1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Imóvel que, para efeitos tributários, está unificado a outros, e não sofre específico lançamento de imposto predial, de modo que não possui número de contribuinte nem valor venal de referência próprio – Em tal caso, é viável apurar o valor do imóvel, para fim de cômputo de emolumentos, pelo valor que as partes lhe deram ao dispor dele em partilha causa mortis, segundo a Lei 11.331/02, art. 7º, I: afinal, não há como aplicar os critérios da Lei 11.331/02, art. 7º, II e III, e o valor dado pelas partes (que se obteve pela razão entre o valor da área total e a área do imóvel em questão) se alcançou de modo razoável, ainda que não perfeito – Dúvida improcedente.

Processo 0051043-16.2013.8.26.0100
CP 263
Dúvida – Registro de Imóveis – 14º Registro de Imóveis – André Luis Antônio
Registro de imóveis – dúvida – imóvel que, para efeitos tributários, está unificado a outros, e não sofre específico lançamento de imposto predial, de modo que não possui número de contribuinte nem valor venal de referência próprio – em tal caso, é viável apurar o valor do imóvel, para fim de cômputo de emolumentos, pelo valor que as partes lhe deram ao dispor dele em partilha causa mortis, segundo a Lei 11.331/02, art. 7º, I: afinal, não há como aplicar os critérios da Lei 11.331/02, art. 7º, II e III, e o valor dado pelas partes (que se obteve pela razão entre o valor da área total e a área do imóvel em questão) se alcançou de modo razoável, ainda que não perfeito – dúvida improcedente.
Vistos etc. Somente nesta data por força de acúmulo de serviços a que não dei causa.
1. O 14º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (14º RISP) suscitou dúvida (fls. 02-04; prenotações 631.563 e 632.567) a requerimento de André Luís Antônio, procurador dos herdeiros de Homero de Campos Rolim.
1.1. O suscitado apresentou a registro dois títulos: (a) uma carta de sentença (prenotação 631.563) passada em 5 de abril de 1977 pela 1ª Vara Central da Família e Sucessões de São Paulo, nos autos 47.725 (fls. 24-80); essa carta de sentença concerne a uma partilha de bens no desquite amigável havido entre Homero de Campos Rolim e Diana Simonetta Cox Rolim, bens esses dentre os quais está o imóvel da matrícula 126.664, do 14º RISP; (b) uma escritura de inventário e partilha (prenotação 632.567 – fls. 95-99) lavrada em 6 de novembro de 2012 pelo 3º Tabelião de Notas de São Paulo (livro 2.869, fls. 53-61) acerca dos bens deixados causa mortis por Homero de Campos Rolim, partilha em que foi aquinhoado aos herdeiros filhos Ricardo Cox Rolim (casado com Monica Gompertz Boehm), Paula Cox Rolim e Haroldo Cox Rolim (casado com Sheila Cristina Veiga Rolim), dentre outros bens, o mencionado imóvel da mat. 126.644 – 14º RISP.
1.2. O imóvel da mat. 126.664 – 14º RISP (fls. 134-135) possui área de 550m², e mede 11m na frente, 11m nos fundos, e 50m em ambos os lados, e sofreu unificação fiscal com outros. A área unificada está identificada na Prefeitura Municipal de São Paulo (PMSP) sob o número de contribuinte 047.005.0025-5, compreende 2.900m² e, segundo a PMSP, vale R$ 8.418.269,00.
1.3. Nenhum dos títulos (item 1.1, letras a e b) pôde ser registrado, porque é preciso providenciar o desdobro fiscal com relação ao imóvel da matrícula 126.664: com efeito – disse o 14º RISP -, os cômputos do imposto municipal de transmissão e os emolumentos tem de fazer-se com base no valor atribuído ao imóvel pela Prefeitura Municipal, e para obtê-lo não se pode fazer cálculo pro rata pela área do terreno, já que as construções existentes podem distorcer todo o cálculo, nem supor que todos os imóveis objetos da unificação fiscal tenham o mesmo valor atribuído (afinal, cada qual possui metragem, testada e área construída distinta).
1.4. O termo de dúvida veio instruído com documentos (fls. 05-147), dentre eles os títulos cujo registro se rogou (fls. 24-80 e 95-99) e certidão da matrícula 126.664 (fls. 134-135).
2. A dúvida foi impugnada (fls. 06-09 e 150-154).
2.1. Segundo o suscitado, não é possível providenciar o desdobro fiscal do imóvel da mat. 126.664, uma vez que a empresa que o toma alugado precisa de área maior para que possa obter alvará municipal de funcionamento, e é por isso que dito imóvel, que tinha número do contribuinte 047.005.0019-0, está hoje englobado no número do contribuinte 047.005.0025-5.
