Regularizar o imóvel com usucapião ou adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória e o usucapião são duas importantes ferramentas que permitem acesso ao nosso tão sonhado imóvel registrado, seja por aquele que possui uma promessa de compra e venda nunca concretizada (por inúmeros motivos), ou por aquele que não pagou qualquer valor pelo imóvel, mas que está nele há tempo suficiente (preenchendo os requisitos para o usucapião).

Vamos conferir a diferença entre eles e como funcionam para regularizar um imóvel?

O que é usucapião?

Usucapião significa “tomar ou adquirir pelo uso”. Permite que uma pessoa se torne proprietária de um bem, após usá-lo por certo período e desde que atenda algumas condições.

De forma bem simples, qualquer indivíduo que tenha posse prolongada, com a intenção de cuidar de um bem como se fosse seu, pode entrar na justiça para obter este bem por usucapião após um certo período.

O que é a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é o procedimento de transferência “forçada” da propriedade ao adquirente do imóvel. Um documento público exigido por lei que prova a existência de uma promessa de compra e venda cuja escritura definitiva não foi lavrada, por recusa de uma das partes.

O que o usucapião e a adjudicação compulsória têm em comum?

Tanto o usucapião quanto a adjudicação compulsória podem ser obtidas via ação extrajudicial, em tabelionato de notas, com assistência de um advogado. 

Qual a diferença entre eles? 

A ação de usucapião costuma ser a mais conhecida. Muitos sabem da existência do direito de usucapião, mesmo que não entendam exatamente os seus requisitos. Entretanto, na prática,  trata-se de uma ação muito mais burocrática e demorada. Isso porque não se tem certeza da propriedade, que necessita investigação dos requisitos.

Na adjudicação compulsória, por sua vez, já existem necessariamente provas documentais, o que faz o trâmite ser mais rápido. Deste modo, cumprindo-se os requisitos para a ação de adjudicação compulsória, esta é a ação ideal a propor.

Quando escolher o usucapião?

É importante que o indivíduo tenha posse exclusiva do imóvel (esteja nele há tempo suficiente ou o utilize constantemente), ocupando-o de forma ininterrupta e sem obtê-lo de forma clandestina. Ou seja, a pessoa precisa estar com o bem em real intenção de posse e que ninguém o peça de volta.

Dessa forma, a usucapião não pode ser utilizada por pessoas que simplesmente trabalham ou ocupam por um direito (como caseiros e locadores, por exemplo).

O usucapião também não pode ser utilizado em bens móveis ou imóveis públicos, ficando esse direito reservado apenas a bens privados que estejam abandonados, irregulares ou não-registrados corretamente.

Quando escolher a adjudicação compulsória? 

A ação de adjudicação compulsória é cabível quando a pessoa tem um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel, mas seu vendedor se recusa a efetivar a transferência da propriedade. Então, o portador do contrato pode entrar com essa ação para obrigar o vendedor a cumprir o acordo. Ou o inverso, o vendedor por obrigar o comprador a receber a escritura.

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