óbices mantidos

28 de março de 2025 | Por: Blog do 26

CSM|SP: Registro de Imóveis – Transmissão de propriedade – Instrumento particular de compromisso de compra e venda – Cessão de direitos – Imóvel com valor superior a 30 salários mínimos – Exigência de escritura pública – Art. 108 do CC – Aplicabilidade do art. 26, §6º, da Lei nº 6.766/1979 limitada à primeira alienação do loteador ao adquirente ou cessionário direto – Prescrição da pretensão creditória não reconhecível em procedimento administrativo – Ausência de prova inequívoca de quitação e de recolhimento do ITBI – Óbices mantidos – Apelação desprovida.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001210-81.2024.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante LUIZ MULLER, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTROS DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE OSASCO.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), VICO MAÑAS (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), ADEMIR BENEDITO(PRES. SEÇÃO DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 21 de março de 2025.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1001210-81.2024.8.26.0405

Apelante: Luiz Muller

Apelado: 1º Oficial de Registros de Imóveis e Anexos da Comarca de Osasco

VOTO Nº 43.737

Direito registral – Apelação – Transmissão de propriedade – Art. 26, §6º da Lei Nº 6.766/1979 – Improvimento do apelo.

I. Caso em Exame

1. Recurso interposto contra sentença que manteve óbice ao registro de transmissão de propriedade com base em instrumento particular de compra e venda, alegando ausência de quitação do imóvel e do pagamento do ITBI. O recorrente adquiriu direitos sobre o imóvel por cessão de compromisso de compra e venda, alegando que está prescrita a discussão a respeito da quitação do contrato, vencidos todos os prazos prescricionais vigentes. Alega que o ITBI foi pago em 1967.

II. Questão em Discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se o título examinado pode dar causa à transmissão do domínio sem a necessidade de escritura pública, considerando a alegada prescrição da exigência de quitação e o pagamento do ITBI.

III. Razões de Decidir

3. A dispensa da escritura pública aplica-se aos imóveis loteados apenas aos compromissos firmados entre o loteados com prova documental da solução do preço.

4. A prescrição da de eventual pretensão de cobrança das parcelas do preço não pode ser reconhecida em procedimento administrativo, sendo necessária ação judicial para tanto. A prescrição tem causas suspensivas e interruptivas, que não se sabe se incidem no caso concreto. A ausência de prova de do pagamento do preço e do recolhimento do ITBI impedem o registro.

IV. Dispositivo e Tese

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A dispensa de escritura pública aplica-se somente à primeira transferência do loteador para o adquirente, não à revenda do lote. Pode abranger também negócios de cessão de direitos do promissário comprador original. 2. A eventual prescrição da pretensão creditória de cobrança do preço deve ser reconhecida judicialmente, não em procedimento administrativo”.

Legislação Citada:

Código Civil, art. 108; Lei nº 6.766/1979, art. 26, §6º; Lei nº 6.015/1973, art. 289.

Jurisprudência Citada:

Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível nº 9000001-18.2013.8.26.0407, Rel. Des. Hamilton Elliot Akel, j. 07.10.2015.

Cuida-se de recurso interposto por LUIZ MÜLLER em face da r. sentença de fls. 131/133, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Osasco, que, em procedimento de dúvida, manteve o óbice ao registro de Transmissão de Propriedade com base em Instrumento Particular de Compra e Venda averbado, sob alegação de que se trata de instrumento particular, ausente apresentação de quitação do imóvel e do comprovante do pagamento do ITBI.

O recorrente interpôs recurso visando à reforma da sentença que indeferiu o pedido de registro da propriedade definitiva de um terreno localizado na Avenida Antonio Carlos Costa, lote 16, quadra 04, no loteamento Vila Nova Osasco, com área de 317m², conforme descrito na matrícula nº 153.506 do Registro de Imóveis de Osasco/SP; sustenta que adquiriu o imóvel por meio de compromisso de compra e venda celebrado em 15/07/1968 com Francisco Machado Borges, Nair Oliveira Borges e Francisco de Oliveira, devidamente averbado sob nº 28 em 09/08/1968, nas transcrições 16.669 e 16.670 do 16º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo; afirma que protocolou o requerimento de registro em 12/12/2023, o qual foi indeferido pelo Oficial de Registro de Imóveis de Osasco, sob o argumento de ausência de comprovação da quitação do contrato; em 10/01/2024, apresentou pedido de reconsideração, sustentando que a única exigência cabível seria o recolhimento do ITBI, obrigação esta que, segundo o recorrente, foi cumprida em 1967, conforme comprovantes anexados aos autos; defende que a legislação permite o registro da propriedade após cinco anos, independentemente do valor venal ou do prévio registro do compromisso de compra e venda, e que a exigência de quitação do contrato não subsiste, pois estaria prescrita, nos termos do art. 206, §5º, I, do Código Civil e do art. 33 da Lei nº 6.766/1979; para reforçar sua tese, juntou cópia das matrículas nº 284.186 e 10.716 do 18º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, que demonstram registros de domínio concedidos em circunstâncias semelhantes; diante disso, requereu a reforma da decisão com o deferimento do registro da propriedade definitiva em seu nome (fls. 134/138).

