CGJ|SP: Dúvida inversa – Alienação fiduciária em garantia – Instauração do procedimento executório administrativo previsto no artigo 26 da Lei nº 9.514/97 – Composição amigável – Consolidação do bem em nome da credora fiduciária – Necessidade da realização de leilão – Configuração de pacto comissório – Recurso não provido.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG nº 2011/156201
(55/2012–E)
Dúvida lnversa – Alienação Fiduciária em Garantia – Instauração do procedimento executório administrativo previsto no artigo 26 da Lei nº 9.514/97 – Composição amigável – Consolidação do bem em nome da credora fiduciária – Necessidade da realização de leilão – Configuração de pacto comissório – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata–se de dúvida inversa, recebida como Procedimento Administrativo, apresentada pela COOPERATIVA DE CRÉDITO DE GUARULHOS em face da decisão do MM Juiz corregedor Permanente do 1º Registro de Imóveis da comarca de Guarulhos, que indeferiu o pedido de averbação do aperfeiçoamento do procedimento executório administrativo em alienação fiduciária, por falta de apresentação das atas do 1º e 2º leilões negativos, bem como do termo de quitação em nome do devedor.
A MM. Juiz Corregedor Permanente manteve o óbice e julgou improcedente a dúvida (fls. 77/80).
A Douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (a fls 150/153).
É o relatório.
Passo a opinar.
Postula a recorrente o afastamento de exigência feita pelo Registrador lmobiliárío que, no bojo de procedimento administrativo de execução na alienação fiduciária iniciado perante sua serventia, entendeu necessária a realização de leilão após a consolidação da propriedade na pessoa da credora, por expressa determinação legal.
Sustenta a recorrente que o artigo 26 da Lei nº 9.514/97, em seu § 8º, dispensa tal prática, sendo suficiente o termo de quitação de dívida firmado com o devedor.
Como bem ponderado pelo D. procurador de Justiça, deve prevalecer o entendimento de que, uma vez instaurado o procedimento extrajudicial para a purgação da mora e não efetivada esta, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário implica na obrigação da promoção do leilão público, sendo vedado ao credor fiduciário ficar com o bem em pagamento da dívida (fls. 153).
Melhim Namem Chalhub, que explorou exaustivamente o tema em sua obra “Negócio Fiduciário” (editora Renovar, 4ª edição, págs. 322/323 e 329), manifesta–se no seguinte sentido:
“Com efeito, à luz dos princípios fundamentais que delineiam a concepção da propriedade resolúvel, o art. 25 da Lei 9.514/94 dispõe que, com o pagamento da dívida, resolve–se a propriedade fiduciária do imóvel, cuja propriedade plena, ipso facto, reverte ao devedor–fiduciante.
Entretanto, deixando o devedor de pagar, deverá o credor promover sua notificação pessoal, por intermédio do Registro de lmóveis ou de outros meios ali especificados, para que purgue a mora; purgada a mora, convalescerá o contrato; não purgada a mora, consolida–se a propriedade no credor, mediante averbação no Registro de lmóveis (art. 26 e seus parágrafos).
Por força do art. 27 e seus parágrafos, o credor, no prazo máximo de 30 dias após a consolidação, deverá colocar o imóvel em venda, mediante leilão, entregando ao devedor o quantum que sobejar; se, no leilão, não se alcançar o valor da dívida, o credor dará quitação ao devedor, exonerando–o do pagamento de eventual resíduo.”
“Na alienação fiduciária, a propriedade se consolida no credor pelo não cumprimento da condição resolutiva; o leilão que se segue é apenas uma limitação a mais que a lei impôs ao direito do proprietário fiduciário, para adequar os efeitos da condição resolutiva às peculiaridades da garantia a que se presta.”
A limitação acima mencionada tem a finalidade de adequar as disposições específicas do instituto da alienação fiduciária à regra do Código Civil relativa ao pacto comissório.
O artigo 1428 do Código Civil tisna de nulidade cláusula contratual que autorize o credor a ficar com o objeto da garantia se a dívida não for paga, A previsão do parágrafo único do mesmo artigo não se aplica ao presente caso. Ao mencionar que o devedor poderá dar a coisa em pagamento da dívida, o legislador previu o instituto da dação em pagamento, que não se configurou.
Correto, portanto, o posicionamento do MM. Juiz Corregedor Permanente, que manteve o óbice suscitado pelo Registrador, ressaltando que, a pretensão da requerente poderia ser atendida se exercida antes da averbação da consolidação da propriedade em seu nome, sob a forma de escritura pública.
Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submete–se à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido do não provimento do recurso.
Sub censura.
São Paulo, 07 de março de 2.012.
Tânia Mara Ahualli
Juíza Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer da MM. Juíza Assessora da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. São Paulo, 16.03.2012. – (a) – JOSÉ RENATO NALINI – Corregedor Geral da Justiça.