Jurisprudência selecionada.
Relator: Antônio Carlos Alves Braga
Legislação:
Condomínio. Separação. Partilha de bens – registro prévio. Averbação de separação e divórcio.
EMENTA: Registro de Imóveis – Dúvida – Condomínio – Escrituras integrativas de um mesmo ato negocial – Desnecessidade de escritura de reti-ratificação – Não exigibilidade em separação judicial de condôminos – Recurso improvido.
Há proteção à segurança jurídica quando os condôminos, em três escrituras distintas e integradas em operação de venda e compra de imóveis, manifestam clara e explícita intenção de transferência de domínio, tornando certos os elementos do negócio jurídico e dispensando outorga de novo título ratificador e agora com a presença de todos os interessados.
Em se tratando de condôminos que adquirem como casados e vendem como separados, basta comparecimento de ambos para suprir necessidade de prévio registro da carta de sentença, averbando-se previamente a separação.
Íntegra:
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 23.756-0/8, da Comarca de CAMPINAS, em que é apelante o MINISTÉRIO PÚBLICO e apelado o OFICIAL DO 3º CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS e interessada ADIMO ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso.
Cuidam os autos de dúvida suscitada em face de recusa ao registro de título que instrumenta venda e compra de imóveis matriculados no Terceiro Registro Imobiliário de Campinas sob nºs 111.933, 111.934, 111.935, 111.936 e 111.937. Salienta o registrador que os bens foram alienados por alguns condôminos e os demais outorgaram escritura de retificação de caráter unilateral, havendo necessidade que ato de reti-ratificação com a presença de todos os interessados.
O MM. Juiz Corregedor Permanente julgou improcedente a dúvida, recorrendo o Ministério Público para postular reforma da r. sentença, salientando que a posterior ratificação dos comproprietários ausentes não tem efeito saneador, havendo, ainda, vulneração do princípio da continuidade ao permitir venda feita pelo condômino Marcos Roberto Selmi sem anterior inscrição da partilha havida no processo de desquite.
Regulamente processado o recurso, o Dr. Procurador de Justiça opina pelo improvimento do recurso.
É o relatório.
O título apresentado a registro instrumenta venda e compra datada de 11.05.81, pela qual Cândida Ruas Selmi, Marcos Roberto Selmi, Fernando Antônio Selmi e sua mulher Rosemeire Ignácio Selmi, Jorge Selmi e sua mulher Anna Baroni Selmi e Maria Selmi Matiazzo alienam para a Apec S/A Participações e Comércio os prédios de nºs 627, 635, 637 e 649, da rua Sales de Oliveira e o terreno situado à rua Prudente de Moraes, em Campinas.
Na escritura mencionada deixaram de figurar como vendedores os condôminos Marilisa Matiazzo Andreoli e seu marido Roberto José de Sá Andreoli, Marina Rosimeire Matiazzo Geraldini e seu marido Lourival Augusto Geraldini, e Maria Conceição Donadon. Bem por isso eles outorgaram, em momentos posteriores, em 28/04/83 e 13/05/83, respectivamente, escrituras de ratificação, manifestando expressa concordância com a venda e dando plena quitação do preço.
Agora, com assertiva de que os condôminos ausentes da primitiva escritura não podem sanear o negócio jurídico, pretende o Dr. Promotor de Justiça a manutenção da recusa registrária para que, em nome da segurança pública, busquem os interessados a lavratura de ato de reti-ratificaçào com participação de todos.
Esse posicionamento, como bem salienta o Dr. Procurador de Justiça, não é que melhor enfoca a questão.
Não se cuida de alienação “a non domino”. Consoante se depreende das matrículas nºs 111.933, 111.934, 111.935, 111.936 e 111.937, todos são titulares de frações ideais nos imóveis alienados e se, num primeiro momento, houve disposição de partes pertencentes a outros condôminos, esses mesmos prejudicados outorgaram títulos dizendo-se em conformidade com o ato de alienação e satisfeitos com o preço do negócio jurídico, ou seja, assumiram expressamente posição contratual de vendedores.
É irrelevante que as diversas manifestações de vontade tenham sido concretizadas formalmente em momentos diversos e que nos últimos não tenha ocorrido expressa anuência da compradora. Esta, na verdade, desde o primeiro momento, sustenta a concretização do contrato, admitindo-se, quando muito, que os condôminos presentes agiram na condição de mandatários daqueles ausentes. De toda forma, não existem três contratos distintos e autônomos, mas sim, como bem salientado no parecer ministerial, escrituras “integrativas de um mesmo ato negocial pelo qual todos os vendedores efetivamente venderam à apelada, cada qual no limite de sua disponibilidade, os imóveis nelas referidos” (fls. 83).
Há proteção à segurança jurídica na medida em que todos os condôminos manifestam formalmente as respectivas vontades na alienação dos imóveis e com quitação do preço. É bem verdade que o notário poderia ter evitado situação marginal com elaboração cuidadosa do ato, com prévia análise dos títulos de domínio, mas, ignorar sua força, é desprezar a natureza e a extensão do negócio jurídico realizado no ano de 1.981.
De outra parte, desnecessário prévio registro da partilha efetivada nos autos de desquite dos condôminos Marcos Roberto Selmi e Maria Conceição Donadon. O que importa é que ambos transmitiram seus direitos, estando preservado em sua integralidade o princípio da continuidade, com prévia averbação do desquite para acerto da especialidade subjetiva.
A separação, posteriormente convertida em divórcio, encontra-se demonstrada pela certidão de fls. 29, bastando apenas a prática do ato averbatório correspondente para que se tenha por regular a alienação dos respectivos quinhões.
Custas na forma da lei.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores YUSSEF SAID CAHALI, Presidente do Tribunal de Justiça em exercício e NEY DE MELLO ALMADA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça em exercício.
São Paulo, 14 de julho de 1995.
(a) ANTÔNIO CARLOS ALVES BRAGA, Corregedor Geral da Justiça e Relator.