O Oficial ofertou contrarrazões ao recurso (fls. 144/146).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo improvimento do recurso (fls. 167/170).

É o relatório.

Inicialmente, tratando-se de recurso interposto em face de sentença proferida em procedimento de dúvida registral, fala-se em apelação, e não recurso administrativo. O erro na denominação, todavia, não impede o conhecimento do apelo.

No mérito, a apelação não merece provimento.

É dos autos que o interessado Luiz Muller apresentou requerimento de registro de transmissão de propriedade com base em instrumento particular de compromisso de compra e venda averbado, relativamente aos imóveis objeto das transcrições 16.669 e 16.670, que deu origem à atual matrícula nº 153.506 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco, sustentando ser detentor dos direitos de compromissário comprador do bem, por aquisição feita de Francisco Machado Borges e sua mulher Nair Oliveira Borges e Francisco de Oliveira, conforme averbação nº 1/M.153.506, nos termos do art. 26, §6° da Lei nº 6.766/1979 (certidão de fls. 35/36). Por sua vez, os cedentes adquiriram os direitos sobre o imóvel por instrumento particular de compromisso de venda e compra de 21 de maio de 1959 firmado com os titulares de domínio Carlos Charnaux e sua esposa e outros (fls. 35/36).

Recebido e prenotado o título, o Oficial apresentou a seguinte nota devolutiva (nº 423.366, fl. 38):

“Tendo em vista tratar-se de negócio jurídico que importa transmissão da propriedade com valor superior a trinta salários mínimos vigente no País, a celebração deverá ser feita através de Escritura Pública, nos termos do Art. 108 do Código Civil”.

A despeito de sua incompletude, a referida nota devolutiva há de ser examinada em conjunto com os demais elementos dos autos e das razões da dúvida.

No curso do procedimento, ficou esclarecido que o apelante Luiz Muller é titular dos direitos de cessionários de compromissário comprador do imóvel objeto da matricula nº 153.506 do 1º RI de Osasco.

Conforme Av.1/M.153.506 (fls. 28/29), ditos direitos foram adquiridos por instrumento particular de cessão datada de 15 de julho de 1968 feita por FRANCISCO MACHADO BORGES e sua mulher NAIR OLIVEIRA BORGES e FRANCISCO DE OLIVEIRA.

Logo, de acordo com tal narrativa, o requerimento foi feito com base no §6º do art. 26 da Lei nº 6.766/1979.

A questão controversa está em saber se o título examinado pode ou não dar causa à transmissão do domínio, o que foi negado pelo Oficial, julgando que esse instrumento não se enquadra na espécie do §6º do art. 26, da Lei nº 6.766/1979 porque também presente a cessão dos direitos em favor do apelante.

A orientação que prevalece é no sentido de que a dispensa da escritura pública só se aplica para os compromissos firmados entre o Loteador e o primeiro adquirente do lote, primeira razão para a exigência do Oficial.

Dispõe a Lei nº 6.766/1979:

“Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

I – nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;

II – denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;

III- descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;

IV- preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;

V- taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;

VI- indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;

VII- declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.

(…)

§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação“. (grifo nosso)

É certo que o §6º do art. 26 da Lei nº 6.766/1979 continua em pleno vigor e o instrumento particular de compromisso de compra e venda de lote urbano, firmado entre o loteador e o adquirente, quando acompanhado da prova de quitação do preço, serve como título para a transmissão da propriedade imobiliária perante o Cartório de Registro de Imóveis, dispensando a lavratura de escritura pública, independentemente do valor do negócio ou do imóvel.

Desse modo, foi excepcionado o monopólio da escritura pública prescrito no art. 108 do Código Civil, por intermédio do §6º, art. 26 da Lei nº 6.766/1979.

O legislador beneficiou com praticidade e menor ônus os consumidores que adquirem lotes diretamente do loteador que promove a abertura de ruas e execução da infraestrutura em gleba para divisão em lotes urbanos, denominado pela lei como loteamento, conforme art. 2º, §1º da Lei nº 6.766/1979.

Vale dizer, na aquisição direta de lote pelo consumidor, por meio de compromisso de compra e venda celebrado por instrumento particular com o loteador, quando instruído com prova da quitação do respectivo preço, poderá ser apresentado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis para registro da aquisição do imóvel, por ser título hábil à transmissão da propriedade imobiliária.

Essa possibilidade, segundo ensina João Baptista Galhardo, após transcrever o teor do §6º e consignar a validade dos compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, como títulos para o registro da propriedade, ressalva apenas que a validade limita- se à primeira transferência, do loteador para o primeiro adquirente, valendo transcrever: “Esse parágrafo aplica-se uma única vez com referência ao lote, ou seja, quando o domínio houver de ser transferido do loteador para o comprador” (Aspectos registrários da aplicação da lei federal nº 9.785, de 29.01.1999, in Revista de Direito Imobiliário nº 46, janeiro-junho de 1999, ano 22, p. 38).