2.2. A área da mat. 126.664 corresponde a 18,97% da área total, de modo que por regra de três se consegue obter o seu valor venal, com o que se podem calcular os emolumentos.
2.3. O valor atribuído ao imóvel pelo suscitado é muito maior que o verdadeiro valor venal, já que a área total sobre a qual se pode fazer o cálculo proporcional vale muito mais que qualquer umas das frações desmembradas, como demonstra a comparação com dois imóveis vizinhos (contribuintes 047.005.0008-5 e 047.005.0009-3).
2.4. Por fim, não haverá prejuízo para a Fazenda (pois: (a) quanto à carta de sentença tirada nos autos do desquite, o imposto já foi recolhido e, de qualquer forma, está prescrito (o desquite, com efeito, foi decretado em janeiro de 1977) e (b) quanto à partilha por escritura pública, o imposto correspondente também já foi recolhido) e o ofício do registro de imóveis não pode fiscalizar a fiscalização do Estado.
2.5. O suscitado apresentou documentos (fls. 155-158).
3. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 160-161).
4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.
5. Segundo a Lei Estadual 11.331, de 26 de dezembro de 2002, para a fixação dos valores dos emolumentos devidos por cada ato específico (arts. 4º e 5º, III, b) tem-se de levar em conta (art. 7º, I-III): (a) ou o preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes; (b) ou o valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal, para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente, considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitorias; e (c) ou a base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão inter vivos de bens imóveis.
6. No caso destes autos está claro que não seja possível empregar o valor tributário do imóvel, segundo o último lançamento do imposto predial e territorial urbano (Lei 11.331/02, art. 7º, II): como se depreende do próprio termo de dúvida, esse valor tributário não é, hoje, possível obter senão pelo desdobro fiscal da área total, providência que não é lícito exigir ao suscitado, que não pode ser obrigado, agora, a desfazer ato jurídico administrativo correto como fora a unificação fiscal.
7. Tampouco é possível adotar a base de cálculo para nenhum imposto inter vivos (Lei 11.331/02, art. 7º, III): de um lado – no caso do imposto sobre transmissão inter vivos por doação (Constituição Federal, art. 155, II) -, não é mais possível recuperar o valor do tempo da partilha (Lei Estadual 10.705, de 28 de dezembro de 2000, art. 2º, § 5º) feita no desquite (com efeito, a partilha fez-se em 1977 – cf. 77); de outro lado – no caso do imposto sobre transmissão inter vivos onerosa (Constituição Federal, art. 156, II) -, falta o valor venal dado pela Prefeitura Municipal, como se viu (item 6, supra), e, de resto, não houve operação de tal espécie.
8. Portanto, o único critério disponível para o enquadramento é aquele da Lei 11.331/02, art. 7º, I, qual seja: o valor econômico dado ao bem no negócio jurídico de partilha causa mortis, valor esse que foi objeto de escritura pública (fls. 96) e, ao que consta, não foi impugnado pela Fazenda do Estado (fls. 125-127).
8.1. Vale notar que esse valor, se não é o mais perfeito, ao menos é razoável, porque empregou a proporção entre o valor total da área, tal como considerado pela Prefeitura Municipal (número de contribuinte 047.005.0025-5), e a área do imóvel em questão (mat. 126.664).
8.2. Acrescente-se ainda que, se não é possível dizer, do modo apodíctico, que tal cálculo seja o mais correto (de fato, pode ser que a distribuição de acessões e benfeitorias impliquem outro resultado), nestes autos tampouco é possível afirmar, peremptoriamente, o contrário, de maneira que o valor dado pelas partes (repita-se: razoável, embora não seja perfeito) há de prevalecer para o cálculo dos emolumentos.
9. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 14º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo a requerimento de André Luís Antonio (prenotações 631.563 e 632.567).
Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios.
Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo, no prazo de quinze dias, para o Conselho Superior da Magistratura. Caso não haja nenhum recurso, ou por intempestividade não sejam admitidos aqueles que se interpuserem, extraia-se cópia desta sentença, e remeta-se à E. Corregedoria Geral da Justiça, para dar cumprimento à Lei 11.331/02, art. 29, § 2º (conquanto aqui não se trate, propriamente, de consulta).
Oportunamente, cumpra-se o disposto na LRP73, art. 203, I, e arquivem-se os autos.
P. R. I. São Paulo, .
JOSUÉ MODESTO PASSOS
Juiz de Direito
(D.J.E. de 18.10.2013 – SP)