Destarte, o adquirente de lote urbano, por compromisso de compra e venda, celebrado por instrumento particular com o loteador, tem o direito de apresentar diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis tal contrato e a respectiva quitação para ultimar o registro da aquisição da propriedade, por força do art. 26, §6º da Lei nº 6.766/1979, podendo, se assim desejar, prescindir da lavratura da escritura pública.

Essa exceção, como visto, só tem aplicação para os compromissos celebrados entre o loteador e o adquirente, o que não é o caso dos autos.

Note-se que a norma do art. 26, §6º da Lei nº 6.766/1979 também se estendem aos cessionários de direitos do promissário comprador original, que assumem sua posição jurídica no negócio de cessão de posição contratual.

O que não se admite é extensão da norma à revenda do lote, ou seja, segunda alienação feita pelo comprador original ao sub- adquirente.

No caso concreto, como se trata de cessão de direitos do promissário comprador original, em tese incidiria a norma norma do art. 26, §6º da Lei nº 6.766/1979.

Mas não só.

Ainda foram feitas outras objeções pelo Oficial quanto ao deferimento do pedido, conforme as razões levantadas na suscitação de dúvida (fl. 02):

“Ainda que, por absurdo, não se aplique o disposto no art. 108 do Código Civil, relevante que a documentação apresentada não vem acompanhada de prova de quitação e nem mesmo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI”.

Quanto à ausência de prova da quitação, o apelante sustenta a ocorrência da prescrição, mas essa prova não cabe ser feita no procedimento de dúvida registral. A atividade desenvolvida no serviço registral é administrativa, assim, não há liberdade para ampliação interpretativa, competindo o exame da documentação de prova do pagamento, à luz da legalidade estrita.

Isso porque a perda da pretensão de cobrar o preço pela inércia do promitente vendedor se encontra sujeita a causas suspensivas e interruptivas, somente aferíveis na esfera jurisdicional.

A documentação referida não fornece a certeza necessária para afirmar a ocorrência da solução do preço. Tl como exige a legislação citada.

É incabível o reconhecimento de prescrição da pretensão na esfera administrativa em razão da não participação dos credores que integraram a relação jurídica, competindo ação de natureza judicial para tanto. Somente em ação de adjudicação compulsória, na qual será citado o promitente vendedor, se poderá aferir a prescrição da preensão creditória.

Essa compreensão foi adotada em precedente deste Conselho Superior da Magistratura como se observa do voto do Excelentíssimo Desembargador Hamilton Elliot Akel, então Corregedor Geral da Justiça, na apelação cível n. 9000001-18.2013.8.26.0407, j. 07.10.2015:

“Não se controverte acerca da necessidade de ser provada a quitação do preço avençado no compromisso de compra e venda, porém, o apelante sustenta que a configuração da prescrição em relação ao pagamento das parcelas convencionadas no título, prova a quitação.

É sabido que prescrição é matéria inerente ao âmbito jurisdicional, o que reclama a observância do contraditório e do direito de defesa, e consequentemente impossibilita o seu reconhecimento no âmbito administrativo. O exame do título pelo Oficial é restrito aos seus aspectos formais e extrínsecos, o que inviabiliza o reconhecimento da prescrição como forma de comprovar a quitação do preço avençado no título”.

Nestes termos, considerada a natureza administrativa da atividade desenvolvida no registro imobiliário, a ausência da prova inequívoca da quitação das parcelas dos contratos e a impossibilidade do reconhecimento de prescrição neste processo administrativo, soma-se mais um óbice à qualificação positiva do título.

Por tais razões, por entender que o instrumento apresentado pelo apelante não se amolda à situação abrangida pelo §6º do art. 26 da Lei nº 6.766/1979, exigiu a apresentação de escritura pública, vez que não há controvérsia sobre o fato de que o imóvel tem valor superior a 30 salários mínimos.

A escritura pública é essencial para a validade do negócio de transmissão de direito real sobre imóvel com valor superior a trinta vezes o salário mínimo, como previsto no art. 108 do Código Civil

Por fim, quanto ao ITBI, o artigo 289 da Lei nº 6.015/1973 é expresso ao indicar que é dever do registrador fiscalizar o pagamento dos tributos incidentes:

“Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”.

A omissão do titular da delegação pode levar à sua responsabilidade solidária no pagamento do tributo, nos termos do artigo 134, inciso VI, do Código Tributário Nacional.

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI é de competência municipal no Município de Osasco e rege-se nos termos dos artigos 48 e 49, da LC nº 404/2022, e mais remotamente pela Lei nº 160/1963, dispondo como fatos geradores do imposto de compra e venda e suas cessões, tanto no primitivo instrumento de compromisso de compra e venda quanto no contrato particular de cessão e transferência de direitos (fls. 94/97), o que, neste último caso, nada foi apresentado quanto ao recolhimento do ITBI.

À vista deste quadro, não há fundamento para reversão da qualificação negativa promovida pelo Oficial, que deve ser mantida.

Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO à apelação.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

(DJe de 28.03.2025 – SP)